Раскрыто будущее цен на недвижимость в России

В Центробанке считают, что отечественный рынок близок к перегреву. Цены на жилье снова взлетели. Основная причина подорожания квартир — программа льготной ипотеки. Высокий уровень одобрения кредитов, на фоне отсутствия роста доходов населения, привел к массовому неисполнению заемщиками финансовых обязательств перед банками. Что в дальнейшем ждет рынок недвижимости, рассказали эксперты.

Ценовой «пузырь» серьезно угрожает российскому рынку недвижимости, считают в Центробанке. Суть его, по признанию банкиров, заключается в том, что людям, в массе своей столкнувшимся с падением доходов, не хватает собственных накоплений на квадратные метры. Поэтому они вынуждены брать ипотечные кредиты на большую сумму, а рассчитаться потом по ним не в состоянии – низкие доходы не позволяют. В результате Банк России зафиксировал признаки перегрева на рынке недвижимости: темп роста по стране на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%, в Москве — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%. Ранее, напомним, президент Путин поручил ФАС разобраться с ценами на жилье. Чем чреват перегрев на рынке недвижимости, «МК» спросил у экспертов.

Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets: «Признаки ценового пузыря — это резкий рост стоимости недвижимости, который произошел вследствие нескольких причин. Во-первых, ажиотажный спрос в прошлом году из-за низких ставок по ипотеке вызвал увеличение цен на жилье, во-вторых, тенденция продолжилась в этом году из-за роста затрат застройщиков. Стремительное увеличение цен на металлы и другие строительные материалы, а также недостаток рабочей силы мигрантов увеличили затраты девелоперов, которым пришлось повышать цену квадратного метра.

Вслед за новостройками, дорожает и рынок вторичного жилья. «Перегрев» означает, что такой уровень цен станет ограничительным фактором для продаж на рынке — граждане просто будут отказываться от покупок недвижимости, поскольку цены слишком сильно растут. Это грозит сокращением ипотечного кредитования в стране, снижением прибыли девелоперов и общим сокращением продаж недвижимости. Если это произойдет, сложности с прибылью и выручкой начнутся у предприятий, которые обеспечивают строительную отрасль — производителей стройматериалов, перевозчиков, поставщиков металлов, бытовой техники, отделочных материалов…

Для снижения темпов роста цен государству необходимы шаги по сокращению затрат производителей (снижение фискальной нагрузки, например), а также создание условий для снижения стоимости строительных материалов, многие из которых в этом году выросли в цене на 50-100%».

Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал»: «Динамика роста стоимости жилья оценивается ЦБ как завышенная, поскольку реальная покупательская способность населения на приобретение квадратных метров (то есть, способность купить их без ипотечного кредита) стремится вниз. Вместе с тем сохранение весьма мягких условий кредитования — ставка, срок, первоначальный взнос — повышает так называемую «доступность жилья в ипотеку». Таким образом, цены, которые могли бы сложится без «упрощенного» кредитования, оценочно должны были бы быть ниже реально сложившихся.

Наибольшее опасение вызывает приобретение жилья для себя, но на мягких условиях кредитования. В отсутствие роста доходов это повышает риск неспособности населения в дальнейшем обслуживать ипотеку, особенно кредиты, взятые с очень низким первоначальным взносом. ЦБ беспокоит наращивание кредитного риска уже на системном уровне, массовое неисполнение обязательств по ипотечным кредитам — это угроза всей банковской системе и ее возможности выполнять свою роль в предоставлении денежной массы экономике.

Банк России уже предпринимает меры по ужесточению условий кредитования, в том числе формирует дополнительные требования для банков, принимающих повышенный кредитный риск в ипотеке. Правительство должно стимулировать рост доходов населения через восстановление экономики в целом, чтобы выровнять способность гражданина взять ипотечный кредит со способностью его далее обслуживать. То есть, спрос на жилье должен быть оправдан в первую очередь реальной покупательной способностью, а не возможностью кредитования. В этом смысле стремление распространить льготную ипотеку на всю страну и надолго — скорее вред, чем польза».

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями: «По факту перегретость рынка была предсказуема еще на старте программы льготной ипотеки и росте цен на жилье в период жесткого локдауна. При бешеном спросе на подешевевшую ипотеку предложение начало расти в цене точно такими же аномальными темпами. Рост цен за год на 25% — это аномалия, это ненормально в контексте всего города, а не отдельных локаций, где резко улучшилась транспортная или экологическая ситуация. И тем более при отсутствии роста реальных доходов населения. Соответственно, сейчас ЦБ и пожинает плоды льготной программы ипотечного кредитования новостроек и низких ставок — четверть квартир на рынке продаются с обременением, а как минимум каждая восьмая квартира стоит на продажу из-за неспособности заемщиков дальше обслуживать кредит.

Рост стоимости квартир на новостройки девелоперы объясняли массой факторов — от повышения стоимости рабочей силы до роста цен на гвозди. По факту же это простое желание снять побольше «сливок». Что и отразилось в финансовых отчетах ведущих строительных компаний, где рост прибыли составил от 30% до 100% за первое полугодие, причем относительно не ковидного 2020-го, а благополучного 2019 года.

Рынок сейчас начинает сам себя охлаждать, пусть и с помощью роста ипотечных ставок после очередного спорного поднятия ключевой ставки ЦБ. Цены на недвижимость в столичном регионе постепенно начинают снижаться, с мая они уже потеряли около 1,5%. Вполне возможны дальнейшие глобальные экономические потрясения, которые автоматически обвалят спрос и очень серьезно скорректируют стоимость предложения».

Аренда квартиры с правом выкупа: в чем суть?

Большинство людей сегодня живут не в своих квартирах, а вынуждены брать жилье в аренду. В таких случаях съемщики, просчитывая количество потраченных на аренду денег, понимают, что они бы вполне справились и смогли купить квартиру, привлекая дополнительные средства со стороны. К примеру, почему бы не взять ипотеку? Однако этот способ не так прост и легок, каким кажется на первый взгляд. Даже, наоборот, она обойдется большими затратами, нежели аренда жилья.

Другой вариант – приобретение квартиры в рассрочку, но и с ним расходы будут очень внушительными. Что же остается тогда? Предлагаем вам подробнее рассмотреть вариант с арендой квартиры с правом выкупа ее в перспективе.

Однако такая практика встречается крайне редко, иначе, почему бы настоящим владельцам квартиры не продать ее сразу, а предлагать разным людям и без особых гарантий? Дело в том, что большинство хозяев сберегают квартиры для подрастающего поколения и изначально не собираются их продавать. Это, скорее, временный неплохой заработок, потому и практика последующего выкупа – большая редкость.

Это является и причиной неведения многих людей, которые даже не видят отличий между арендой с последующим правом выкупа и арендой жилья в рассрочку. А в этих вопросах следует разбираться, чтобы не попасть впросак. На самом же деле это трудоемкий и редко встречающийся вид сделки, которая даже не сопровождается каким-то строго определенным договором и условиями, которые необходимо выполнять, во что бы то ни стало.

Во многом редкость подобных сделок объясняется и тем, что ежемесячная плата в рассрочку превышает арендную, что выгодно владельцам жилья. Выгода покупателя в таком случае состоит в том, что он сразу может заселяться в квартиру в качестве полноценного владельца, потому что это предполагается строго определенным договором.

Для тех, кто хочет подробнее разобраться в вопросе аренды квартиры с выкупом, необходимо знать примерный вариант договора, который, кстати говоря, получается достаточно необычным. А необычный он потому, что в нем переплетаются условия как для покупки жилья, так и для его аренды.

Договор предполагает наличие стоимости квартиры, которая будет арендована, общую сумму выкупа. Помимо этого, должны быть указаны сроки, в течение которых планируется арендование жилья и точная дата расчета с владельцем. Необходимо указать детально условия, при которых квартира будет переходить к новому собственнику.

Помимо всего выше указанного, мы имеем дело с выкупом квартиры, то есть недвижимости, а по законодательству договоры о выкупе недвижимого имущества должны включать в себя еще и подробную информацию, которая бы определяла недвижимое имущество и дату, когда квартира окончательно переходит в собственность арендатора.

Вообще говоря, такая сделка является риском как для покупателя, так и для продавца. Заключается она не совсем официально, поэтому в некоторых случаях могут возникнуть неприятные ситуации, где доказать невиновность или отстоять свои права будет достаточно тяжело.

 

Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет :: Деньги :: РБК Недвижимость

Эксперты рассказали, что произойдет с вложениями в жилье и как заработать на грядущих переменах

Фото: «РБК Конференции»

Способы инвестиций в недвижимость начали меняться. Стандартная схема «купил на стадии котлована — продал после ввода в эксплуатацию» стремительно устаревает, а в отдельных случаях теряет доходность. Какими будут новые методы инвестирования? Этот вопрос разобрала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева и другие эксперты, принявшие участие в конференции РБК.

Как недвижимость превращают в ценные бумаги

«Мы находимся в самой интересной точке для предпринимателей: смене технологических пакетов. Изменения будут кардинальными», — уверен профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров. И недвижимость — тот самый актив, способный перенести капитал из старой экономики в новую.

«В новой экономике недвижимость, которая строится сейчас, простоит 50, а может, и 100 лет. Другой вопрос, как она будет использоваться, — заявила сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Будет ли недвижимость использоваться по подписке или произойдет токенизация и она превратится в блокчейн».

Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров (Фото: «РБК Конференции»)

Яркий пример превращения недвижимости в ценные бумаги — инвестиционные фонды. Один из таких фондов открыл крупный московский девелопер. Он вывел этот фонд на биржу и позволил всем желающим вложиться в развитие собственных проектов — будь то покупка земельного участка или финансирование строительства. По сути, девелопер предложил обычным людям стать соинвесторами строительного проекта в обмен на некий процент доходности.

«Компания продает ценные бумаги на будущий девелоперский проект, — объяснила механику процесса Екатерина Румянцева. — Они открыли венчурный фонд, который вкладывается в разные проекты — как собственные, так и те, что компания подбирает на рынке.

Возможно, они будут приглашать в этот венчурный фонд инвесторов с рынка или своих клиентов. Ну а на финальном этапе девелопер продает квартиры. Если они и дальше станут так развиваться, то в ближайшее время смогут запустить свой блокчейн».

В России подобные механизмы принято оформлять в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В США такая форма инвестиций называется REIT. Она позволяет человеку с минимальным объемом средств — которых может не хватать для покупки целой квартиры или дома — все равно инвестировать в недвижимость.

ЗПИФ необязательно привязан к жилым проектам. В тех же Соединенных Штатах REIT часто работают с домами престарелых и больницами: подобные учреждения способны на постоянном уровне приносить доход. Вложения в такой фонд становятся все популярнее, а сам механизм убирает специфическое затруднение, связанное с недвижимостью: сложность продажи. При желании выйти из инвестиции в ЗПИФ или REIT можно куда быстрее, чем при продаже физической квартиры.

Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева (Фото: «РБК Конференции»)

«По сути, это инвестиции в девелопмент от физического лица через ценные бумаги. Здесь можно вложиться не в квартиру, а разделить с девелопером его прибыль от реализации недвижимости», — подытожила Румянцева.

Видеоверсия: как меняется бизнес в недвижимости

Для чего нужны консультанты в недвижимости

Впрочем, любителям вкладываться именно в квартиры тоже есть куда инвестировать. Для этого нужно найти недооцененный объект. Через 20 лет поиск таких объектов можно будет поручить искусственному интеллекту (ИИ), а пока достаточно положиться на консультантов.

«В первом квартале 2021 года три объекта недвижимости за первые две недели были по бронированиям реализованы на 80% — а потом девелопер отказался от своих слов. Сказал: «О, мы ошиблись!» — и вернул деньги людям. Теперь он будет выводить на рынок тот же объект по новой цене, — рассказала председатель совета директоров Kalinka Group. — Но не факт, что новая цена окажется востребованной и рыночной».

Впрочем, подобные отзывы предложения со стороны продавца — скорее, исключение, чем правило. И если не попасть в это исключение, инвестор сможет с выгодой для себя воспользоваться ситуацией. «Сейчас можно инвестировать, несмотря на эскроу, поскольку девелоперы промахиваются с ценой, — уверена Екатерина Румянцева. — Если ты лучше чувствуешь рынок недвижимости или у тебя есть консультант с рынка недвижимости, то вот эти щели и дыры в ценообразовании на новостройки можно увидеть.

Аналитики сейчас плохо считают цены в новых районах, которые только развиваются. Поэтому грамотным консультантам зайти на рынок новостроек все еще возможно».

Если же говорить не с точки зрения инвестора, который ищет объекты с заниженными ценами, а с точки зрения девелопера, то на помощь ему придут искусственный интеллект и сквозная аналитика, уверены в Kalinka Group. «Мало кто использует сегодня те технологии, которые доступны и лежат на поверхности, — констатировала Румянцева. — Из-за отсутствия нормальной аналитики некоторые девелоперы совершают ошибки в ценообразовании».

Избежать подобных просчетов могут помочь консультанты с узкой оценочной экспертизой. В Kalinka Group назвали это моделью open door. «Как только станет понятна реальная рыночная стоимость недвижимости, можно будет предлагать точный дисконт за срочный выкуп, — объяснила Румянцева выгоду от использования такого сервиса. — Это будет прорывная история — поэтому сейчас множество стартапов работают над тем, как в точности оценить объект недвижимости. Это уже происходит с помощью нейросети, которая изучает большой объем данных и на их основе вычисляет рыночную стоимость квартиры».

Заменит ли искусственный интеллект риелтора

Та самая цифровизация, которая позволяет точнее просчитывать цены, приведет к исчезновению целых пластов рынка недвижимости, уверены эксперты. По их мнению, первыми станут риелторы.

«В скором будущем искусственный интеллект позволит сделать идеальное сочетание запроса и объекта без участия риелтора, — заявила Екатерина Румянцева. — Сейчас работают интересные технологические решения, когда искусственный интеллект понимает, что существует 28 типированных психотипов личности и что конкретно этому человеку будет правильно подобрать вот такой тип недвижимости. Тот, что лучше ему подойдет на основании психотипа».

«В том виде, в котором есть строительство сейчас, его не будет. И риелторских агентств в современном виде тоже не будет, — поддержал коллегу основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский. — Наши дети будут слушать сказки про людей, которые когда-то давно продавали информацию за 3–5% комиссии.

Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа) (Фото: «РБК Конференции»)

Токенизация запустит опасные процессы для тех компаний, которые этого не понимают. Ты больше не сможешь держать информацию у себя и торговать тем, что знаешь больше, чем кто-то другой. Любой человек в любой точке мира сможет зайти и посмотреть всю правдивую информацию о любом объекте недвижимости. Это называется digital twin — цифровой двойник.

Он получит информацию с датчиков, вмонтированных в стену, — например, об уровне нагрузки бетона. Если недвижимость коммерческая, то можно будет получить информацию о том, сколько человек в будний день проходит мимо этого магазина. А заодно и аналитику с прогнозами: сколько людей приедет в этот город или район, сколько людей здесь родится и так далее. И на основании данных платформы, которая работает на искусственном интеллекте, человек примет решение».

Куда инвестировать в XXI веке

Новая реальность диктует новые подходы. Для 1991 года агентства недвижимости были подлинным венчуром — то есть высокорисковой инвестицией, которая может кратно окупиться. На сегодняшний день это ультраконсервативная инвестиция. Предугадать, какие сегменты взлетят, — работа консультантов из Kalinka Group и подобных компаний.

Фото: «РБК Конференции»

Как войти в подобные проекты на ранней стадии? Смотреть на недвижимость в разных странах, рекомендуют в Kalinka Group. «Инвестиции в недвижимость в одной стране — неблагодарное дело, — уверена Екатерина Румянцева. — Любая курсовая разница может съесть всю твою доходность. Если хочется инвестировать в недвижимость, я бы смотрела на паевые фонды и ценные бумаги, которые в той или иной степени привязаны к недвижимости. И лучше в международные.

К примеру, в США есть платформа, которая показывает историю девелопера с точки зрения инвестиций. В России девелоперы скрывают, сколько они инвестировали и сколько заработали. Но деваться некуда: рынок станет прозрачным. Очевидно, что в цифровом мире никакая информация оставаться скрытой не может».

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги | «AKTAVEST Property Management»

Доверительное управление недвижимостью — достаточно новая для российского рынка услуга, которая пока еще не слишком активна среди частных клиентов. Но с каждым годом все большее число людей выбирают управление недвижимостью для контроля над собственными квартирами и домами, если они проживают за рубежом.

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги

Доверительное управление недвижимостью суть услуги

Доверительное управление недвижимостью — это передача прав управления объектом специализированной компании. Передача прав собственности не происходит: владелец остается тот же. И он может в любой момент продать недвижимость, если у него возникнет такая необходимость.

Управление недвижимостью — это комплекс услуг, которые необходимы для содержания объекта, его модернизации и увеличения прибыли. Вы можете заказать доверительное управление недвижимостью на любой срок и заранее ограничить объем возможных изменений.

Управление недвижимостью ставит своей целью превращение объекта из расходного в доходный. Например, у вас есть квартира, которую вы не хотите продавать. Сами заниматься ее сдачей в аренду вы не можете. У вас есть два варианта:

• вы платите коммунальные за квартиру и фактически содержите убыточный объект;
• вы заказываете управление и получаете с объекта прибыль.

Совершенно необязательно превращать квартиру в хостел или мини-отель. Можно обойтись минимальным ремонтом, чтобы объект можно было сдавать. Все эти нюансы решаются на начальном этапе сотрудничества с компанией. В идеале разрабатывается бизнес-план для продвижения объекта на рынке, определяется наиболее подходящий формат для повышения его прибыльности. И только потом начинаются работы по реконструкции, поиск арендаторов, расчеты с ними, перечисление дохода клиенту.

Кому нужно доверительное управление недвижимостью?

Услуга доверительного управления недвижимостью необходима многим государственным организациям, которые получают квартиры и дома в счет долгов своих клиентов. Они могут продавать такие объекты или передавать на доверительное управление.

Также услуга актуальна для всех частных собственников, которые работают или живут в других странах. Чтобы сэкономить свои деньги и время, они передают квартиры и дома на доверительное управление. Цена доверительного управления недвижимостью достаточно невысокая, и прибыль получается неплохая. Гораздо лучше, чем убыток на содержание объекта.

Управление недвижимостью — это выгодный вариант для тех, кто самостоятельно не может продвигать объект. Он просто платит за это компании, а сам получает доход. Это удобно и безопасно. Правда, сама прибыль может отличаться в зависимости от состояния рынка. Но в любом случае у вас не будет убытка с квартиры или дома, в котором вы не живете.

Доверительное управление недвижимостью: частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью пока для многих клиентов является чем-то малопонятным. Не все понимают юридические нюансы сделок и не знают обо всех возможностях управления недвижимостью.

К наиболее частым вопросам клиентов относятся:

• Можно ли ничего не делать с моей квартирой, а просто начать ее сдавать? — Да, можно. Но после хорошего ремонта вы сможете сдавать ее дороже.
• Зачем нужен бизнес-план для доверительного управления недвижимостью? — Это необязательная услуга, но она будет полезна для оценки потенциала объекта и расчета ожидаемой прибыли.
• Насколько большой будет прибыль? — Это зависит от типа объекта, его расположения, состояния, инвестиций в развитие. Прибыль может колебаться в разные месяцы. Она рассчитывается после вычета всех расходов на содержание квартиры или дома.
• Можно ли экстренно приостановить управление, если нужно срочно продать объект? — Да, такая возможность предусмотрена в договоре.
• Несу ли я, как собственник, какие-либо риски, если с объектом что-то случится? — Нет, при доверительном управлении весь ущерб компенсирует виновная сторона. Все проблемы с арендаторами решает управляющая компания. Клиент ничем не рискует.

Также многих интересует проблема финансирования и вложений на начальном этапе при реконструкции объекта. Если у клиента нет средств, мы можем найти выгодные инвестиционные программы, кредитные предложения, которые будут возмещаться из получаемой прибыли в процессе эксплуатации объекта.

Что такое оценка недвижимости? В каких случаях она нужна?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Содержание:

1. Оценка квартиры — что это такое?
2. Для чего нужна оценка недвижимости?
3. Виды оценки
4. Методы оценки недвижимости
5. Как происходит оценка?

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

• Оформление ипотечного кредита;
• Купля-продажа квартиры;
• Обмен жилья;
• Судебные разбирательства;
• Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

1. Сравнительный;
2. Доходный;
3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Главные законы 2018 года в сфере недвижимости

В 2018 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. О самых главных документах «Российской газете» рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства, которая, по мнению участников рынка, может привести к коллапсу в отрасли.

Запрет на распоряжение участком, границы которого не размежеваны

С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года — вы больше не сможете распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. Вы не сможете ни продать, ни подарить участок, даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, вы становитесь пользователем, а не собственником объекта.

Изменения внесены на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Цель этих изменений — постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество неузаконенных участков станет намного меньше.

Дачная амнистия станет недоступна

Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Об этом говорится в федеральном законе от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Главное изменение — для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок — так называемая «дачная амнистия».

Это нововведение было вполне ожидаемо, так как сейчас власти держат курс на постепенное прекращение упрощенного порядка регистрации земельных участков и ИЖС, на них расположенных.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой недвижимости.

Новые требования в долевом строительстве

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Второй момент — увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Вводится принцип «одно разрешение — одно строительство».

Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Дачная амнистия \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Дачная амнистия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Дачная амнистия

Судебная практика: Дачная амнистия Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 265 «Условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 265 ГПК РФ и установив, что спорный участок, находящийся в границах созданного до введения в действие Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» СНТ, был предоставлен наследодателю как члену товарищества; согласно свидетельству о рождении истица является дочерью наследодателя и после его смерти дочь принята в члены СНТ с закреплением за ней спорного участка, суд правомерно установил факт принятия наследства в виде земельного участка, сделав обоснованный вывод о том, что наследодатель реализовал свое право на получение в упрощенном порядке земельного участка в собственность бесплатно, спорный объект недвижимого имущества входит в состав наследства, открывшегося после смерти, отсутствие регистрации перехода права собственности на участок к наследодателю не может являться препятствием для признания за наследником права собственности в порядке наследования на земельный участок, предоставленный наследодателю на основании решения органа местного самоуправления, которое не оспорено и не отменено.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Дачная амнистия

Нормативные акты: Дачная амнистия Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
«О государственной регистрации недвижимости»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)12. До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ
(ред. от 30.04.2021)
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2026 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Все, что вам нужно знать

Время имеет существенное значение. Положение в контрактах на недвижимость относится к пункту, который требует, чтобы одна сторона в договоре о недвижимости выполнила свои обязательства в течение определенного периода времени. Читать 3 мин.

1. Что означает «Время не имеет значения»?
2. Основные правила для Time Is of the Essence Статья
3. Time Is of the Essence Letter

Обновлено 26 октября 2020 г.:

Время имеет существенное значение Положение в договорах с недвижимостью относится к пункту, который требует, чтобы одна сторона в договоре о недвижимости выполнила свои обязательства в течение определенного периода времени.Если сторона не выполняет требуемую задачу вовремя, это считается нарушением контракта. Тем не менее, возможность принудительного исполнения оговорки о времени, имеющей существенное значение, может варьироваться в зависимости от ее ясности, детализации, предоставления уведомления и других факторов.

Что означает «Время не имеет значения»?

Термин «время имеет существенное значение» обычно используется в договорах с недвижимостью. Проще говоря, это юридический термин, который служит для напоминания всем сторонам, участвующим в контракте, о том, что время истекает.Юридически это определяется как термин в контракте, гласящий, что успешная работа одной стороны в течение определенного периода времени необходима для того, чтобы требовать выполнения от другой стороны. Невозможность выполнить работу вовремя приводит к нарушению контракта.

Тем не менее, слишком широкая оговорка о сроке существа может рассматриваться как карательная оговорка, что делает ее не имеющей исковой силы в суде. Таким образом, важно выделить в контракте задачи, которые особенно важны для выполнения работы в целом, и указать, что пункт особенно применим к этим задачам.

Существует ряд показателей эффективности, которые зависят от времени, включая временные рамки опциона, доставку документов, уведомления, методы прекращения и дату закрытия. Каждая дата в контракте связана с датой исполнения. Поскольку время имеет существенное значение, неспособность уложиться в эти сроки может иметь серьезные негативные последствия, начиная от нарушения контракта и заканчивая гораздо более серьезными правовыми последствиями.

Основные правила для временного содержания Статья

Основные правила, применимые к статье о времени существа, четко определены и включают:

1. Простое указание даты закрытия в договоре купли-продажи недвижимости не гарантирует, что эта дата будет «существенной».Таким образом, обе стороны имеют право на «разумную» отсрочку закрытия.
2. Согласованная дата закрытия «время имеет значение» подлежит исполнению. Если сторона не закрывается в этот день, это будет считаться нарушением контракта.
3. Закрытие может рассматриваться как «существенное» при особых обстоятельствах, даже если термин «время имеет существенное значение» не присутствует в контракте.
4. Если стороны не сделают закрытие «по существу» или не включат его в дату графика, одна из них может выбрать новую дату и сделать ее «по существу», направив недвусмысленное уведомление, позволяющее другой стороне закрыть в течение «разумное» время.
5. Если пункт о сроках существа нарушен, это можно исправить несколькими способами, включая установление конкретных требований к производительности, удержание авансового платежа и принудительную передачу права собственности.
6. Попытка стороны добиться соблюдения оговорки о сроке существа может быть справедливо предотвращена на основе отказа от прав, свидетельствующего о поведении, или устного соглашения.

Как правило, договор купли-продажи недвижимости с термином «время имеет существенное значение» обязывает обе стороны завершить выполнение своих обязательств в течение указанного времени.Невыполнение этого требования любой из сторон приведет к нарушению договора или, возможно, к конфискации авансового платежа. Кроме того, если одна сторона намеревается сделать оговорку о времени существа очевидной, отсутствие недвусмысленного уведомления другой стороны сделает любой язык, указывающий на то, что время имеет существенное значение, неэффективным.

Время превыше всего. Письмо

Одна сторона в договоре о недвижимости может направить другой стороне письмо по существу в качестве юридического уведомления.Письмо обычно отправляется после прохождения предварительной даты закрытия, указанной в контракте. В нем указываются время, дата и место закрытия сделки и указывается, что невыполнение требования будет являться нарушением контракта.

Сторона, отправляющая письмо, должна позволить другой стороне выполнить требование в разумные сроки. Письмо также необходимо отправить всем другим вовлеченным сторонам, включая агентов по недвижимости и юристов.

Если вам нужна помощь, когда время является важным пунктом в контрактах на недвижимость, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что это значит в сфере недвижимости?

Фраза «время имеет решающее значение» часто используется в договорах о недвижимости, и мы неоднократно упоминали ее в наших публикациях, разбивая формы и дополнения к недвижимости.Что именно это означает и каковы последствия для покупателей и продавцов, когда им напоминают, что время имеет существенное значение в контракте с недвижимостью? В нашем примере мы будем говорить о контракте на проживание 1–4 семей, хотя словоблудие встречается в разных местах в разных формах и приложениях. Та же концепция будет применяться ко всем, где вы видите надпись «время имеет значение», но если у вас есть конкретный случай или вопрос, как всегда, мы рекомендуем вам связаться с вашим агентом по недвижимости или, если возникают серьезные юридические вопросы, звоните ваш адвокат для юридической консультации.

Время превыше всего: часы тикают

Проще говоря, время имеет значение — это юридическая фраза, используемая для напоминания всем сторонам о том, что часы тикают. Раздел юридического словаря thefreedictionary.com определяет его как:

Время превыше всего. Фраза в контракте, означающая, что исполнение одной стороной в срок или в течение периода, указанного в контракте, необходимо для того, чтобы эта сторона могла требовать исполнения от другой стороны.Неспособность действовать в течение требуемого времени является нарушением контракта.

В договорах с недвижимостью время, о котором мы говорим, основано на заключенном договоре. Есть довольно много важных элементов производительности, которые зависят от времени — от периода опциона до доставки документов и уведомлений и таких вещей, как способы прекращения действия… даже сама дата закрытия. Все даты в контракте связаны с датой исполнения. И поскольку время имеет существенное значение, несоблюдение этих дат и сроков может иметь серьезные негативные последствия, некоторые из которых могут рассматриваться как нарушение контракта и иметь гораздо более серьезные правовые последствия.

В контракте с 1-4 семейным жилым домом, который мы используем в Техасе, эту дату исполнения можно найти на странице 8. Эта дата является матерью всех дат и считается нулевым днем, когда часы начинают тикать.

Время превыше всего: пример

Допустим, вы подписали контракт 3 февраля 2017 г. В этом контракте у вас есть 3 дня на доставку опроса и T-47, 10-дневный период опциона и 14-дневный период финансирования. Это будет означать, что 6 февраля 2017 г. (или ранее) вам необходимо будет предоставить опрос и T-47, 13 февраля 2017 г. истечет срок действия вашего опциона, а после 17 февраля 2017 г. вы больше не будете иметь право расторгнуть договор, поскольку вы не смогли получить финансирование в соответствии с условиями, изложенными в Дополнительном соглашении о финансировании третьих лиц.Важно отметить, что большинство сроков истекает в конце дня (многие контракты говорят в 23:59), но не все — период опциона истекает в 17:00 (по местному времени отеля).

Так что же произойдет, если время будет иметь значение, а вы не сможете подчиниться? Последствия различаются — обратитесь к своим контрактам или связанным приложениям для ответов на эти вопросы, поскольку они часто изложены в контракте (например, если Параграф 6.C. (1) используется для получения опроса и Т-47, и они не доставлены в установленный срок, покупатель вправе заказать новую за счет продавца).Если ответы не изложены четко, то вам следует проконсультироваться с юристом, прежде чем продолжить, чтобы вы полностью понимали последствия и юридические последствия вашего невыполнения условий контракта.

Лучше всего знать о сроках и убедиться, что все, что требуется от вас по контракту, выполнено своевременно и в отведенные сроки. Если требуется больше времени, сообщите своему агенту об этом факте, поскольку для некоторых вещей можно продлить сроки, но для этого потребуется согласие другой стороны.

Изображение предоставлено Алексом Ленером

Напоминание о «ВРЕМЕНИ СУЩНОСТИ» в сделках с недвижимостью

Обычно контракты на жилую недвижимость содержат дату закрытия «примерно» или «примерно». Это не точная дата, строго подлежащая исполнению в отношении любой из сторон, а, скорее, наилучшая оценка и цель сторон на момент заключения контракта. Ясно, что такие вопросы, как исключение правового титула, непредвиденные ипотечные и финансовые обязательства, а также доступность сторон, их адвокатов, банковских поверенных, лиц, закрывающих титул, и т. Д.все это придает неопределенность попыткам предсказать точную дату закрытия на момент заключения контракта. Таким образом, выбирается разумно предполагаемая дата (обычно 60-90 дней с момента подписания контракта), при этом обе стороны знают, что она может быть изменена, и т. Д. Ни одна из сторон не может подать в суд или объявить дефолт против другой из-за невозможности закрыть в дату «примерно».

Хотя обычно в конечном итоге назначается взаимоприемлемая дата закрытия, если одна из сторон сопротивляется или не может подтвердить дату закрытия, у другой стороны есть два варианта: во-первых, потребовать подрядчика контракта или поправки, когда обе стороны согласовывают твердую дату , на письме.Этот язык сказал бы, что «время имеет существенное значение» в отношении новой даты закрытия; это делает дату закрытия (называемую «днем закона»), и она становится строгой датой, которую необходимо соблюдать, и больше не является гибкой «датой или около». Если какая-либо из сторон не закрывает право собственности в такой день, они нарушают договор.

Второй вариант — это то, что обычно называют письмом «Время существа» (письмо TOE). Это одностороннее определение одной стороной даты закрытия.Поскольку обе стороны не согласны с этой датой, а дата выбирается исключительно одной стороной, суды в соответствии с общим правом и прецедентами прецедентного права поставили ряд условий для закрытия Письма TOE.

Во-первых, Письмо ОО должно содержать заблаговременное уведомление о дате закрытия. Понятно, что послать сегодня письмо с требованием закрыть вечеринку завтра было бы неразумно. Хотя не существует твердого правила относительно того, что является «разумным» (прецедентное право диктует, что будет считаться «разумным», это должно определяться в каждом конкретном случае, в зависимости от фактов и деталей сделки, прошлое поведение сторон и др.), обычно используется уведомление за тридцать дней. Срок может быть увеличен или сокращен, в зависимости от обстоятельств, но Суд будет рассматривать каждую отдельную сделку, чтобы убедиться, что период предварительного уведомления, указанный в письме, был объективно разумным.

Во-вторых, Письмо ОО должно прямо информировать сторону, которая его получает, о том, какими будут последствия в случае не закрытия в выбранную дату. Если, например, его получает покупатель, в письме должно быть указано, что он потеряет свой залог, и что продавец сохранит залог в качестве заранее оцененного убытка, и что он также потеряет возможность приобрести недвижимость.Если, например, письмо получает продавец, в письме обычно указывается, что покупатель может подать иск о взыскании своего депозита (и / или дополнительных убытков) или о «конкретном исполнении» контракта.

В-третьих, Письмо ОО должно быть предоставлено добросовестно. Сторона, получающая письмо, не должна иметь действительных средств защиты от отказа при закрытии, а отправитель не должен отправлять ее, если есть проблема, которую, как они знают, принимающая сторона не может исправить, просто для того, чтобы применить кредитное плечо и вызвать технический дефолт.(Например, если вы знали, что другой стороне нужна была неделя для закрытия, и вы должны были отправить письмо TOE с требованием закрыть через шесть дней). В другом примере продавец, у которого есть незаконное условие / изменение в собственности, не может заставить покупателя закрыть, просто подав письмо TOE и пытаясь использовать их для закрытия, пытаясь поставить их в положение совершившего упреждающий дефолт; в этом случае покупатель может иметь или будет иметь законную защиту или причину для отказа от закрытия в соответствии с контрактом, и в конечном итоге Письмо ОО будет признано недействительным.Существует прецедентная практика, которая обычно предусматривает, что разумные отсрочки или добросовестные попытки перенести дату закрытия «примерно» или «примерно» должны происходить до обращения к письму ОО.

В-четвертых, в выбранную дату сторона, отправляющая письмо ОО, должна быть готова, желает и способна также выполнить свою часть транзакции. Обозначение TOE становится обоюдоострым мечом, который может нанести удар любой стороне. Таким образом, отправляющая сторона должна быть уверена, что она сможет выполнить свои обязательства по закрытию в установленную дату, чтобы другая сторона не закрылась, а сторона, отправившая письмо, не закрылась, и сама не будет допущена к дефолту.Контрактные гонщики, хотя и не часто используются, в отличие от букв TOE, могут составлять «Время сущности» только для одной стороны. Это облегчает обязанность одной из сторон быть «готовой, желающей и способной» в определенный день, когда неспособность быть таковой может противостоять им. В конечном итоге они должны быть «готовы, желать и иметь возможность», чтобы объявить дефолт другой стороне, но только они имеют право отложить заседание, если они этого не сделают, в то время как другая сторона будет удерживаться до даты. Естественно, поскольку это защищает только одну сторону, обе стороны не часто соглашаются с этим.

В последний день сторона, отправившая Письмо ОО, должна иметь все необходимое для закрытия права собственности, даже если они достаточно уверены, что другая сторона может не появиться. Для покупателя это может означать присутствие его кредитора / адвоката кредитора или, по крайней мере, в режиме ожидания, готового появиться, если другая сторона действительно появится, готового к закрытию. Также должен присутствовать заголовок, и средства для завершения транзакции также доступны и готовы к выплате. Для продавца должны быть доступны ключи для доставки и подготовлен Акт, готовый к оформлению, вместе с любой другой налоговой документацией на передачу или другими необходимыми документами.Многие юристы организуют показ стенографической / судебного отчета при закрытии ОО, чтобы увековечить личность участников, показать, что все необходимые стороны присутствуют (кроме любых сторон, нарушающих обязательства, которые не появляются), и что все необходимое для закрытие готово; иногда даже маркировка документов «для опознания» корреспондентом суда, чтобы сопровождать стенограмму. Это не является строго обязательным, однако это полезно, если дело приводит к судебному разбирательству, как хорошее доказательство того, что стороны объявили дефолт, и что все остальное было готово для того, чтобы произошло закрытие.

Если у вас есть какие-либо вопросы о закрытии «Time of the Essence», или если у вас есть клиенты, которые оказались в досудебном сценарии и нуждаются в помощи, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться в наши офисы. Мы здесь, чтобы помочь!

Джереми Панзелла, эсквайр.
Партнер
Эл. Почта: [email protected]

Что такое время письма сущности для дома? | Бюджетирование денег

Оговорка о времени существа в недвижимости относится к необходимости закрыть сделку к определенной дате.Оговорка либо вставляется в сам договор о недвижимости, либо создается путем доставки письма от одной стороны к другой. Время закрытия сущности иногда необходимо, если одна сторона должна продать или владеть недвижимостью к определенному сроку.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Когда дело доходит до договоров о недвижимости, используется существенное письмо о времени, чтобы требовать закрытия рассматриваемой собственности в указанную дату и время.

Время существенной оговорки

Время существенной оговорки в договоре о недвижимости — это установленная дата, время и, возможно, место для выполнения срока.Например, в контракте может быть указано, что сделка должна быть завершена не позднее 5 июня к 17:00. в офисе поверенного покупателя. Если сделка не закрывается к этой дате и времени, сторона, вызвавшая задержку, нарушает договор, оставляя дверь открытой для другой стороны, чтобы подать в суд. Однако, если оговорка о времени существа не включена в договор, одна сторона может ссылаться на нее, отправив другой стороне письмо.

Время существенного письма

В большинстве случаев время основного письма отправляется после того, как предварительная дата закрытия в контракте прошла, и служит юридическим уведомлением для другой стороны.В письме указываются дата, время и место закрытия сделки, а также указывается, что другая сторона нарушит договор, если не будет соответствовать критериям. Сторона, отправляющая письмо, должна предоставить другой стороне разумное количество времени для выполнения требований, как это определено законами и руководящими принципами штата. Например, 10 дней обычно используется в качестве крайнего срока для писем по существу. Отправляющая сторона должна передать письмо всем заинтересованным сторонам, включая агентов по недвижимости и адвокатов. Отправителю не нужна подпись или согласие другой стороны, потому что он ссылается на исходный, уже подписанный контракт.

Правовые возможности

После того, как одна из сторон отправила письмо с указанием времени существа всем участникам сделки, она должна дождаться истечения крайнего срока, чтобы принять меры. Принимающая сторона может оспорить письмо в суде, если не согласна с этим. Отправитель может воспользоваться юридическими средствами, чтобы вернуть деньги, которые он потерял в результате сделки, если сделка все еще не закрыта. Например, покупатель может подать в суд на продавца за нарушение контракта, если закрытие все еще не произошло после того, как он отправил письмо и срок истек.Его убытки могут включать любые расходы, которые он заплатил в ожидании покупки дома, такие как плата за осмотр и расходы на адвоката.

Дополнительные соображения

В содержательном письме должны быть четко прописаны все юридические обязательства, которые каждая сторона должна выполнить для обеспечения своевременного закрытия сделки. Например, если покупатель отправляет письмо с изложением сути дела, но сделка не может быть закрыта, потому что он не запланировал осмотр дома, покупатель препятствует закрытию продавца.Продавец может подать этот вопрос в суд, если одна сторона подает иск против другой за нарушение договора.

Ссылки

Биография писателя

Анна Асад начала профессионально писать в 1999 году и опубликовала несколько юридических статей для различных веб-сайтов. Она имеет обширный опыт работы в сфере недвижимости и уголовного права. Она также преподавала английский язык в течение почти восьми лет, посещала Государственный колледж Буффало для параюридических исследований и бухгалтерского учета, а также занималась английской литературой, получив степень бакалавра гуманитарных наук.

Время имеет существенное значение в договорах на недвижимость

В любом типе контракта в Нью-Джерси, включая недвижимость, вы можете подумать, что установленная дата закрытия является важной частью соглашения. в конце концов, продажи обычно приурочены к жизненным событиям (например, начало детской школы или смена работы), и если одна сторона продает дом, чтобы купить новый, задержка с закрытием может оставить их без жилья .

Фактически, если не говорить об обратном, дата закрытия, хотя и необходима, сама по себе не является обязательным условием договора о недвижимости, если не указано, что «время имеет существенное значение.»(TIOE).

Что такое пункт TIOE?

A Статья TIOE сообщает сторонам (и любому суду, который должен толковать соглашение), что стороны намерены, чтобы события в контракте произошли в указанные даты, и если они этого не сделают, это представляет собой существенное нарушение соглашения, которое может привести к аннулированию соглашения и / или возмещению ущерба.

Не во всех договорах о недвижимости есть этот пункт, а это означает, что у вас может не быть права подавать в суд, если закрытие не произойдет в указанную дату.Это не означает, что даты закрытия не важны — они важны и должны соблюдаться, и почти в каждом контракте на закрытие сделок с недвижимостью указывается дата закрытия. Это просто означает, что, если сделка не будет закрыта в этот день, это не приведет автоматически к возникновению судебного иска, и сторона не может на законных основаниях отказаться от сделки.

Это признание того, что в сделке с недвижимостью участвуют не покупатель и продавец, а другие стороны, такие как кредиторы, сюрвейеры, подрядчики или государственные учреждения.Многие из них находятся вне контроля покупателя или продавца и могут задержать закрытие сделки, даже если покупатель или продавец иным образом действовали прилежно.

Добавление пункта TIOE после заключения договора

Сторона может добавить пункт TIOE, даже если его не было в исходном контракте. Если дата закрытия в договоре о недвижимости прошла, другая сторона (та, которая готова закрыть) может установить новую дату и объявить этот TIOE на новую дату закрытия. Уведомление должно быть четким и очевидным для другой стороны.

Пока было предоставлено разумное время для вступления в силу новой даты закрытия, новая дата закрытия будет иметь исковую силу, как если бы пункт TIOE был включен в исходный контракт.

Что является разумным, зависит от обстоятельств. Если проблема заключается в удержании арендатора, требование о 10-дневном сроке может быть неразумным. Вот почему может быть целесообразно поработать с другой стороной, чтобы увидеть, в чем проблема и сколько времени потребуется, чтобы прояснить то, что сдерживает закрытие.

Существует также прецедентное право, согласно которому поведение сторон может изменить или дополнить пункт TIOE. Таким образом, любые неформальные переговоры или соглашение о продлении закрытия, или даже молчаливое понимание того, что проблема может потребовать длительного времени для исправления, могут изменить пункт TIOE, отправленный одной стороной другой.

Убедитесь, что в ваших договорах о недвижимости указано то, что вам нужно. Свяжитесь с Agnes Rybar LLC , чтобы убедиться, что у вас есть представительство в любой сделке с недвижимостью в Нью-Джерси.

Четыре вещи, которые вам нужно знать о «времени не менее важно» при сделках с недвижимостью (особенно во время пандемии!) — Недвижимость и строительство

Канада: Четыре вещи, которые вам нужно знать о «времени не менее важно» при сделках с недвижимостью (особенно во время пандемии!)

06 октября 2020

Деври Смит Франк ЛЛП

Чтобы распечатать эту статью, все, что вам нужно, — это зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.

Договор купли-продажи объекта недвижимости будет почти всегда прямо указывается, что время сущность . Этот пункт означает, что вы и другие стороны в договоре должны быть пунктуальными и выполнять взятые на себя обязательства быстро. В противном случае, если вы не выполните своевременные действия, договор может быть расторгнут, и вы можете нести ответственность за причиненный ущерб.

Например, если вы передумали покупать собственности или не может получить подходящее финансирование вовремя для закрытия дата, вы можете нарушить и нести ответственность перед другими сторонами.В другими словами, сроки очень важны; отсутствие их могло стоить вам. Возможно, вам придется заплатить за другие стороны ‘ убытки.

Вот четыре вещи, которые вам нужно знать:

1. Действовать старательно и в добросовестность

Будь верен своему слову, обеспечь финансирование, выполняй взятые на себя обязательства с усердием. Добросовестно выполняйте свои обязательства и не мешать другой стороне выполнять свои обязанности.Если вы не уверены в своих обязательствах, получить юридическую консультацию.

2. Как положиться на статья

Если вы хотите полагаться на пункт, чтобы обвинить другую сторону в не в состоянии выполнить до своих обязательств по , вы должны продемонстрировать, что вы готовы, желаете и можете завершить соглашение. Другими словами, если обе стороны не готовы закрыть в сделке с недвижимостью ни одна из сторон не может полагаться на оговорку предъявить иск о конкретном исполнении, возмещении ущерба или расторжение договора.

3. Когда оговорка отрицание

Один из способов отменить оговорку — отказ от требования . Для Например, если обе стороны соглашаются продлить дату закрытия на два дней, то есть отказ. В общем, если одна партия в контракт предпринимает действия, чтобы прояснить, что строгие договорные положения не будут применяться, оговорка отменена в этом случае.

Еще один способ отменить этот пункт — это дополнительные выборы: например, если у покупателя нет необходимого финансирования, завершенного на дата закрытия, продавец может договориться о продлении даты закрытия.В вообще, когда одна сторона нарушает договор, а другая согласие сторон, пункт аннулируется выборами.

4. Как на статью влияют пандемия коронавируса (COVID-19)

COVID-19 нарушил экономику и вызвал у некоторых учреждений которые облегчают операции с недвижимостью, чтобы временно свернули или приостановили свою деятельность. Кроме того, COVID-19 имеет вызвали финансовые затруднения, которые также могут отсрочить операции с недвижимостью.Задержки могут привести к срыву сроков, и вы не хотите быть на крючке из-за задержки, вызванной COVID-19.

Чтобы гарантировать, что ваша сделка с недвижимостью не будет задержана пандемия, обратитесь за юридической консультацией, чтобы убедиться, что вы:

1. заключать договоры надлежащим образом разработан с учетом COVID-19, или
2. , что ваше существующее соглашение завершается без задержек из-за COVID-19.

Содержание этой статьи предназначено для ознакомления руководство по предмету.Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство из Канады

Судебные тяжбы по недвижимости: основные моменты лета

ТОО «Макмиллан»

Даже в летние месяцы правовые новости не утихают. Вот некоторые недавние решения и законодательные изменения в преддверии осеннего сезона 2021 года.

Сущность «Время существа» Письмо

Распечатать Статья

Дата, когда стороны договора о недвижимости должны закрыться, часто является предметом судебных разбирательств.Иногда контракты на недвижимость предусматривают дату закрытия, которая является «существенным моментом», и в таких случаях стороны должны закрыть эту дату, иначе возникнет риск неисполнения обязательств. В случае, если покупатель не может закрыть дату закрытия «по существу», он рискует быть объявленным продавцом в невыполнении обязательств и потерять свой первоначальный взнос (и быть стороной в любом соответствующем судебном разбирательстве, которое может возникнуть в результате этого). Точно так же, если продавец не может закрыть срок до основной даты закрытия, он рискует быть объявленным покупателем дефолтным и подвергнуться возможности судебного разбирательства по конкретному исполнению контракта и связанных с ним денежных убытков.

Если, однако, в контракте указана дата закрытия, но это не «время по существу», «любая из сторон имеет право на разумную отсрочку» и «[в] предоставлении отсрочки другая сторона может в одностороннем порядке наложить условие, что время будет иметь существенное значение для перенесенной даты ». Миллер против Алмквиста , 241 AD, 2d 181, 185 (1 ^st Dep’t 1998) (цитаты опущены). Вопрос о том, является ли условие «существенное время» эффективным, «зависит от специфики уведомления и разумности периода времени. ид. Чтобы сделать закрытие «существенным моментом», сторона договора о недвижимости должна установить новую дату и направить другой стороне «четкое, четкое и недвусмысленное уведомление об этом, дав другой стороне разумный срок, в течение которого действовать и информировать другую сторону о том, что, если он или она не выполнит своих обязательств к этой дате, он или она будет считаться виновным в невыполнении обязательств ». Cave v. Kollar , 296 AD, 2d 370, 371 (2 ^nd Dep’t 2002) (цитаты и внутренние кавычки опущены).Таким образом, если письмо «просто требует [а], чтобы [сторона] установила дату закрытия, [это] неадекватно для определения времени по существу, потому что оно [не] ясно и четко устанавливает новую дату и время для закрытия…. ” ид. (цитаты опущены). Наконец, если сторона, получившая письмо «по существу», не возражает против выбранной даты закрытия, предшествующей ей, эта дата может считаться «разумной с точки зрения закона». Шимуро против Preston Taylor Products, LLC , 146 AD, 3d 729, 730 (1 ^st Dep’t 2017).

Закон, касающийся «срочных писем» в сделках с недвижимостью, был рассмотрен Вторым отделом в Rodrigues NBA, LLC. против Allied XV, LLC (19 сентября 2018 г.). Стороны в Rodrigues заключили договор купли-продажи недвижимости в округе Куинс, штат Нью-Йорк, и покупатель внес первоначальный взнос в размере 375 000 долларов. Стороны договорились перенести дату закрытия контракта. После этого продавец отправил «время существенного письма» от 21 июня 2016 г., в котором 30 июня 2016 г. было установлено в качестве даты закрытия.После того, как покупатель отклонил дату закрытия 30 июня и не явился на закрытие, продавец подал иск о взыскании убытков и попытался удержать авансовый платеж в качестве заранее оцененного возмещения убытков в соответствии с контрактом. Покупатель, в свою очередь, потребовал возврата первоначального взноса, утверждая, что продавец нарушил договор в результате продолжающегося административного разбирательства, затрагивающего имущество.

Второй отдел подтвердил отклонение ходатайства продавца о вынесении решения по жалобе в упрощенном порядке и отклонение встречных требований покупателя.Поступая таким образом, Суд признал, что суд по ходатайству «пришел к выводу, что время письма с изложением сути письма было недействительным, поскольку оно не давало покупателю разумного срока для действий…». Суд также отметил, что в случаях, когда «дата закрытия сделки, указанная в договоре купли-продажи, откладывается на неопределенный срок, одна сторона должна предпринять какие-то позитивные действия, прежде чем она сможет заявить, что другая сторона не выполняет свои обязательства; то есть одна сторона должна установить время, к которому другая должна выполнить, и она должна сообщить другой стороне, что, если она не выполнит свои обязательства к этой дате, она будет считаться неисполненной.” Rodrigues (цитаты, скобки и внутренние кавычки опущены).

Разумное время для действий имеет решающее значение для того, чтобы вовремя понять суть и:

[что] представляет собой разумное время для выполнения действий, зависит от фактов и обстоятельств конкретного дела. В определение разумности суда включены характер и объект контракта, предыдущее поведение сторон, наличие или отсутствие добросовестности, опыт сторон и возможность причинения ущерба или затруднений для любой из них, а также конкретное количество дней, отведенных для исполнения.

No related posts.