Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя — Дом и уют

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

✓

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

✓

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

✓

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

✓

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

✓

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например,

на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: 

Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

✘

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

✘

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

✘

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

✘

Делать перепланировки в аварийных домах.

✘

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

---

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя. Комментарии экспертов.

Каждый собственник квартиры хочет сделать ее удобнее. Иногда в этих целях проводится перепланировка. При перепланировке сносятся стены, изменяются габариты помещений, переставляется сантехническое оборудование. Но многие ремонтные мероприятия, которые относятся к перепланировке, реализовать нельзя.

Какие перепланировки нельзя узаконить

О том, какая перепланировка разрешена, а какая запрещена, лучше узнать заранее, чтобы после окончания ремонта не получилась планировка квартиры, которую невозможно будет согласовать.

Далее мы расскажем, что конкретно можно и нельзя делать при перепланировке жилого помещения, и покажем, как это выглядит на примерах.

Запрещенные виды перепланировки кухни

Запрещено объединять газифицированные кухни и жилые комнаты (ППМ № 508-ПП, Приложение 1, пункт 10.16).

Так как газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. Это требование возникло с 2011 года. Ранее, например, в 2009 году, все прекрасно согласовывалось и без дверей.

У нас много примеров согласованных перепланировок с полностью объединенными кухнями с газовыми плитами и комнатами даже не то, что без дверей, а вообще без стен. Но, к сожалению, сейчас это уже не согласовать.

Кроме того, есть еще нюансы при проведении такого вида перепланировки. Например, как на представленных ниже фото, одна дверь пройдет согласование, а вторая – нет.

Запрещено расширяться кухнями под санузлы и ванные соседей сверху (это обратная трактовка СП 54.13330.2016, пункт 9.22 которого гласит: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми)»).

Смысл данной трактовки следующий: ванные и санузлы запрещено располагать над кухнями. В нашем же случае мы кухню пытаемся расширить под санузел соседей сверху, и получается, что делаем «нарушителями» соседей сверху, так как их санузел или ванная будут в этом случае «нависать» над нашей кухней.

Поэтому жилищная инспекция «обратно» трактует данный пункт и запрещает расширяться кухнями под ванные и санузлы соседей сверху, мотивируя это «ухудшением жилищных условий».

Единственное исключение из данного правила, это если квартира находится на последнем этаже. Соответственно сверху соседей нет, и получается, что нарушения тоже нет, поэтому расшириться возможно.

Запрещено расширяться кухнями на жилые комнаты (знаменитый пункт 24 постановления Правительства РФ №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Запрещено размещаться ванными над кухнями и комнатами

Пункт однозначно говорит, что если под нами квартира, размещать кухни над жилыми комнатами запрещено как полностью (перенос), так и частично (расширение, как на представленном ниже плане).

Что нельзя делать в ванной и санузле

Запрещено расширяться ванными и санузлами на жилые комнаты (пункт 24 ПП №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Пункт однозначно говорит о том, что запрещено расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу.

Запрещено расширяться ванными и санузлами на кухни (СП 54.13330.2016, пункт 9.22: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями»

).

Пункт однозначно не допускает расширение ванных и санузлов на кухни соседей снизу.

Исключением является первый этаж либо этаж выше (допустим, второй), но ниже должно быть расположено нежилое помещение (магазин, офис). Так как получается, что снизу кухни нет, соответственно, расшириться ванной или санузлом за счет своей кухни можно.

Какую перепланировку не разрешат на лоджии и балконе

Запрещено присоединение балконов и лоджий к внутренним помещениям квартиры (ППМ №508-ПП, пункт 10.18: «При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями»).

Балконы и лоджии являются «холодными помещениями», и их присоединение к внутренним помещениям квартир изменяет общую отапливаемую площадь.

Недопустимая перепланировка несущих стен

Запрещено без согласования демонтировать/подрезать/расширять/устраивать ниши в несущих стенах дома (ППМ №508-ПП, пункт 10.3: «Не допускается нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение»).

Несущие стены – это основные конструкции дома. Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора проекта дома (организации, проектировавшей здание), который однозначно закладывает мероприятия по усилению проемов.

На фото ниже можно увидеть вырезанный проем в несущей стене, который усилили металлической рамой П-образной формы по проекту.

Запрещенная перепланировка вентиляции и сантехкоробов

Запрещено демонтировать/уменьшать сантехнические и вентиляционные короба (статья 36 ЖК РФ, пункт 1).

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить ее габариты.

Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а, стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет.

Что нельзя узаконить при перепланировке. Дополнительная информация.

Отопление. Система отопления едина для всех жильцов дома. Вмешиваться в нее самовольно запрещено.
Все изменения могут проводиться только при согласовании с управляющей компанией дома под ее надзором.

Порожки. Между ванной/санузлом и коридором должны быть переливные пороги 1.5-2 см.

Перепланировка квартиры – что запрещено. Нормы 2021 года.

Стоит отметить, что не только пункт 10 в ППМ №508-ПП содержит все существующие ограничения в перепланировках. Существует еще ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности.

Рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

• Не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения (п. 9.12 СП 54.13330.2016).
• Не разрешается устройство кухни-ниши площадью менее 5 кв. м.
• Запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла (п. 9.7. СП 54.13330.2016).
• Под запретом устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения (п. 4.8 СП 29.13330.2011 «Полы»).
• Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату. Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений.
• Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат. Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).
• В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.
• Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
• Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.
• Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.
• Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.
• Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни. Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как, согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.
• По требованиям пожарной безопасности, запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери. Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.

Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.

Перепланировка квартиры – что разрешено в 2021 году

Для понимания того, что нельзя делать при перепланировке квартиры, а что можно, необходимо обратиться к законодательству. В постановлении Правительства города Москвы № 508-ПП перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.

Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры.

Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, какие перепланировки разрешены в квартирах, перечисленного ниже будет достаточно.

Разрешенные перепланировки квартир в Москве

Итак, допустимые перепланировки в квартире:

• Снос и возведение ненесущих перегородок с изменением конфигурации помещений.
• Увеличение помещений санузла/ванной за счет нежилой площади (коридора, кладовой, холла и т.д.).
• Перестановка и изменение типов сантехнических приборов (кухонной мойки, раковины, ванны, унитаза, душевой кабины и т.п.).
• Расширение кухни с использованием нежилой площади квартиры (кроме летних помещений – балконов и лоджий).
• Объединение помещения кухни, оборудованного электроплитой, с жилой комнатой путем устройства проема или демонтажа перегородки между ними.
• Устройство кухни-ниши на нежилой площади квартиры при соблюдении требований метража.
• Замена газовой плиты на электрическую при выделении достаточной мощности электроснабжения квартиры.
• Изменение конструкции или устройство (в квартирах без отделки) полов.
• Объединение смежных квартир, принадлежащих одному собственнику (по горизонтали или вертикали).
• Демонтаж подоконного участка наружных ненесущих стен (подоконного блока) с установкой панорамного (французского) остекления (дверных блоков или окон) между внешним (балконом или лоджией) и внутренним помещением квартиры при учете конструкционных особенностей зданий.
• Расширение проема во внешней ненесущей стене монолитного жилого дома, демонтаж порожка между внешним и внутренним помещением квартиры и части наружной стены, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок.
• Перенос радиатора отопления на другую стену или изменение конструкции отопительного прибора с сохранением его теплотехнических характеристик.
• Устройство проема в несущей стене с установкой металлической рамы усиления с учетом нагрузок, состояния конструкций и особенностей здания.

Что можно делать без согласования

Если брать канонический смысл слова «перепланировка», то он уже подразумевает, что в квартире произошли какие-то изменения, которые необходимо согласовывать. То есть нет перепланировок, которые по закону не нужно согласовывать.

Но есть мероприятия в процессе ремонтных работ, которые не нужно согласовывать, потому что они не относятся к перепланировкам. Это косметический ремонт, заключающийся в:

• оклейке обоев, покраске;
• замене окон;
• замене сантехники;
• замене напольных покрытий;
• установке нестационарных перегородок.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры. Сравнение Москвы и МО.

Общим для Москвы и области является то, что при проведении ремонтных работ следует руководствоваться требованиями многочисленных норм, регламентов и т.д.

Также нужно учитывать, что есть определенные отличия в согласовании и видах разрешенных мероприятий при перепланировке квартир в Москве и Московской области.

Если в Москве узнать, что запрещено при перепланировке жилья, можно, ознакомившись с соответствующим перечнем работ в постановлении Правительства Москвы №508-ПП (п. 10 приложения №1 к ППМ №508-ПП), то в Подмосковье разобраться с тем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, гораздо сложнее.

Перепланировка квартир в жилых домах Московской области дополнительно регулируется муниципальными регламентами, которые в разных районах отличаются составом разрешенных работ и требованиями к их согласованию.

Поэтому общая «канва» данной статьи верна и для Московской области, но в каждом городе могут быть свои нюансы.

Как узнать, какая перепланировка запрещена в квартире

Конечно, для тех, кто профессионально не связан с перепланировкой квартир, разобраться в нюансах действующих регламентов и законов бывает сложно.

Отсюда недопонимание того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, и последующие сложности с ее согласованием. 

Консультация, которую можно получить бесплатно у наших специалистов, поможет вам избежать выполнения работ, которые делать нельзя, и позволит учесть все возможные факторы, влияющие на процедуру оформления документов по ремонту.

Кроме того, мы сможем разработать для вас проект перепланировки и техническое заключение, а также помочь с согласованием проектной документации во всех государственных организациях.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Фото: Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Согласование перепланировок в МОБТИ

Перепланировка – это изменение конфигурации и площади помещения, которое фиксируется в техническом паспорте. Перепланировку квартир, домов  и других помещений могут проводить как физические, так и юридические лица, — процедура согласования для них идентична.

! Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации любые переустройство и перепланировка помещений требуют согласования и узаконивания. Все произведенные изменения отражаются в техпаспорте на помещение, который выдается БТИ после проведения обследования, а также должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Узаконить перепланировку необходимо перед проведением любых сделок с недвижимостью:

— продажа,

— передача в дар,

 — использование в качестве залога,

— приватизация недвижимости.

Московское областное БТИ осуществляет: 

• юридические консультации по вопросам реконструкции и перепланировок;
• подготовку проектов ремонта и реконструкции существующих зданий;
• подготовку проектов перепланировки помещений;
• сопровождение процедуры согласования;
• трехмерное архитектурное проектирование и моделирование домов, коттеджей, торговых и офисных центров, квартир со свободной планировкой, инженерных объектов, коммуникаций.

Согласование и узаконивание перепланировки

Перед началом проведения ремонтных работ по изменению конфигурации помещения, в отделе Архитектуры и градостроительства необходимо получить разрешение, то есть согласовать перепланировку квартиры и других видов недвижимости. Для этого необходимо подготовить проект перепланировки, в котором будут отражены планируемые изменения.

Для ряда изменений проведение работ возможно только после согласования перепланировки, если его не получить, велика вероятность, что после ремонта узаконить произведенные изменения не удастся. Если о незаконной перепланировке узнает администрация или жилинспекция, собственнику грозит штраф и постановление об обязательном восстановлении всех произведенных изменений в прежний вид. При невозможности осуществления восстановительных работ за счет собственника, недвижимость может быть выставлена на торги.

Если перепланировка квартиры или иных помещений была проведена без согласования, и нарушений строительных требований и норм нет, изменение конфигурации можно узаконить по факту проведенных ремонтных работ.

Перепланировка помещений с согласованием проводится следующим образом:

1.     Подготовка и согласование проекта перепланировки

2.     Проведение ремонтных работ в соответствии с согласованным проектом

3.     Согласование произведённой перепланировки в администрации и оформление техпаспорта на помещение с новой конфигурацией

4.     Ввод квартиры или иного помещения в эксплуатацию с новыми характеристиками объекта.

! Проект перепланировки выполняют проектные организации, имеющие лицензию СРО. Документ выполняется на основании действующего законодательства, строительных норм и правил, в зависимости от назначения объекта и проводимых работ. После составления проект перепланировки подписывается главным инженером проекта (ГИП) и главным архитектором проекта (ГАП), выполнивших проект.

Московское областное БТИ разрабатывает и готовит проектную документацию для согласования проекта и узаконивания проведенной незаконной перепланировки жилых и нежилых помещений, готовит акт о завершенной перепланировке и подает документы с обновленными сведениями на регистрацию в Росреестр.

Для подготовки документации для согласования перепланировки квартиры и иных помещений необходим следующий пакет документов:

1. Технический паспорт до перепланировки

2. Эскиз (проект) желаемой перепланировки

3. Правоустанавливающие документы

Чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимы следующие документы:

1. Технический паспорт до перепланировки и после

2. Проект перепланировки

3. Правоустанавливающие документы

Срок подготовки документов – от 10 рабочих дней.

! Перед заключением договора на оказание работ по согласованию и узакониванию перепланировки специалисты МОБТИ в обязательном порядке должны ознакомиться с планируемыми или уже проделанными изменениями. При обнаружении нарушений строительных правил и норм работы проведены не будут.

Заказать согласование или узаконивание перепланировки квартиры и иных помещений в МОБТИ можно следующим образом:

► в одном из отделений или Консультационных центров МОБТИ по всей Московской области

► по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88

Преимущества Московского областного БТИ:

► Большой опыт в области имущественно-земельных отношений. МОБТИ оказывает услуги в сфере недвижимости с 1927 года.

► Московское областное БТИ – государственное учреждение, которое может гарантировать качество предоставляемых услуг. При возникновении спорных вопросов МОБТИ  готово оказать помощь и содействие своим заказчикам.

► Все специалисты МОБТИ, осуществляющие кадастровые, геодезические и иные работы, имеют необходимую квалификацию, опыт и состоят в профильных СРО

► Московское областное БТИ проводит все виды кадастровых и инвентаризационных работ. МОБТИ оказывает порядка 70 услуг в области оформления, регистрации, оценки, перевода и экспертизы недвижимости.

► Наличие собственного архива по более чем 3,8 миллионам объектов недвижимости

► Современное оборудование, собственный автопарк.

► Более 100 точек приема по всему Подмосковью.

► Оказание юридических консультаций по вопросам реконструкций и перепланировок

► Сотрудники ГБУ Московской области «МОБТИ» входят в состав большинства комиссий органов местного самоуправления Московской области, принимающих решения о согласовании переустройства и перепланировки помещений.

► Оказание услуг по месту обращения, а не по месту нахождения объекта недвижимости

► Услуга бесплатного выездного приема и передачи документов по всей Московской области

► Наличие офиса в центре Москвы в 3-х минутах от метро Маяковская: Оружейный переулок 15А

Что не является перепланировкой квартиры в 2021 году?

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Проведение перепланировки специалистом. Данная услуга является наиболее быстрым и легким способом решить проблему узаконивания. В настоящее время в Москве существуют коммерческие организации, в которых можно заказать согласование уже сделанной или будущей перепланировки. Компания «2ПРОЕКТОР» зарекомендовала себя, как ответственный исполнитель, способный разработать проект «под ключ» и согласовать его в кратчайшие сроки. Наши преимущества: опыт в разработке и согласовании перепланировок более 20 лет, адекватные цены, гарантии на все услуги.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

– Надо ли узаконить перепланировку квартиры, если не задействованы несущие стены и не меняется ни общий метраж, ни жилой, ни количество комнат?

dima_sidelnikov/Depositphotos

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию помещения, а именно: совершить переустановку дверных проемов, установить перегородки между комнатами, изменить площадь и конфигурацию отдельных комнат, создать дополнительные помещения (увеличить число комнат), то Ваши работы являются перепланировкой, которая требует согласования:

• с жилищной инспекцией
• и местной администрацией в лице уполномоченного органа.

Если же Ваши работы не влияют на план помещения, сформированный БТИ, то работы, планируемые Вами к выполнению, будут считаться ремонтом, а не перепланировкой, в связи с чем согласования не потребуют.

---

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

---

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Чтобы предъявить Вам претензии по перепланировке, соответствующие органы должны хотя бы узнать об ее проведении и после этого требовать ее согласования либо возвращения всего на свои места. Если Вы считаете, что данная перепланировка не нарушает права и интересы иных граждан, то процедуру согласования можно отложить. Если же согласование необходимо, то в зависимости от того, совершена перепланировки или нет, Вы либо отправляете проект и ждете подтверждения, либо в уведомительном порядке направляете заявление об уже совершенной перепланировке.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Не «узаконивать» перепланировку можно только в нежилых помещениях, например в так называемых апартаментах. В квартирах же перепланировкой будет считаться не только перенос стен, но даже смещение межкомнатных дверных проемов, а также изменение положения электро-, газо- и теплосетей, вентиляционных систем и даже замена газовой плиты на электрическую. Если при проектировании перепланировки есть подозрения, что она может потребовать согласования, лучше заранее обратиться в жилищную инспекцию.

Отвечает юрист по гражданским и корпоративным спорам, судебный представитель Лия Павлинова (Барнаул):

Отвечая на вопрос, необходимо разделить понятия «перепланировка» и «переустройство». Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, а под переустройством – замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования. То и другое, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, требует внесения в технический паспорт. Даже если не меняется количество комнат, метраж и другие показатели, но меняется конфигурация помещения, это все равно будет считаться перепланировкой.

Для чего вообще узаконивать перепланировку? Технический паспорт помещения – один из документов, который требуется для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Конечно, если Вы не собираетесь продавать квартиру, никто, может, и не узнает, что Вы произвели какие-то изменения. Или если не случится какая-либо неприятность: скажем, при переносе кухни на место спальни.

По закону, решив заняться перепланировкой, необходимо собрать документы и подать их в орган местного самоуправления для согласования. Если перепланировка уже произведена, то, скорее всего, узаконить ее удастся только через суд.

---

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

---

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Сейчас узаконить такую перепланировку можно совершенно спокойно. Кроме того, эту процедуру делать желательно, поскольку в случае продажи или какой-либо другой сделки с недвижимостью понадобится техническая документация, и в ней должны быть верно прописаны все изменения, если таковые были. Речь идет о фактическом плане квартиры. Если же по документации квартира не будет соответствовать текущему состоянию, то впоследствии владельцу будет трудно осуществить с данной недвижимостью какую-либо сделку.

Отвечает консультант отдела жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Василий Лагода:

Все существенные изменения в жилище необходимо узаконить сразу после их внесения. Это полностью устранит как Ваши переживания о законности тех или иных изменений, так и возможные проблемы с законом в случае будущей продажи, залога или наследования имущества.

Например, если квартира является предметом залога, в ней не должно быть несоответствия поэтажному плану. В противном случае банк откажет в выдаче ссуды. Конечно, можно возразить, что каждый банк довольно индивидуально относится к разным видам перепланировок, но все же нет ни единого банка, который не обращал бы на это внимание и не считал бы такое изменение недостатком Вашего имущества.

Рассмотрим другой вариант: если собственник хочет продать квартиру другому человеку (физическому лицу). В этом случае тоже могут возникнуть проблемы, поскольку после покупки нужно будет оформлять объект недвижимость в собственность, а наличие перепланировки может осложнить данный процесс. Ведь ее тоже нужно будет зарегистрировать (если об этом не позаботится прежний владелец, задача перейдет к новому собственнику). И хотя стоимость регистрации не столь большая, но может возникнуть задержка по срокам, ведь такое оформление занимает примерно месяц-два.

Таким образом, принимая во внимание главный плюс перепланировки для каждого владельца, создание и реализацию индивидуального проекта собственной квартиры, все же стоит помнить, что своевременная и законная регистрация любых изменений сможет значительно упросить жизнь хозяина.

Отвечает директор по маркетингу компании «Мэлвуд» Василий Семенюк (Новосибирск):

Перепланировку квартиры узаконивать однозначно надо, так как в зависимости от региона проживания несогласованная перепланировка узаконивается через суд, и занимает этот процесс от полугода. Необходимо привести квартиру в соответствие с технической документацией, отражающей состояние объекта после перепланировки. Узаконить перепланировку в квартире необходимо по следующим причинам.

1. В первую очередь, это закон РФ – узаконивать перепланировку квартиры.
2. Если Вам срочно или не срочно понадобится продать квартиру, то ни один банк не оформит ипотеку, если в квартире произведена и не узаконена перепланировка.
3. Соседи или знакомые, которые знают о неузаконенной перепланировке, могут сообщить об этом факте в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) – орган, осуществляющий надзор за объектами недвижимости. Они в праве приехать к Вам домой, зафиксировать факт несогласованной перепланировки, вынести предписание об устранении нарушений и выписать штраф. И представитель ГЖИ будет выписывать такой штраф постоянно, пока Вы не приведете квартиру в первоначальный вид либо не узаконите перепланировку.

---

Документы, необходимые при ремонте

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

---

Отвечает генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров:

Список запрещенных перепланировок содержится в 4 главе Жилищного кодекса, и его лучше изучить прежде, чем приниматься за переделки. Например, по нормативам нельзя устанавливать радиаторы на балконе или лоджии, демонтировать несущие стены. То есть существенные изменения необходимо предварительно согласовать с властями и надзорными органами, так как это может затрагивать интересы других жильцов или угрожать их безопасности. Но если речь идет о незначительных изменениях, то их согласовывать не нужно. К слову, косметический ремонт или установка кондиционера вообще не считаются перепланировкой. Работы, которые не меняют конфигурацию пространства (например, трехкомнатная квартира стала двухкомнатной или наоборот), не изменяют жилую площадь, не перекрывают доступ к общедомовым коммуникациям, не увеличивают нагрузку на пол, можно выполнять без согласования. В этом случае жильцам и зданию ничего не угрожает.

Отвечает руководитель Bulava92.pro Владислав Булатов:

Обязательно узаконивать! Потому что не узаконивать можно только косметические изменения и частично инженерные: переделку полов, перенос розеток, размещение труб в санузле, установку кондиционера, замену остекления на лоджии, перенос дверных проемов и так далее. Полный список изменений можно найти в Жилищном кодексе. Также в процессе согласования перепланировки может выясниться, что какие-то работы в Вашем доме сделать нельзя. А если они уже сделаны, то Вас попросят восстановить то, что было, и скорее всего выпишут штраф. Лучше всего урегулировать эти вопросы до начала ремонта квартиры на этапе изготовления дизайн-проекта.

Если через некоторое время Вы соберетесь продавать квартиру, то у будущих покупателей возникнут сложности при оформлении ипотеки. Многие тянут до последнего и очень удивляются, когда узнают, что этот процесс может занять два-три месяца. Также сейчас некоторые управляющие компании вводят свои правила и, прежде чем подключить три фазы в электрощит, требуют предъявить техпроект. К тому же есть особо бдительные соседи, которые могут прийти и поинтересоваться, что же у Вас там такое ломают. На моей практике были случаи, когда вызывали полицию. Поберегите свое время и нервы, согласуйте все изменения, а потом спокойно приступайте к ремонту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Перепланировки не требующие согласования — PereplanHome

Работы по перепланировке квартир требуют согласования с жилищными комиссиями, хотя часть операций можно проводить без оформления разрешительных документов. Определить виды перепланировок жилого помещения, требующие разрешений, можно в муниципальных органах Москвы, в БТИ, в жилищном кодексе, обратившись к юристам или прочитав информацию, изложенную ниже.

Если владелец квартиры решил перепланировать свое жилье, то важно согласовать этот вопрос с жилищной комиссией вашего района. Для этого надо предоставить пакет документов, включающих технический паспорт и проект изменений, которые затем будут внесены в исправленную документацию.

Но если в процессе работ вы не получили разрешения, а целостность конструкции не была нарушена, то впоследствии этот вопрос можно узаконить самостоятельно или через компанию, занимающуюся такими проблемами. Их решение будет стоить денег, но экономия по времени и вероятность успеха заметно повысятся.

Что такое перепланировка и переустройство

В жилищном кодексе РФ различают понятия перепланировки и переустройства. Под перепланировку попадают все работы, которые изменяют конструкцию помещения, что обязательно должно отражаться в технической документации.

Под переустройством понимается улучшение качества комфорта жилья. Его можно отнести к видам перепланировки, не требующим согласования. Проведение переустройства подразумевает:

• Замену окон, дверей.
• Замену напольного покрытия.
• Демонтаж и монтаж гипсокартонных перегородок.
• Переустановку сантехнического оборудования в пределах квартиры.
• Замену труб и радиаторов.

К самым популярным стандартным работам можно отнести замену на кухне газовой плиты на электрическую, обычной ванны на джакузи и другие операции.
Существуют виды перепланировки, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся работы, нарушающие целостность общей конструкции:

• Демонтаж несущих стен.
• Перенос в нежилое помещение жилой комнаты.
• Изменение работы вентиляции.
• Вынос батареи на балкон.
• Виды работ, которые предполагают совмещение жилых комнат с местом, где установлено газовое оборудование.
• Подключение теплого пола к системе централизованного отопления.

Полный перечень таких работ указан в постановлении 508-ПП в статье 11.

К перепланировке, которую можно производить, но с условием обязательного согласования с жилищными комиссиями относят — изготовление проемов в несущих стенах, расширение комнат путем демонтажа перегородок, совмещение санузлов, соединение комнаты с балконом, изменение количества комнат и др. При этом важно учитывать, что общий метраж квартиры, заложенный в начальной планировке, не должен измениться.

Примеры перепланировки без согласования

Каждый случай по перепланировке, не требующей согласования, необходимо рассматривать индивидуально. Например, собственник жилья, живущий на втором этаже, который является владельцем квартиры-студии, решил перегородить комнату в связи с рождением ребенка. Если он собирается устанавливать стену из тяжелого строительного материала, то ему придется получать разрешение.

Но если бы у него был частный дом или он жил на первом этаже, то согласовывать этот вопрос не было бы необходимости. Решить вопрос без согласования в этом случае можно монтажом перегородки из легкого материала, например, гипсокартона.

Таким образом, выполняя перепланировку без согласования, вы уже знаете, что можно делать без разрешения, а на какие работы необходимо брать разрешение в жилищной комиссии. Если вы доверите решение этого вопроса нашим специалистам, то получите квалифицированную помощь по всем вопросам и решение проблемы в минимально возможные сроки.

Руководство по политике APA в области общественной перепланировки

Принят Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2003 г.
Принято Ассамблеей делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

I. Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования.Программы реконструкции местного самоуправления предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является разработка политик, которые повысят эффективность планировщиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ перепланировки. Реконструкция, как правило, включает развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как гниль или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которое стало устаревшим или неприемлемым в результате изменения. социальные или рыночные условия.

A. Определение реконструкции

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли государства. Однако, используемый в данном руководстве по политике, термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, предпринимаемых для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточный капитал и экономическую активность для достижения желаемого уровня улучшений. Эти общественные действия обычно включают в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальное улучшение, улучшение государственных услуг, техническая помощь, продвижение, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные агентства обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы реконструкции в соответствии с установленной законом системой для создания, финансирования и эксплуатации территорий редевелопмента. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике разумного роста Американской ассоциации планирования способствует переориентации большей доли регионального роста в центральных городах, урбанизированных районах, внутренних пригородах и других районах, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции местного самоуправления являются важнейшим средством достижения этой цели. Также неотъемлемой частью Smart Growth, как его определяет APA, является использование всестороннего планирования для руководства, разработки и разработки программ по развитию, перестройке и оживлению сообществ. Имея эту основу, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики реконструкции, которые должны быть рассмотрены в данном руководстве:

Повторное использование и перепланировка недостаточно используемой собственности: Хотя чаще всего это связано с более старыми центральными городами, общественные действия по поощрению повторного использования и развития недостаточно используемых и пустующих участков также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности созревающих пригородных городов и поселков и даже сельских общин. .Редевелопмент и застройка могут быть единственными вариантами, доступными городам, пытающимся отреагировать на новые потребности рынка и рост населения, и могут помочь старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для проживания и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородные и сельские общины часто не обладают техническими знаниями, которые может предоставить организованный орган по перепланировке.В то время как многие организации по редевелопменту сосредотачиваются на традиционной модели городской редевелопмента, растет интерес и потребность в стратегических направлениях в области редевелопмента сельской местности. APA и его отделения признают, что сельские районы страны нуждаются в инструментах и ​​ресурсах и заслуживают их для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Законодательные тенденции: Тенденции в законодательстве штата и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для реализации целей государственной политики, включая содействие разумному росту.Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, увеличили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы разделения налогов в штатах, где финансирование увеличения налогов (или распределения налогов) используется в качестве основного инструмента, и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика редевелопмента также несовместима от штата к штату, и качество результирующего редевелопмента сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают перепланировку как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения общины, что является составной частью более масштабного плана юрисдикции по росту и развитию.Установки и практика, принижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод перепланировки.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения за планирование, не всегда консультировалась с теми организациями, которые выполняют аналогичные функции с сообществом чиновников, занимающихся вопросами жилищного строительства и перепланировки. Когда специалисты по планированию остаются важным компонентом практики редевелопмента, редевелопмент может обеспечить значительную связь между разработкой планов восстановления городских территорий и реализацией, необходимой для того, чтобы эти планы были выполнены.Более того, агентства по редевелопменту по всей стране остаются значительным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: Слишком часто сообщества, стремящиеся к получению доходов от продаж и налогов на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента для создания ощущения места, основанного на уникальных природных и культурных ценностях сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части комплексной стратегии содействия физическому возрождению и финансовому реинвестированию, имеет широкие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента.По мере роста исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как построенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают критическую структуру и контекст для районов реконструкции, которые повышают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективная консервация в проектах редевелопмента, в которых используются исторические постройки, приносит ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см. Руководство по политике в отношении исторических и культурных ресурсов с поправками и ратифицировано 10 апреля 1997 г.).

Государственное / частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно проживают в разных и различных сферах. Исходя из конституционной ответственности за охрану здоровья, безопасности и благополучия, закрепленной в законодательстве государства, общинам предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать собственность в общественных целях; использовать выдающийся домен для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать возможности налогообложения в общественных целях.Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность в наиболее подходящих и ценных целях.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением частных возможностей и повышением ответственности государственного сектора, но в целом наблюдалось нежелание, чтобы государство действовало таким образом, чтобы оно либо конкурировало с частными действиями, либо излишне заменяло их. Только когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действовать таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или специальные правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор.Многие сообщества на собственном опыте заметили, что частный сектор чаще всего более подвижен, более способен принимать соответствующие решения о риске / вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве застройщиков или разработчиков, чем государственный сектор. В то же время, использование авторитета и власти общественности для действий в наилучших интересах сообщества может быть при некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция может преодолеть рыночные силы таким образом, который наилучшим образом способствует более широкому развитию. общественный интерес.

Учитывая традиционно различимые наборы навыков и смешанный опыт успеха и неудач правительств, выступающих в качестве разработчиков, становится все более популярным для правительств действовать согласованно с частными разработчиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что они могут предложить. Эти консорциумы, обычно называемые государственно-частными партнерствами, стали важным инструментом, с помощью которого осуществляется реконструкция. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются как «партнерства», как это определено законами штата, регулирующими регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются.В некоторых случаях это формальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, в которых излагаются роли, обязанности, обязательства и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются одноразовой передачей эстафеты, результатом действий правительства по сборке или подготовке собственности перед желаемой частной реконструкцией, с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерские отношения, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части публичных дебатов по поводу уместности перепланировки.Государственные агентства считают, что эти партнерства представляют собой наиболее законные, эффективные и успешные практики реализации общественных целей, общественных целей и общественных благ. Владельцы собственности, которые желают и дальше использовать свою собственность в своих целях, хотят, чтобы публичные и частные роли были разделены и различны, и рассматривают использование публичных полномочий, публичных фондов и публичной собственности для предполагаемой выгоды чужих частных интересов как отвратительное и неконституционный.

Есть некоторые вещи, которые общественный сектор может делать лучше, чем частный сектор; есть и другие вещи, которые частный сектор может делать лучше, чем государственный.Работая вместе, государственный и частный секторы могут достичь большего, чем работать независимо или преследовать разные цели. Уникальный характер роста и развития сообществ в Соединенных Штатах является продуктом баланса между общественными правами и обязанностями и правами и мотивациями частной собственности. Чтобы плановики сыграли успешную роль в этом процессе, они должны лучше понимать, что побуждает частный сектор к партнерству с государственным сектором.

Изменение определения упадка: Во многих случаях «упадок», который необходимо устранить, — это не гротескные условия жизни или ухудшенные промышленные районы, которые, как считалось, были устранены в рамках программ обновления городов в 1950-х и 1960-х годах.Скорее, это неэффективные или устаревшие виды землепользования или здания, которые существуют там, где рациональные частные инвестиции не могут преодолеть рыночные силы. В таких ситуациях сокращение инвестиций и заражение могут уже иметь место или считаться вероятным.

Словарь английского языка American Heritage Dictionary , 4-е изд., Предлагает самое простое определение упадка: «Что-то, что препятствует росту, ослабляет надежды и амбиции или препятствует прогрессу и процветанию». В рамках практики планирования и перепланировки болезнь может относиться к этим нарушениям физической структуры (зданий, собственности, общественных улучшений и т. Д.).) по структуре сообщества и социальной ткани (жизнеспособность района, безопасность, общественное здоровье и благосостояние и т. д.) или по экономике (стоимость собственности, налоговая база, устаревание оборудования, база занятости и т. д.).

Хорошо известно, что существует множество событий, условий и причин, которые приводят к упадку. Одно или несколько из следующих положений обычно, но не единообразно, появляются в разрешающем законодательстве штата в качестве определения или определения фитофтороза и его причин:

• Здания, в которых людям жить или работать небезопасно или вредно из-за ветхости; ухудшение состояния; дефектный дизайн или физическая конструкция; некачественные коммунальные услуги; отсутствие вентиляции, света или санитарных помещений; загрязнение опасными веществами; или ниже минимального кода;
• Преобладание неправильной или ненадлежащей планировки улиц;
• Неправильное подразделение или устаревшая обшивка;
• Неадекватные общественные улучшения, стоянки или коммунальные услуги;
• Старые здания или ненадлежащие участки, которые препятствуют экономически целесообразному использованию или вместимости имущества;
• Множественное владение недвижимостью, что препятствует созданию экономически жизнеспособной собственности, соответствующей текущим стандартам развития;
• Опасности для окружающей среды;
• Антисанитарные или небезопасные условия;
• Ухудшение улучшений сайта;
• Чрезмерное земельное покрытие и перенаселенность строений или общественных объектов;
• Наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара или по другим причинам;
• Условия, затрудняющие предоставление жилья;
• Представляет собой экономическую или социальную ответственность или угрозу общественному здоровью, безопасности, нравственности или благополучию;
• Несовместимость или неправильное использование прилегающей земли или зданий;
• Чрезмерное количество пустующих площадей, заброшенные здания или чрезмерно свободные участки на территории, разработанной для городского использования и обслуживаемой коммунальными службами;
• Чрезвычайный уровень местной преступности, представляющий серьезную угрозу общественной безопасности и благополучию;
• Чрезвычайное снижение стоимости собственности на местном уровне или невыполнение налоговых обязательств, которые уменьшают справедливое предоставление государственных услуг и улучшений;
• Заброшенные карьеры, шахты, железные дороги или аналогичные обширные объекты, представляющие угрозу для здоровья, безопасности, нравственности или благополучия населения;
• Постоянная безработица или отсутствие разумной близости или реальной доступности для работы.

Другие проблемы, которые диктуют необходимость в этом руководстве по политике, включают следующее:

Эффективность планирования при перепланировке: Планирование оказалось не таким эффективным, как нам хотелось бы, чтобы сохранить центральное место в экономическом двигателе. Одним из результатов была неспособность признать, что обстоятельства, приводящие к болезни, часто требуют более полного набора средств защиты, чем предложения по «экономической перестройке», которые просто изменяют существующие физические условия.

Этот сдвиг в практике редевелопмента объясняется несколькими факторами. Планировщики, которые в первые годы практики редевелопмента были лидерами в определении объема и практики редевелопмента, сегодня часто затмеваются организациями по редевелопменту с особыми интересами, которые могут иметь или не иметь самую широкую перспективу. Несмотря на то, что реконструкция стала важной специальностью в государственной практике, в стране мало программ на получение степени, ориентированных конкретно на реконструкцию городских и сельских районов.

Подрыв полномочий местных органов власти на реконструкцию: Законопроекты, внесенные за последние пять лет в законодательные органы Аризоны и Калифорнии, например, направлены на ограничение или отмену полномочий местных органов власти продавать списанную собственность застройщикам. Частично это вызвано растущим общественным мнением о том, что законы о редевелопменте используются для поддержки богатых застройщиков, а не для общественного блага. Чтобы исправить это восприятие, потребуются более прозрачные процессы, которые позволят открывать конкуренцию за возможность участвовать в усилиях по перепланировке.

Возрастающая сложность редевелопмента Финансирование: Инструменты и методы редевелопмента теперь требуют большой и сложной команды финансовых специалистов, андеррайтеров, финансовых аналитиков и других. В сознании некоторых людей первоначальные цели перепланировки — обеспечение безопасного, санитарного и доступного жилья, ликвидация болезни и оживление местной экономики — были заменены игрой с нулевой суммой. В этой игре сообщества соревнуются за все меньшие доли розничной деятельности, вкладывая ресурсы перепланировки в набор и привлечение розничной торговли.Законы о налогах и землепользовании в некоторых штатах продвигают игру с нулевой суммой в ущерб эффективному планированию, и многие агентства по перепланировке неохотно отказываются от того немногого, что им удалось приобрести.

Нарушение процесса: Те же процессуальные меры защиты, на которые мы рассчитываем для защиты прав отдельных владельцев собственности, также могут быть использованы для предотвращения законной перепланировки. Если разрешающее законодательство написано неправильно или неправильно истолковано, возможно, что злоупотребление полномочиями по перепланировке подорвет общественное восприятие законного использования этих полномочий в другом месте.

Социальная справедливость и экологическая справедливость: «Социальная справедливость» была определена APA ( Planning & Community Equity, 1994 ) как «расширение возможностей для улучшения, которые доступны наиболее нуждающимся общинам, создавая больший выбор для тех, у кого мало «. Мероприятия по перепланировке можно использовать для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам, услугам и возможностям трудоустройства. Это наиболее целесообразно сделать в сочетании с общей стратегией сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Сообщества могут также использовать инструменты перепланировки, чтобы создать выбор в сообществах с недостаточным уровнем обслуживания, где неблагоприятные условия еще не установились, чтобы достичь лучшего баланса доступа и выбора на всей территории. Во всех случаях планировщики должны остерегаться мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

Редевелопмент может дать возможность решить проблемы экологической справедливости. Однако без адекватной оценки воздействия на окружающую среду перепланировка может иметь непропорционально неблагоприятные последствия для домохозяйств с низкими доходами, которые проживают в районах проекта перепланировки или поблизости от них.Центр исследования опасных веществ при Университете штата Мичиган определяет экологическую справедливость как «справедливое отношение к людям всех рас, культур, доходов и уровней образования в отношении разработки и обеспечения соблюдения экологических законов, постановлений и политики. Справедливое обращение подразумевает, что ни одно население не должно быть принуждено нести непропорционально большую долю воздействия негативных последствий загрязнения из-за отсутствия политической или экономической силы ». Сообщества, приверженные достижению экологической справедливости, планируют расположение и проектирование общественных улучшений и проектов, которые могут иметь неблагоприятное экологическое и эстетическое воздействие, например, шоссе, промышленные предприятия и исправительные учреждения, чтобы гарантировать, что они не окажут несоизмеримого воздействия на районы с существенным количество неблагополучных домохозяйств.

III. Общая политика

ПОЛИТИКА

1. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, требующего, чтобы зона редевелопмента могла быть создана только в том случае, если орган местного самоуправления, выполняющий редевелопмент, принял местный комплексный план, а план зоны редевелопмента соответствует всеобъемлющему плану в той мере, в какой план применяется к проекту редевелопмента, и межправительственное сотрудничество, чтобы гарантировать, что действия специализированных агентств не противоречат местным принятым планам редевелопмента.

Местный комплексный план, основанный на понимании широкого круга социальных, экономических и экологических проблем и условий, влияющих на сообщество, обеспечит прочную основу для рациональных решений относительно долгосрочного физического развития. Подобно конкретным планам и планам соседства, план зоны редевелопмента должен соответствовать общему плану юрисдикции. Редевелопмент также следует рассматривать как инструмент, который местные органы власти могут использовать для реализации своего комплексного плана.Требование, чтобы план области редевелопмента соответствовал комплексному плану в качестве предварительного условия для редевелопмента, гарантирует, что выбор подходов и ресурсов редевелопмента поможет реализовать и не будет противоречить целям и задачам комплексного плана для всего сообщества. Там, где нет всеобъемлющего плана, сам план перепланировки должен быть всеобъемлющим, перспективным, современным и сформулированным с участием общественности для достижения более широкого видения всего сообщества.

Хотя каждое государство и сообщество могут использовать свой подход к тому, что составляет комплексный план и степень согласованности с этим планом, действия по перепланировке должны планироваться в рамках одной и той же общей структуры. Без ссылки на всеобъемлющие цели и задачи сообщества по его росту и развитию, планы реконструкции рискуют потерять свою связь с важной общественной целью.

ПОЛИТИКА 2. Признавая, что разрешающее законодательство в каждом штате должно разрабатываться с учетом возможностей и ограничений, создаваемых всем законодательством о землепользовании, АПА и его главы полагают, что существуют определенные базовые предпосылки, которые должны лежать в основе и поддерживать все положения о перепланировке.Хорошо написанное разрешающее законодательство, регулирующее органы по редевелопменту, и практики эффективной и справедливой редевелопмента должны включать:

• Четко определенный процесс определения правомочности определения территорий, в которых муниципалитет или другие органы власти имеют право участвовать в проектах реконструкции, включая предотвращение и устранение порока и обеспечение государственно-частного партнерства.
• Средство выбора партнеров, которое является справедливым, открытым, равноправным, прозрачным (при сохранении коммерческой тайны или других конфиденциальных данных) и является лучшим выбором для общественных интересов.
• Механизмы предотвращения использования партнерских отношений для подрыва обязанностей, возложенных на государственное учреждение, посредством разрешающего законодательства или прецедентного права для обеспечения надлежащей правовой процедуры, демонстрации общественной цели и установления связи между общественной целью реконструкции и средствами ее достижения эта цель.
• Гарантия того, что государственно-частное партнерство соответствует принятым планам юрисдикции.
• Требования к четко определенным обязанностям и обязательствам государственных и частных партнеров.

Планировщики и сообщества озабочены не только устранением болезней, но и их предотвращением. Таким образом, уместно, чтобы любое уполномочивающее законодательство штата определяло те условия, которые приводят к упадку (или характеризует состояние «района», который может стать зараженным, если его не остановить) и, возможно, отдельно те условия, которые могут характеризовать упадок сил.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться для предотвращения тех условий, которые могут привести к заражению, и для его устранения с помощью взвешенных ответных мер, отражающих степень потенциального или существующего заболевания.Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают принятие закона, который разрешает назначение представителя Комиссии по планированию в качестве постоянного или ex officio члена правления агентства по перепланировке и призывает местные органы власти включать представителя комиссии по планированию в качестве постоянный член правления агентства, когда такие назначения уже разрешены.Если закон штата не требует наличия агентства по перепланировке в качестве предварительного условия, процесс должен предусматривать рассмотрение и рекомендацию органа, ответственного за функцию комплексного планирования, перед принятием какой-либо программы реконструкции.

Законодательные акты штата обычно позволяют законодательному органу местного самоуправления назначать себя руководящим советом агентства по реконструкции. В таких случаях тот же орган, который принимает решения о перепланировке, также несет ответственность за утверждение как комплексного, так и общего плана для сообщества.Однако в ряде более крупных юрисдикций совет агентства по реконструкции состоит из лиц, назначаемых законодательным органом. Включение назначенного члена Комиссии по планированию поможет убедиться, что правление агентства осведомлено о соответствующих комплексных политиках плана, а их решения отражают более широкие вопросы и проблемы планирования. Когда орган, принимающий решения о перепланировке, отделен от городского совета или наблюдательного совета графства, государственный орган, принимающий решения о перепланировке, должен включать в себя комиссара по планированию в качестве члена с правом голоса или консультативного члена, чтобы гарантировать, что решения агентства по перепланировке отражают более широкие цели комплексного плана. .

ПОЛИТИКА

4. APA и его отделения поощряют органы власти штатов и местные органы власти к организации таким образом, чтобы функции перепланировки и экономического развития были переданы тому же агентству или отделу, который отвечает за всестороннее долгосрочное планирование, а также связан с планированием, жилищным строительством и деятельность по развитию сообществ как часть скоординированного и многофункционального подхода. Когда невозможно передать эти функции одному и тому же агентству, органы власти штата и местные органы власти должны использовать межведомственные комитеты, перекрестное обучение и другие подходы для содействия интеграции планирования, жилищного строительства и других соображений общественного развития в процесс перепланировки.

В свое время агентства по перепланировке часто были напрямую связаны с агентствами по планированию; Сегодня чистая финансовая и исполнительная власть, связанная с этими программами и поддерживающими их законами штата, часто перекладывает всю власть на офис CAO, мэра или городского менеджера. Рекомендуется возложить ответственность за перепланировку и экономическую ответственность на одно и то же линейное агентство, которое отвечает за комплексное планирование. Там, где это невозможно, местные органы власти должны определить другие подходы для обеспечения координации, включая перекрестное обучение.Координация на уровне персонала и перекрестное обучение помогут обеспечить соответствие стратегий реконструкции и политики комплексного планирования, а также будут способствовать планированию, основанному на четком понимании экономических и рыночных проблем.

ПОЛИТИКА

5. APA и его главы поощряют законодательство штата, сохраняющее способность городов использовать инструменты и методы перепланировки, включая выдающиеся области, когда это целесообразно, для достижения четко определенной общественной цели, принятой через инклюзивный общественный процесс.

Редевелопмент — это правильное использование общественных ресурсов для продвижения общественных целей. Набор доступных для городов инструментов перепланировки включает мощный контроль над государственными фондами и частной землей, и их следует использовать разумно только тогда, когда это необходимо для достижения четко определенной общественной цели. Исправление неблагоприятных условий или превентивные меры по предотвращению этого заболевания должны быть основными мотивирующими факторами для использования полномочий на реконструкцию, когда существуют условия, которые делают непрактичным или невозможным для рыночных сил действовать в общественных интересах.Государственное вмешательство для решения этих проблем должно соответствовать степени необходимости. Сообщества должны использовать инструменты, основанные на стимулах, чтобы помогать и увеличивать ценность и влияние частных инвестиций, а не вытеснять частные инвестиции в преодолении недостатков рынка. Стимулы следует использовать для укрепления и роста экономической базы сообщества и региона, а не просто для того, чтобы переманить существующий бизнес из соседних сообществ. Насколько это возможно, общинам следует выбирать стимулы в качестве основного инструмента реконструкции и полагаться на свои выдающиеся полномочия в сфере владения как на крайний инструмент, когда стимулы недостаточны для реализации планов реконструкции.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться там, где рынок не работает, чтобы предотвратить те условия, которые могут привести к упадку, и устранить упадок с помощью взвешенных ответных мер, отражающих степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА

6. APA и его подразделения поощряют использование стратегий перепланировки, предусматривающих устойчивый, «умный» рост, в том смысле, что они:

• Сохранение земельных ресурсов за счет привлечения новых застройок к застройке и заброшенным участкам, а не за счет преобразования необработанных сельскохозяйственных или неосвоенных площадей;
• Воспользуйтесь преимуществами существующей инфраструктуры вместо необходимости строительства новой дорогостоящей инфраструктуры;
• Повторно использовать существующие ресурсы;
• Переработка материалов и конструкций;
• Сохранение энергии и других невозобновляемых ресурсов;
• Адаптировать существующие исторические или культурно значимые здания для новых целей;
• Улучшение или восстановление природных систем, таких как русла рек, дренажные русла, водно-болотные угодья, реки, порты, качество окружающего воздуха и другие экологические характеристики;
• Принять принципы устойчивого планирования сообщества, провозглашенные в Руководстве APA по политике в области планирования устойчивого развития ;
• Разработаны для обеспечения долгосрочной экономической устойчивости.
• Устранить потенциальный избыток земли под застройку.

Участки перепланировки обычно заполняются, уже находятся в пределах возможностей городских служб и имеют существующую инфраструктуру. Преодоление рыночных сбоев для содействия развитию этих сайтов более эффективно использует ограниченные ресурсы правительства и обеспечивает жизнеспособную альтернативу периферийному развитию. Мероприятия и программы реконструкции должны быть элементом устойчивой экономической политики, а не определяться краткосрочными или временными потребностями.Это требует, чтобы деятельность по перепланировке была спланирована для достижения всеобъемлющих и долгосрочных экономических целей сообщества. Разумные экономические стратегии должны также учитывать региональные проблемы и последствия. С этой целью следует использовать программы редевелопмента, чтобы преодолеть недостатки рынка, но не ставить в невыгодное положение прилегающие юрисдикции. Например, не следует использовать стимулы, чтобы увести бизнес из соседних сообществ.

ПОЛИТИКА

7. APA и его подразделения считают, что планировщики должны лучше понимать процесс редевелопмента и должны играть активную роль в обеспечении того, чтобы перепланировка учитывалась надлежащей практикой планирования.Для этого APA следует:

• Содействовать эффективному планированию реконструкции с помощью публикаций, спонсируемых исследований и материалов;
• Определить передовые методы реконструкции, которые представляют новые или прогрессивные модели взаимодействия с общественностью, планирования и экономики перепланировки, устойчивых практик и технологий, а также эффективного внедрения;
• Поощрять и поддерживать усилия сообществ и государственных отделений APA по активному отслеживанию и участию в разработке нового законодательства о редевелопменте, чтобы гарантировать, что законодательные меры основаны на достоверной информации о том, как происходит планирование редевелопмента;
• Поддерживать разработку курсов для аспирантов, которые обучают специалистов по планированию правильному формулированию и реализации программ реконструкции в соответствии с принципами, изложенными в данном руководстве.
• Поддерживать непрерывное обучение и информирование избранных членов совета по планированию и членов комиссии.

Во многих штатах законодательные органы ежегодно вносят изменения в устав, часто не предоставляя адекватных возможностей для участия профессиональных планировщиков и организаций, которые способствуют участию общественности в программах планирования и реконструкции. Обучение планировщиков принципам и практике редевелопмента поможет им стать более эффективными участниками.

ПОЛИТИКА

8. APA и его подразделения должны тесно сотрудничать с другими организациями, участвующими в практике и политике реконструкции, чтобы определить законодательные модели, отражающие принципы и политику, отраженные в данном руководстве, а также координировать эффективные меры реагирования на законодательные инициативы, которые противоречат нашей политике. общие цели.

APA и ее члены могут получить выгоду от сотрудничества с Национальной ассоциацией должностных лиц по жилищному строительству и реконструкции, Национальной ассоциацией жилищного строительства и реконструкции, Национальной ассоциацией организаций по развитию, государственными ассоциациями агентств по перепланировке и аналогичными государственными и национальными организациями по перепланировке.Поступая таким образом, они могут определить и отстаивать общую повестку дня, которая продвигает и поддерживает общественные меры по перепланировке в соответствии с политикой, изложенной в этом руководстве.

ПОЛИТИКА

9. APA и его подразделения считают, что хорошая практика редевелопмента требует, чтобы у общественности были достаточные и соответствующие возможности, чтобы узнать, как эффективная перепланировка улучшает жизнь сообщества. APA поддерживает разработку медийных стратегий и образовательных программ, которые демонстрируют успехи в планировании реконструкции, расширении прав и возможностей граждан, эффективной реализации и повышении качества жизни в результате реконструкции.

Негативное отношение, которое некоторые граждане и их избранные представители выражают к понятию участия государственных органов в процессе перепланировки, отчасти объясняется недостаточными возможностями для участия граждан в принятии решений о перепланировке. Мы твердо уверены в том, что реализация стратегий, предлагаемых в данном руководстве по содействию вовлечению общественности и повышению качества общественной информации, послужит для поддержки дальнейшего использования реконструкции в качестве надлежащего вложения ресурсов государственных органов.

ПОЛИТИКА

10. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, которое требует инклюзивного и информативного общественного уведомления и процесса участия общественности для обеспечения открытых и совместных программ реконструкции. APA и его отделения поддерживают включение граждан, владельцев собственности и предприятий в планы реконструкции.

Открытый и инклюзивный процесс участия общественности должен быть частью всего планирования реконструкции. Информирование и вовлечение общественности, особенно тех владельцев недвижимости и жителей, которые больше всего затронуты, имеет важное значение для любого успешного проекта перепланировки.Широкое участие общественности предотвратит частые обвинения в тайных маневрах правительства и фаворитизм разработчиков, которые часто мешают программам реконструкции. В программах редевелопмента участвуют самые разные заинтересованные стороны, не все из которых находятся в зоне редевелопмента. Следует позаботиться о том, чтобы сбалансировать разнообразные потребности и повестки дня этих разных групп. Помощь перемещенным жителям и владельцам бизнеса должна быть рассмотрена во всех проектах редевелопмента.

ПОЛИТИКА

11. APA и его отделения поощряют местные агентства по планированию разрабатывать последовательные методы планирования и стандарты для программ реконструкции для поддержки принятия решений.

Планировщики должны стремиться поддерживать последовательные профессиональные практики и стандарты планирования с течением времени при выполнении задач реконструкции. Последовательность в формулировании общественной цели, последовательность в определении порока и последовательность в обозначении зон редевелопмента должны помочь в опровержении вызовов легитимности публичных действий.В случаях, когда деятельность по перепланировке направляется агентствами отдельно от отделов планирования, проектировщики должны быть полностью вовлечены и поддерживать действия по перепланировке. Планировщики должны искать возможности для разработки политики и постановлений, которые способствуют, а не препятствуют перестройке.

ПОЛИТИКА 12. APA и его отделения поощряют межправительственное и ведомственное сотрудничество и бюджетное сотрудничество для уменьшения конфликтов при планировании и реализации мероприятий по перепланировке.

IV.Особые правила

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 1. APA и его главы поддерживают финансово ответственный подход к перепланировке, который гарантирует, что объем государственного или налогового финансирования, направляемого на проекты перепланировки, может быть продемонстрирован для достижения целей в области экономики, жилищного строительства и борьбы с болезнями без неоправданного уменьшения возможностей других налогоплательщиков для обслуживания своих потребителей. С этой целью APA и его отделения поддерживают законодательство штата и местное законодательство, которое:

• Устанавливает разумные ограничения на сумму налоговой надбавки, которая может быть начислена территорией проекта редевелопмента в течение определенного периода времени;
• Устанавливает разумные стандарты производительности для обеспечения использования средств на перепланировку в течение определенного периода времени и в порядке, предусмотренном планом перепланировки;
• Предоставляет адекватные возможности другим государственным учреждениям для получения начисленных налогов после завершения проекта реконструкции или истечения установленного законом срока;
• Предоставляет достаточные гарантии и защиту в случае, если частные лица, получающие налоговые льготы, откажутся от участия.

Представители общественности — и другие государственные учреждения, затронутые созданием органа по перепланировке — имеют право ожидать, что их доллары на перепланировку будут использованы разумно и согласованно с соответствующим планом на уровне сообщества. В то же время агентства по редевелопменту не должны чрезмерно лишаться ресурсов для выполнения своей миссии: эффективного редевелопмента.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 2. APA и его подразделения поддерживают использование программ реконструкции для расширения возможностей наиболее нуждающихся сообществ в ответ на потребность в интеграции, недискриминации, социальной и экономической справедливости.Такие программы могут включать обязательное выделение средств на реконструкцию жилья по ценам ниже рыночных (BMR) или создание рабочих мест для безработных / частично занятых жителей проектной зоны. Планы также должны защищать от мероприятий по перепланировке, которые не признают и не уважают существующую общественную и культурную структуру, а также способствуют сохранению рабочих мест и минимизируют перемещение существующих жителей и предприятий. Перепланировка под жилье должна соответствовать принятой жилищной политике APA.

APA стремится продвигать большее социальное равенство, которое оно определяет как «расширение возможностей для улучшения, доступных наиболее нуждающимся общинам, создание большего выбора для тех, у кого их мало». ( Planning & Community Equity , 1994.) Планировщики должны стремиться к тому, чтобы мероприятия по перепланировке использовались для расширения возможностей тех сообществ, которые больше всего в ней нуждаются. Этого можно достичь, используя программы перепланировки для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства в рамках общей стратегии сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Планировщики должны оценивать программы перепланировки, чтобы избежать мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают подходы к реконструкции, которые признают ценность исторических и культурных ресурсов, археологических и палеонтологических ресурсов и учитывают их при разработке проекта реконструкции. Эти инструменты включают, но не ограничиваются:

• Адаптивное повторное использование исторических построек в качестве альтернативы сносу и новому строительству, которое сохраняет культурно и исторически значимые общественные ресурсы;
• Использование налоговых льгот на сохранение исторических памятников, а также государственных и местных льгот для поощрения сохранения важнейших исторических ресурсов;
• Включение культурных ресурсов и ландшафтов в дизайн проекта путем защиты архитектурных или исторических ценностей, установления сервитутов для защиты определенных частей ресурсов, достойных защиты, и поощрения совместимого проектирования нового строительства;
• Адаптация разрешений, снижения пошлин и стратегий оптимизации для содействия сохранению культурных ресурсов в районах проекта редевелопмента;
• Включение экспонатов общественного искусства и интерпретации в дизайн проекта, где они могут принести экономические, эстетические и культурные преимущества.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 4. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают адекватное финансирование федеральных программ и программ штата, которые предоставляют помощь общинам в перестройке сообществ, включая поддержку восстановления районов путем предоставления финансирования на развитие и восстановление городских парков.

Конгресс одобрил широкий спектр программ, которые предлагают крайне необходимые ресурсы правительствам штатов и местным властям, нацеленные на стимулирование реконструкции.Такие программы включают, но не ограничиваются, программу грантов на развитие сообществ, гранты на реконструкцию и реабилитацию заброшенных территорий, помощь муниципальной инфраструктуре (включая возобновляемые кредитные фонды для водной инфраструктуры), а также гранты на проект и планирование Управления экономического развития. Слишком часто эти программы недофинансируются в процессе ассигнований. Федеральные инвестиции в реконструкцию местных кварталов обеспечивают преимущества не только для улучшения местного качества жизни, но и для улучшения финансового положения за счет прочной налоговой базы.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 5. Американская ассоциация планирования и ее отделения поощряют политику, гарантирующую, что федеральные и государственные программы помощи в области реконструкции способствуют интеграции местной реконструкции и всестороннего планирования.

Федеральная политика часто выступает мощным стимулом для действий на уровне штата и на местном уровне. Программы, финансируемые из федерального бюджета, которые предоставляют помощь властям штата и местным властям в реконструкции, должны специально поощрять связь с разработкой и координацию с комплексным планированием.Проекты реконструкции, интегрированные в комплексный план, предлагают важные преимущества, такие как повышение финансовой эффективности и более активное участие граждан. В дискреционных и конкурсных программах федеральных грантов, направленных на реконструкцию, координация планов должна использоваться в качестве четкого критерия отбора. Кроме того, федеральная политика должна изучить возможности для планирования технической помощи и наращивания потенциала сообществ, занятых реконструкцией.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 6. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают принятие и поддержание федеральных налоговых льгот и налогов штата для повторного использования и восстановления исторических и других соответствующих существующих структур.

Текущая федеральная налоговая политика предусматривает два ключевых стимула для реабилитации, критически важных для многих местных усилий по реконструкции. 20% налоговая льгота предоставляется для восстановления исторических построек для повторного использования в коммерческих целях, а 10% налоговых льгот — для неисторических построек, построенных до 1936 года. Эти два налоговых кредита являются ценным и значительным стимулом для восстановления зданий и каналов. инвестиции в центральные улицы и старые кварталы. Конгрессу следует поддерживать эти стимулы и изучить возможности для дополнительных налоговых льгот, направленных на поддержку местных проектов реконструкции, включая налоговые льготы, позволяющие реконструировать жилые и смешанные жилые дома.(См. Также Руководство APA по историческим и культурным ресурсам , политики 2 и 3.)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 7. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику штатов и федеральных властей в области инвестиций и управления недвижимостью, которая способствует повышению благосостояния местных жителей, жизнеспособности центра города и реконструкции районов и препятствует разрастанию населения. Такая политика включает принятие решений по размещению и проектированию в соответствии с местным планированием, поддержание федеральных объектов в даунтаунах и исторических районах, оценку воздействия на разрастание и реконструкцию при принятии решений, а также надлежащее управление федеральной недвижимостью, включая координацию с местными муниципалитетами в отношении вакантной или заброшенной собственности. .

Федеральное правительство остается крупнейшим землевладельцем в стране; Влияние управления федеральной собственностью на силу и жизнеспособность местных районов и сообществ является значительным. Федеральное правительство должно принять политику в области недвижимости, чтобы гарантировать, что его политика делает его хорошим соседом для местных сообществ и, где это возможно, поддерживает усилия местных жителей по возрождению и разумному росту. (См. Также руководства APA по «Умному росту» [Политика A.9] и «Исторические и культурные ресурсы».)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 8. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают законодательство штата и федеральное законодательство, которое поддерживает реконструкцию старых месторождений в соответствии с положениями руководств APA по этим вопросам.

V. Полномочия

Берлинер, Дана. Государственная власть, частная прибыль. Вашингтон, округ Колумбия: Институт юстиции. 2003. http://ij.org/report/public-power-private-gain.

Брофи, Пол К. и Дженнифер С. Вей. «Захват городских активов: десять шагов к городской земельной реформе.»Вашингтон, округ Колумбия: Институт Брукингса. Октябрь 2002 г.

Бухсбаум, Питер А. «Старое вино в новых бутылках: рассказы о реконструкции города, пригорода и государства». Последние изменения в законодательстве о землепользовании, планировании и зонировании. Городской юрист , Vol. 30, № 3. Лето 1998.

Кэллис, Дэвид Л. «Что такое общественная цель?» Гавайский барный журнал. Июнь 2002г.

Каннер, Гидеон. «Неужели маятник« общественного пользования »подошел к концу?» Труды Американского юридического института и Института землепользования Американской ассоциации залива, Сан-Франциско.22-24 августа 2002 г.

Meck, Stuart, Ed. Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II. Чикаго: Американская ассоциация планирования. 2002.

Нью-Джерси, штат. Коды реабилитации . Доступно по следующему веб-адресу: www.state.nj.us/dca/divisions/codes/codreg/pdf_regs/njac_5_23_6.pdf.

Целевая группа по обеспечению процветания сельских районов Северной Каролины. Заключительный отчет Рабочей группы по процветанию сельских районов.

Встаньте в кампанию «За сельскую Америку». Неубранная награда: использование потенциала развития сельских сообществ. http://alleganydatareserve.org/images/upload/UnharvestedBounty.pdf.

Штумпф, Джери Э. «Городские возможности, искоренение порока и ускорение экономического развития в Пенсильвании в 21 веке: отчет Генеральной Ассамблее Пенсильвании в соответствии с резолюцией 91 Палаты представителей Комитета по городским делам». Март 1996 г.

Тауб, Теодор К. «Обновленная информация о перепланировке: общественное назначение и выдающаяся область, финансируемая разработчиками, эксперимент в Клируотере.»Труды Американского института права и Института землепользования Американской ассоциации юристов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

»

Банкноты

1. Стюарт Мек, изд., Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II (Чикаго: Американская ассоциация планирования, 2002 г.), стр. 14–29.

2. Американская ассоциация планирования, Руководство по политике разумного роста , принято 15 апреля 2002 г.

Городское развитие — Город Линкольн, NE

Департамент городского развития отвечает за управление долей Линкольна в федеральных фондах субсидий на развитие сообществ, выступая в качестве Городского управления реконструкции, координируя приобретение права проезда и продажу городской собственности, а также за управление общественные парковочные ресурсы.В состав отдела входят три отдела:

Экономические возможности : Усилия по перепланировке и управление ресурсами общественной парковки

Жилые кварталы : Работает над увеличением безопасного и доступного жилья, поддерживает жизнеспособность района и решает проблемы бездомности

Администрация : Обеспечивает выполнение федеральных требований и помогает другие подразделения с финансовым управлением, анализом данных и информационным обменом

Если из-за пандемии вы не можете платить за жилье и коммунальные услуги, вам может быть предоставлена ​​финансовая помощь от города Линкольна.Экстренная помощь при аренде

Часто задаваемые вопросы

Где находится UDD в здании графства-города?

Мы находимся на 2-м этаже в северо-западном углу

Что такое аварийная ситуация в программе аварийного ремонта?

Это чрезвычайная ситуация, когда домовладелец небезопасен в своем доме, потому что что-то не работает — например, крыша, печь, водонагреватель или электрическая панель.

Находится ли мой дом / собственность в пределах города?

Используйте этот интерактивный инструмент для картирования, который включает в себя городские границы, районы с низким и средним уровнем дохода и участки переписи населения США.При необходимости используйте инструменты карты для увеличения.

Что такое TIF?

TIF — это аббревиатура от Tax Increment Financing, инструмента, используемого городскими властями для стимулирования перепланировки.

Почему мой район не включен в ваш список районов?

Есть три возможности: ваша организация может быть ассоциацией домовладельцев, неактивной или новой.

Вдохновляющих историй из Портленда и Чикаго подчеркивают важность координации усилий по перепланировке государственного жилья и школьной реформы

Ноябрь.17 февраля 2005 года форум «Создание успешных сообществ со смешанным доходом» вновь вернулся к теме, которая обсуждалась в прошлом году с местными политиками и национальными экспертами из Атланты: роль качественных школ и возможностей получения образования при преобразовании государственного жилья в сообщества со смешанным доходом.

На форуме MPC также опубликовала свой ноябрьский 2005 г. обновленный план трансформации CHA.

В этом первом форуме участвовали Терри Петерсон, генеральный директор жилищного управления Чикаго, Барбара Исон-Уоткинс, директор по образованию государственных школ Чикаго, Рени Гловер, исполнительный директор жилищного управления Атланты, и Норман Джонсон, основатель школы Centennial Place. в Атланте.Эти участники дискуссии и их аудитория изучили местное сотрудничество между CPS и CHA, включая запуск плана MidSouth, и изучили передовой опыт Атланты. Полтора года спустя эксперты изучили эту тему в контексте недавней реформы государственных школ в Чикаго и выслушали уроки, извлеченные на местах на местах и ​​в Портленде, штат Орегон.

Модератор Уоррен Чапман, вице-президент Chase по корпоративной филантропии и член правления MPC, начал с того, что напомнил аудитории, что тесная связь между качественными школами и успешными сообществами со смешанным доходом была подчеркнута в ряде недавних исследований (которые можно загрузить с сайта MPC « Государственное жилье в интересах общества »).Совсем недавно, продолжил Чепмен, предложенный закон о повторном разрешении программы HOPE VI (один из ключевых инструментов финансирования для органов государственного жилищного строительства, трансформирующих свой жилищный фонд в жилье для лиц с разным доходом) прямо указывал на необходимость подключения местной школы и возрождения государственного жилья, что требует каждый получатель гранта HOPE VI должен разработать комплексную стратегию реформирования образования и достижения результатов, чтобы превратить школу, обслуживающую новое развитие, в высокоэффективную школу.

«Многие из нас, — заявил Чепмен, — знают из первых рук, насколько важны качественные образовательные возможности для успеха отдельных лиц и сообществ и насколько важна поддержка частных, государственных и гражданских партнеров, чтобы гарантировать, что эти качественные возможности будут расширены и выдерживается с течением времени.«Согласно Чепмену, школы — это образовательные учреждения, но также и места сбора, якоря сообщества и индикаторы здоровья и привлекательности района:« Нет хороших районов без хороших школ: вот почему жизнеспособный план преобразований должен быть согласован со школой ». планы реформ ». Перед тем, как представить группу, Чепмен попросил участников« немного пофантазировать »и сформулировать, что им может понадобиться от аудитории и других заинтересованных сторон для достижения их общих целей.

Панельные презентации начались с замечаний двух ключевых политиков, работающих над преобразованием проблемных районов Чикаго в стабильные сообщества, опирающиеся на качественное жилье и школы.

• Меган Харт, управляющий директор службы резидентского обслуживания CHA
• Арне Дункан, генеральный директор государственных школ Чикаго

Заменив генерального директора CHA Терри Петерсона, Харт начал указывать на то, что сообщества со смешанным доходом не отличаются от любого другого района тем, что им для процветания нужны качественные школы поблизости. Такие школы должны предоставлять ряд услуг помимо образования, в том числе дневной уход, молодежные мероприятия, общественные центры и технологические центры.Сообщества со смешанным доходом очень разнообразны, и универсальные подходы вряд ли сработают, сказал Харт. «CHA не является экспертом в школах, — признала она, — и поэтому наше партнерство с CPS имеет ключевое значение».

Одновременно в Чикаго проводится крупная реформа государственного жилья и школьная реформа, открывающая целый мир проблем и возможностей в городе, исторически отмеченном расовой и экономической сегрегацией. Список элементов, которые делают школу успешной, Арне Дункан включает в себя хорошую академическую программу, программы для детей младшего возраста, внеклассные мероприятия и услуги, которые связывают школу с окружающим сообществом.Все эти элементы учитываются при оценке предложений по созданию школ Renaissance 2010. Renaissance 2010 — это общегородская программа по открытию 100 новых качественных школ к началу следующего десятилетия, которая теперь включает первоначальные цели и уроки, извлеченные из Плана MidSouth. Инициатива побуждает частный сектор и общественные организации подавать предложения о спонсировании и открытии новых школ.

По словам Дункана, одним из наиболее важных факторов, гарантирующих функционирование школ, является вовлечение родителей в школьную жизнь и управление.«Нам необходимо изменить культуру, которая определяет участие родителей в том, что они забирают детей в школу вовремя утром и забирают их после уроков»

Некоторые примеры успешных школ рядом с участками государственного жилья при реконструкции включают Dodge возле Westhaven и Terrell and Williams, расположенные вдоль коридора State Street. Дункан отметил, что все трое открылись недавно, и в некоторых случаях вернувшиеся дети показывают в 15 раз больше тестов и посещаемости, чем до закрытия.Еще один обнадеживающий пример — школа Smyth School недалеко от района Рузвельт-сквер (ранее ABLA), получившая награду по программе международного бакалавриата.

После презентаций местных политиков Чепмен представил двух опытных экспертов, имеющих непосредственный опыт восстановления школ в сообществах со смешанным доходом:

• Вики Филлипс, руководитель государственных школ Портленда (PPS)
• Тим Ноулз, исполнительный директор Центра улучшения городских школ (USI) Чикагского университета

Вики Филлипс начала свою презентацию, поделившись с аудиторией своим опытом ребенка, родившегося в малообеспеченной семье.«Ни один директор начальной школы никогда не говорил мне, что однажды я смогу поступить в университет, и даже мои родители отговаривали меня от этой идеи: именно благодаря личному общению с другими детьми в средней школе со смешанным доходом я обнаружил, что поддержка и надежда, в которых я нуждался ». В конечном счете, именно ее знакомство с детьми из самых разных слоев общества, а также один из ее друзей по учебе в колледже настояли на том, чтобы она также сдавала вступительные экзамены в колледж.

За свою карьеру доктор Филлипс узнала, что, к сожалению, в большинстве случаев мы реагируем на бедность только тогда, когда случается большая катастрофа (например, ураган Катрина), и нам не хватает долгосрочных стратегий для повседневной борьбы с бедностью.Как один из высших руководителей Департамента образования Кентукки, доктор Филлипс помог реализовать Закон о реформе образования, который впервые обязывает школы с 40% или более детей, живущих за чертой бедности, размещать вспомогательные услуги в пределах или поблизости. школьный объект. Позже, работая суперинтендантом школ Ланкастера в Пенсильвании, она на собственном горьком опыте узнала, какую высокую цену приходится платить сообществу, когда структурное повреждение затрагивает главное школьное здание: 1500 учеников были вынуждены переехать из Восточной средней школы Маккаски, и приложили все усилия для этого. удалось добиться успеха только благодаря неустанной приверженности и поддержке родителей и членов сообщества.

В Портленде Управление государственного жилищного строительства было движущей силой реконструкции Новой Колумбии, которая, как ожидается, в ближайшие годы приведет к созданию сообщества с населением 850 квартир со смешанным доходом. Когда жилищное управление обратилось к Портлендским государственным школам с просьбой помочь с реконструкцией местной школы, доктор Филлипс столкнулся с дилеммой: во время урезания бюджета должен ли школьный округ инвестировать в создание новой школы с нуля в течение некоторого времени. район «в стадии строительства», где большинство жителей переезжали в другие районы, или им следует использовать свои скудные ресурсы для оказания помощи переполненным школам в других районах города?

PPS решила рискнуть и инвестировать в новую школу, во многом благодаря сильным партнерам, участвующим в этом начинании: жилищному управлению, городскому бюро парков и отдыха и клубу мальчиков и девочек.Благодаря этому творческому партнерству PPS смогла использовать «лоскутное одеяло из грантов и инструментов финансирования», включая налоговые льготы для новых рынков (Портленд — первый город в стране, который использовал эти кредиты для создания новой школы), что помогло сократить реконструкцию кампуса. стоит от 21 до 16 миллионов долларов.

Сильное руководство, преданный своему делу персонал и желание координировать обучение и услуги — вот три составляющих, которые доктор Филлипс считал основными в своих усилиях. «Никогда не говори никогда» и «По одному ребенку за раз» — вот два лозунга, которые составляют планы перехода от технико-экономического обоснования к фактическому развитию объекта.

Тим Ноулз использовал пример «пилотных школ» Бостона, чтобы объяснить, как в этом городе школы со смешанным доходом были созданы «случайно» благодаря законодательству штата, вводящему принципы гибкости, которые должны применяться к:

— прием на работу и увольнение

— использование ресурсов

— продолжительность учебного дня и сезона

— управление

— полис

Эта новая гибкость завершилась культурой, которая продвигала универсальный подход к решению школьных проблем во всем округе.Пилотные школы в неблагополучных или переходных районах достигли лучших результатов по всем показателям, чем другие, привлекли творческий и мотивированный персонал и, косвенно, достигли сочетания доходов и этнического происхождения: многие афро-американские и латиноамериканские семьи среднего класса могли выбрать приходские школы решили записать своих детей в этих «пилотов». В Чикаго философия Renaissance 2010 также основана на гибкости и выборе, — заявил г-н Ноулз. Он также отметил, что, хотя мы не можем ставить успех школ в зависимость от привлечения детей из среднего класса, когда такое влечение происходит, оно играет решающую роль.

Центр улучшения городских школ (USI) Чикагского университета управляет двумя школами: North Kenwood / Oakland (NKO) на 46-й улице и Woodlawn и Donoghue Charter на 37-й улице и Cottage Grove. Недавно USI получила грант в размере 5 миллионов долларов от Фонда Макартура. Со временем цель USI — создать сеть качественных школ в районе Среднего Юга Чикаго, которая, когда она будет создана, приведет к радикальным, а не постепенным изменениям.

Три основные цели школ USI, по словам г-наНоулз, а это:

— обеспечить качественное образование для детей, начиная подготовку к колледжу в раннем возрасте

— предоставить возможность повышения квалификации учителей

— поддержать сообщество вокруг школы, которому обычно не хватает сильных институтов

Несмотря на огромные различия в финансировании между городскими и пригородными школами (Чикаго тратит в среднем 5 500 долларов на ребенка в год по сравнению с пригородными районами, тратящими до 18 000 долларов), школа NKO превзошла школы всего штата по письменным тестам.

После презентаций участников дискуссии Уоррен Чапман модерировал сессию вопросов и ответов, в которую вошли следующие вопросы:

— Как ЦДХ и CPS координируют свою работу?

— Меган Харт: С двумя огромными и сложными общегородскими усилиями, такими как План трансформации ЦДХ и Ренессанс 2010, происходящие одновременно, очень сложно точно согласовать графики, но прогресс налицо. В Донохью, например, школа готовилась к открытию в сентябре прошлого года, в то же время, когда семьи возвращались в реконструированное государственное жилье.Разработчик, The Community Builders, помогал с координацией и разъяснительной работой, а также работал со школьными представителями, чтобы добиться гибкости в требованиях к зачислению. По мере продвижения вперед мы хотели бы видеть это больше. Кроме того, дети, выезжающие из государственного жилья, подлежащего сносу, должны пройти плавный переходный процесс и, если возможно, продолжать пользоваться своей родной школой.

— Арне Дункан: Еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся с точки зрения координации, — это то, как реагировать на большое количество семей, переезжающих в некоторые районы Саус-Сайд, такие как Саут-Шор.Многие школы в этих районах работают на полную мощность, и государство заморозило финансирование капитального ремонта.

— Будут ли учителя подготовлены к тому, чтобы иметь дело с разными доходами и культурой в новых школах?

— AD: Да. Благодаря улучшенным программам подготовки, партнерству с профсоюзом учителей и активному поиску «недостаточно используемых» учителей мы гарантируем, что школы обслуживаются хорошо подготовленными профессионалами. Мы с гордостью можем сказать, что на каждую вакансию у нас есть 10 кандидатов на выбор.

— Тим Ноулз: В NKO мы спросили родителей, что их беспокоит, и они ответили, что школа отличная, но они были глубоко обеспокоены «мусорными разговорами» по дороге в класс и обратно каждый день. Родители хотели большего разнообразия (подавляющее большинство детей афроамериканцы). Кроме того, они были обеспокоены тем фактом, что, сосредоточив усилия на ускорении обучения детей, оставшихся позади, эти дети, преуспевающие, могут не получить достаточного внимания. В NKO мы твердо убеждены в том, что дети разного уровня должны оставаться в одном классе.

— Арендаторы, в том числе семьи CHA, переезжающие в новые сообщества со смешанным доходом, должны выполнять 30-часовую рабочую неделю в неделю. Как вы планируете помочь им соответствовать этому критерию?

— AD: Одна из ключевых услуг, которую необходимо предоставить, — это программы для детей младшего возраста и дневной уход для этих семей, а также более продолжительные школьные дни, которые позволяют детям не оставаться одни, пока их родители работают.

— Что вы скажете «рыночным» семьям, чтобы привлечь их в школы, в которых раньше жили почти исключительно дети из государственного жилья?

— н.э .: вам нужна группа преданных родителей, чтобы помочь формировать эти сообщества.Также родителей привлекает качество. Многие родители отправляют своих детей в школу Sudder School в самом центре Вест-Сайда, недалеко от бывшего дома Генри Хорнера, из-за ее качества.

— TK: Вы должны сказать родителям, чтобы они пришли и сами посмотрели. Возможности дошкольного образования являются ключевыми: включение семей в сеть школ как можно скорее помогает привлечь их позже в государственные школы и средние школы. Кроме того, родители хотят, чтобы им предлагали не просто школу, но траекторию или, лучше сказать, меню путей от дошкольного образования до колледжа для своих детей.

— Считаете ли вы, что результаты тестов являются действительным показателем успеха?

год нашей эры: 20 лет назад у нас была худшая школьная система в Америке. Сегодня изменения в нашем округе невозможно уловить, просто взглянув на результаты тестов: очень важны показатели посещаемости и степень удовлетворенности.

Интеграция экономического развития | Администрация экономического развития США

Краткая история интеграции экономического развития

А 2011 U.Отчет С. Счетной палаты (GAO) (GAO-11-477R) о «фрагментации и дублировании» программ экономического развития Министерства торговли США (DOC), жилищного строительства и городского развития (HUD), сельского хозяйства (USDA) и Администрация малого бизнеса (SBA). GAO также сообщило, что эти агентства еще не реализовали полномасштабные стратегии и политики «по использованию физических и административных ресурсов со своими федеральными партнерами».

GAO рекомендовало четырем агентствам «и далее использовать перспективные методы для расширения сотрудничества», а также «собирать точные и полные данные о результатах программы и использовать эту информацию для оценки эффективности каждой программы.”

На основании этих рекомендаций Управление управления и бюджета США (OMB) инициировало поиск федерального агентства, наиболее подходящего для выполнения функций ведущего интегратора федеральных ресурсов экономического развития. После оценки предложения, представленного руководством EDA, OMB выбрало EDA для работы в этом качестве на основе основных исторических сильных сторон агентства, в том числе:

КТО МЫ, ЧТО МЫ ДЕЛАЕМ

Практика интеграции экономического развития (EDI)

EDA направлена ​​на улучшение межведомственного сотрудничества и содействие стратегическому и эффективному инвестированию федеральных ресурсов экономического развития.Этот подход дополняет инвестиции EDA, помогая заинтересованным сторонам наращивать региональный потенциал и поддерживать устойчивые экономические экосистемы, которые способствуют успеху отдельных лиц, компаний и секторов, а также более широкого сообщества.

С помощью EDI EDA оптимизирует вложения нескольких федеральных ресурсов экономического развития (наряду с ресурсами из государственных и местных источников), поддерживая многогранные проекты и создавая разнообразную инновационную экономику, устойчивый экономический рост и широкое процветание сообществ по всей Америке.

EDA сотрудничает с другими федеральными агентствами для реализации политик и процедур, которые:

Увеличить доступ
Поддерживать местный и региональный потенциал для успешного определения и подачи заявок на любые соответствующие ресурсы экономического развития — федеральные и нефедеральные, государственные и частные, — которые наилучшим образом поддерживают их приоритеты и цели экономического развития.

Расширение сотрудничества
Содействовать координации между межведомственными, межправительственными и межсекторальными партнерами для продвижения стратегических инвестиций, которые поддерживают местные приоритеты и способствуют устойчивому и справедливому экономическому росту.

Снижение административной нагрузки
Команда EDI EDA регулярно работает с федеральными межведомственными партнерами, чтобы помочь выявить и использовать возможности для согласования административных требований, обычно инициируемых при предоставлении помощи по федеральным программам (например, стратегическое планирование, экологические обзоры, отчетность по грантам).

НАЗНАЧЕНИЕ И ПРЕИМУЩЕСТВА

EDI уделяет приоритетное внимание привлечению и согласованию федеральных и других ресурсов в поддержку проектов и мероприятий, которые приносят множество преимуществ, в том числе:

Создание рабочих мест: Создание новых возможностей трудоустройства в конкурентных секторах, предлагающих заработную плату и льготы для семьи.

Critical Skills: Создание ресурсов для развития рабочей силы, которые напрямую связаны с соответствующими возможностями трудоустройства в конкурентных секторах, которые предлагают заработную плату и льготы для семьи.

Капитальные вложения: Поддержка местного и регионального потенциала для привлечения критически важных капитальных вложений из всех соответствующих и доступных источников, как федеральных, так и нефедеральных, государственного и частного секторов.

Региональная экономическая диверсификация: поддержка местного и регионального потенциала по развитию здоровых экономических экосистем, обеспечивающих устойчивый экономический рост, устойчивость и процветание.

Свяжитесь со штаб-квартирой EDA с вопросами об интеграции экономического развития по следующему адресу электронной почты: [email protected].

Для получения информации о том, как ваше сообщество или регион может запросить у EDA помощь в интеграции экономического развития, обратитесь к вашему региональному интегратору экономического развития.

Координационный центр района

Специалисты района работают в качестве связующего звена с жителями города, отвечая на вопросы о городских программах и услугах, организуя общественные собрания и уборку, а также работая с другими городскими департаментами и агентствами по предоставлению услуг.Примите участие в жизни своего района сегодня и познакомьтесь со своими Специалист по микрорайону.

Уведомление о районе

Департамент районных служб ведет список районных организаций, чтобы жители могли принимать более активное участие в принятии решений, влияющих на их район. С помощью уведомления о районе мы можем помочь идентифицировать и получить контактную информацию о районах, что позволяет нам предоставлять информацию непосредственно руководителям районов и организациям.

Neighborhood Notification — это официальный список районных организаций по всему городу. Приглашаются к участию районные организации, еще не включенные в список уведомлений о районе.

Преимущества нахождения в списке уведомлений о районе?

Список является ценным средством коммуникации, используемым городом для информирования жителей об общественных инициативах и встречах, а также для получения информации от сообщества о проектах, которые могут повлиять на их районы.

Neighborhood Services также использует этот список для уведомления лидеров района и организаций о бесплатных занятиях, для распространения ежеквартального информационного бюллетеня и в качестве инструмента для улучшения связи между вашим районом и городом.

Как разместить вашу организацию?

Обзор NNO Directory Packet и отправьте форму уведомления о соседстве вместе со списком участников в Департамент обслуживания соседства. Если вы хотите получить дополнительную информацию или отправить вам пакет по почте, позвоните по телефону 602-534-4444.

Где я могу найти дополнительную информацию о создании районной организации?

Специалисты по районам также готовы поработать с вашими соседями, чтобы вы начали сегодня. Для получения помощи звоните по телефону 602-534-4444.

Найдите местную организацию

Smart Growth, Brownfields и Infill Development

На этой странице

---

Фон

Браунфилд — это собственность, расширение, реконструкция или повторное использование которой может быть затруднено наличием или потенциальным присутствием опасного вещества, загрязнителя или загрязнителя.Очистка и перепланировка этих участков могут удалить загрязняющие вещества, которые ухудшают качество воздуха и воды, уменьшить рост болезней и снизить нагрузку на зеленые насаждения и рабочие земли.

• Реконструкция заброшенных и недостаточно используемых участков может превратить заброшенные и недостаточно используемые участки в общественные и экономические активы , такие как парки и площади, многофункциональные комплексы и жилые дома. Браунфилд недвижимость часто находится в центре в районах, где уже имеется инфраструктура, что может сделать их ценными объектами для развития.
• Политика развития и инфраструктуры влияет на легкость и стоимость реконструкции старых объектов недвижимости . Стратегии разумного роста землепользования могут сделать перепланировку более рентабельной, позволяя перестраивать заброшенные участки земли с различными видами использования или поощряя более эффективное землепользование. Направление расходов на инфраструктуру на дороги, водопровод и канализацию на заброшенных объектах также может сделать эти участки более привлекательными для застройщиков.
• Браунфилд площадки часто находятся в местах засыпки с существующей транспортной и коммунальной инфраструктурой. .При перепланировке в местах застройки можно использовать пустующие здания, парковки или другие недостаточно используемые участки для новых удобств, домов и предприятий рядом с существующими районами. Когда заполнение происходит рядом с транзитными центрами или центрами занятости, это может сократить расстояние, на которое люди должны проехать, и предоставит им другие возможности транспортировки.

---

Ресурсы EPA

Управление общественного возрождения

Публикации

• City Green: инновационные решения для зеленой инфраструктуры для городских районов и застройки (2016 г.): тематические исследования проектов по всей стране, которые демонстрируют, как методы зеленой инфраструктуры могут использоваться на участках с ограниченным пространством и другими ограничениями, чтобы принести пользу окружающей среде и сообществу.
• Привлечение застройки в неблагополучных сообществах: 30 стратегий (2015): помогает сообществам определить свою готовность к реализации застройки и определить стратегии, позволяющие лучше позиционировать себя для привлечения застройки.
• Smart Growth and Economic Success: Investing in Infill Development (2014): обсуждает, как препятствия на пути застройки, мешающие застройщикам, не только часто преодолимы, но и уменьшаются по мере того, как застройка становится все более распространенной.
• Справедливая реконструкция старых нефтяных месторождений для Зуни-Пуэбло и других племенных общин (2013 г.): Пошаговое руководство, которое поможет племенам преодолеть политические и другие препятствия на пути восстановления загрязненных и пустующих участков. (Эта публикация доступна в архиве EPA. Щелкните ПОИСК В АРХИВЕ EPA и введите или скопируйте и вставьте заголовок в поле поиска.)
• Тенденции жилищного строительства в крупных городах Америки (2012, 2010 и 2009 гг.): Анализирует тенденции жилищного строительства, чтобы определить, произошел ли сдвиг в сторону перепланировки и в каких регионах сдвиг был наиболее значительным.(Эта публикация доступна в архиве EPA. Щелкните ПОИСК В АРХИВЕ EPA и введите или скопируйте и вставьте заголовок в поле поиска.)
• Реструктуризация коммерческой полосы: Практическое руководство по планированию восстановления ветхих коридоров полосы (2010): Предоставляет руководство по координации государственных и частных инвестиций, а также по основным стратегиям планирования и проектирования для создания мультимодальной транспортной системы и процветающих районов. (Эта публикация доступна в архиве EPA.Щелкните ПОИСК В АРХИВЕ EPA и введите или скопируйте и вставьте заголовок в поле поиска.)
• Измерение влияния застройки на качество воздуха и транспортировку (2007 г.): показывает, как регионы могут рассчитать выгоды для транспортировки и качества воздуха от засыпки на основе стандартных моделей прогнозирования перевозок, используемых городскими организациями планирования по всей стране.

Национальная премия за достижения в области умного роста

Национальная премия за достижения в области интеллектуального роста присуждается за образцовые проекты интеллектуального роста по всей стране.Многие из проектов-победителей включали очистку и реконструкцию заброшенных участков.

Исторический парк Fourth Ward и линия Atlanta BeltLine помогли привлечь более 775 миллионов долларов в частную застройку, включая перепланировку смешанного использования в давно заброшенном здании Sears Warehouse Building. Фото любезно предоставлено Кристофером Т. Мартином.

• Atlanta BeltLine Eastside Trail и исторический парк Fourth Ward — Атланта, Джорджия (2013 г.): Парк и тропа, которые имели высокий уровень загрязнения, которые необходимо было очистить до начала строительства, вспыхивают. экономическое развитие, участие сообщества и новые варианты доступного жилья в близлежащих районах.Смотреть видео.
• La Valentina — Сакраменто, Калифорния (2013 г.): Энергоэффективный многоквартирный дом со смешанным доходом и смешанным использованием на бывшей заброшенной территории рядом со станцией легкорельсового транспорта преобразует промышленную зону и предоставляет жителям варианты транспорта. Смотреть видео.
• Район Ларкин — Буффало, Нью-Йорк (почетное упоминание, 2012 г.): Восстановление района гидравлических систем Буффало привело к очистке и реконструкции старых месторождений.
План
• «Эль-Пасо» — Эль-Пасо, Техас (2011 г.): При активном участии сообщества в «Плане Эль-Пасо-2010» было создано видение трех экологически устойчивых, ориентированных на общественный транспорт микрорайонов, связанных между собой скоростным автобусным транспортом и закрепленных за счет реконструкции участка площадью 600 акров, бывшая промышленная заброшенная территория.Смотреть видео .
• Silver Gardens — Альбукерке, Нью-Мексико (2011 г.): Silver Gardens Apartments — это 66-квартирный энергоэффективный доступный жилой комплекс, расположенный на освоенном участке заброшенной территории в центре Альбукерке, недалеко от основного транспортного узла города. Смотреть видео .
• Сообщество пожилых людей Mission Creek — Сан-Франциско, Калифорния (2008 г.): Mission Creek превратила заброшенное поле в привлекательное многофункциональное сообщество пожилых людей с низким доходом.
• Egleston Crossing — Роксбери, Массачусетс (2008 г.): Два малоиспользуемых участка земли, включая бывший гараж с историей загрязнения окружающей среды, были очищены, и теперь в них разместились новые зеленые здания смешанного использования.
• Вефиль-центр — Чикаго, Иллинойс (2006 г.): Вефильский центр, который стимулировал перестройку района Вест-Гарфилд-Парк, ориентированную на развитие общественного транспорта, предоставляет услуги по трудоустройству, уходу за детьми и банковское дело в зеленом здании на бывшей заброшенной территории.
• Старый город Уичито — Уичито, Канзас (2006 г.): Крупнейшая в Уичито мера по очистке окружающей среды стимулировала реконструкцию бывшего складского района города, ныне известного как Старый город, в результате чего в историческом районе появились новые дома и предприятия.
• Программа удобных сообществ — Миннеаполис-Стрит. Пол Метрополитен, Миннесота (2003 г.): Программа удобных для жизни сообществ предоставляет финансовую и техническую поддержку государственным организациям и их партнерам из частного сектора для реконструкции старых участков, строительства доступного жилья и создания или возрождения городских центров и микрорайонов.
• Район Веллингтона — Брекенридж, Колорадо (2002): Район Веллингтона предоставляет доступное по рыночной цене жилье на очищенном участке, который когда-то был заминирован земснарядами.Проект перерабатывает землю, создает жилье для работающих семей и предоставляет бесплатный трансфер до ближайшего центра города.

Браунфилдс и программы восстановления земель

Программа

EPA Brownfields предоставляет гранты и техническую помощь сообществам, штатам, племенам и другим заинтересованным сторонам, предоставляя им ресурсы, необходимые для предотвращения, оценки, безопасной очистки и устойчивого повторного использования старых полей. Программа EPA по восстановлению земель работает с сообществами, штатами, некоммерческими организациями и другими заинтересованными сторонами для разработки и тестирования устойчивых подходов к повторному использованию ранее загрязненных участков.

Управление экологической юстиции

Управление экологической справедливости Агентства по охране окружающей среды содействует усилиям Агентства по защите окружающей среды и здоровья населения меньшинств, малообеспеченных, племенных и других уязвимых сообществ путем интеграции экологической справедливости во все программы, политику и мероприятия. Многие из инициатив офиса включают очистку и реконструкцию заброшенных участков.

Публикации

• Пилотная концепция интеграции здоровья и благополучия населения в процесс оценки повторного использования Суперфонда (PDF) (46 стр., 13 МБ, О PDF) (2014): Обобщает пилотную структуру для интеграции вопросов здоровья, профилактики и благополучия во время повторного использования Суперфонда. процесс оценки.
• Решение проблемы экологической справедливости в сообществах «Браунфилдс» (2009 г.): обсуждает работу программы Агентства по охране окружающей среды «Браунфилдс» по продвижению экологической справедливости.
• Непредвиденные воздействия усилий по перепланировке и возрождению в пяти сообществах экологической справедливости (2006 г.): Содержит рекомендации по предотвращению перемещения, которое может последовать за успешной очисткой и реконструкцией старых месторождений.
• Экологическая справедливость, возрождение городов и заброшенные поля: поиск подлинных знаков надежды (PDF) (85 стр., 322 КБ, о PDF) (1996): рекомендации, основанные на серии общественных слушаний под названием «Общественные диалоги по вопросам возрождения городов» и Brownfields: Envisioning Health and Sustainable Communities », проходившей в Бостоне, Филадельфии, Детройте, Окленде и Атланте в 1995 году.

---

Прочие федеральные ресурсы

Green Pattern Book: Использование пустующих земель для создания более зеленых районов в Балтиморе (2015): публикация, разработанная Лесной службой США, которая предлагает четкие рекомендации, включая конкретные шаблоны для различных типов участков, чтобы помочь Балтимору озеленить свои пустыри.

Продавец Осторожно: координация реконструкции старых месторождений с восстановлением | HUB

Уведомление о недвижимости и окружающей среде, земле и природных ресурсах США

Редевелоперы в Нью-Джерси все больше привыкли к идее покупки экологически чистой собственности, особенно в связи с растущим спросом на складскую недвижимость для поддержки экономики электронной коммерции.Однако существуют сложности, о которых покупатели и продавцы должны помнить, прежде чем заключать такую ​​сделку.

Поскольку покупатели, как правило, являются организациями с единственной целью, созданными исключительно для приобретения и развития рассматриваемой собственности, в то время как продавец, очевидно, уже владеет этой собственностью и несет основное обязательство по ее возмещению, бремя большей осторожности, вероятно, ложится на последнего. Короче говоря, продавец загрязненной собственности по сути делает шаг в сторону веры в то, что покупатель выполнит оставшиеся задачи по восстановлению своевременно в лучшем случае и что это не создаст большего беспорядка, который становится нормативным обязательством продавца по устранению в худшем случае.

Ориентир, который продавец должен всегда иметь в виду, заключается в том, что независимо от того, как обязанности по исправлению положения распределяются между покупателем и продавцом в договоре купли-продажи, продавец является основным должником по отношению к Департаменту экологических прогнозов Нью-Джерси (NJDEP). Таким образом, поскольку продавец находится на крючке до тех пор, пока ремонт не будет завершен, транспортировка загрязненного имущества до этого момента времени должна осуществляться с особой осторожностью, особенно в отношении механизмов и сроков после закрытия.

С точки зрения покупателя, его проект должен быть спроектирован с учетом всех технических средств контроля, необходимых для исправления, которое влечет за собой оставление загрязняющих веществ на территории на уровне, превышающем применимые стандарты очистки. Для промышленных объектов такие средства защиты являются скорее нормой, чем исключением. Обычно это шапка, состоящая из чистой почвы, асфальта и фундамента здания. В некоторых случаях определенные загрязнители, такие как ПХД, могут даже потребовать ограничения на часы пребывания в любой конструкции, построенной на территории.И продавец, и покупатель могут получить выгоду, если условия приобретения согласовываются одновременно с планом реабилитации, чтобы инженерные средства контроля могли быть интегрированы в проект реконструкции.

Инженерный контроль должен быть занесен в зарегистрированное уведомление о праве собственности, которому должны соответствовать владельцы (включая правопреемников) и арендаторы собственности (включая арендаторов). Аналогичным образом, если загрязненные грунтовые воды остаются под землей, NJDEP устанавливает зону исключения из классификации / зону ограничения скважин, предотвращающую ее потребление или использование.Поскольку оба эти вопроса официально зарегистрированы и NJDEP требует, чтобы они имели первостепенное значение, кредитор покупателя должен быть готов принять их в свете второстепенного положения, которое займет его залоговое право по ипотеке.

Часто покупатель не приобретает зараженную собственность без «свидетельства о чистоте здоровья» в форме результата ответных действий (RAO) — эквивалента того, что ранее было известно как «Письмо о запрете дальнейших действий». РАО подтверждает, что имущество было восстановлено в соответствии с применимыми стандартами, будь то удаление опасных веществ, использование технических средств контроля или, что чаще всего, для промышленных объектов — сочетание этих двух факторов.Однако некоторые (возможно, более сообразительные) покупатели готовы работать с продавцом, чтобы завершить восстановление, продолжив приобретение до выпуска РАО, чтобы его перепланировка могла служить окончательным техническим контролем. Это может быть очень выгодно обеим сторонам. Это дает покупателю право голоса в решениях, которые повлияют на его развитие, таких как планировка и план возвышения, а также размещение других конструкций, таких как дренажные канавы и сооружения. Это часто приводит к значительной экономии для покупателя с точки зрения затрат на строительство и для продавца с точки зрения роли, которую играет покупатель в выполнении последнего шага плана восстановления.Предположительно, последнее также могло отразиться на более низкой закупочной цене для покупателя.

В таких случаях покупатель должен настаивать на положении контракта, требующем подтверждения при закрытии от Лицензированного специалиста по восстановлению сайтов (LSRP) продавца о том, что все исправления завершены, за исключением установки последнего колпачка. Это гарантирует, что покупатель сможет начать строительство сразу после закрытия, вместо того, чтобы быть сбитым с толку из-за оставшихся работ по очистке (или, что еще хуже, дополнительных исследований и испытаний), которые могут легко вернуть сроки проекта на месяцы, если не на годы.

Продавец должен убедиться, что в контракте четко прописана последовательность и другие особенности того, как деятельность покупателя по перепланировке после закрытия будет согласована с обязательствами продавца по соблюдению сроков восстановления, установленных в соответствии с Законом о реформе восстановления участков от 2009 года (SRRA). Продавцы также должны рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать от покупателя взять на себя существующие обязательства по источнику финансирования для восстановления (обычно наличными, облигацией или аккредитивом, размещенным в NJDEP), поскольку это не только переносит затраты на сторону, которая больше всего контролирует сроки в этот момент, но также дает покупателю финансовый стимул к быстрому продвижению.Наконец, продавцы также должны требовать незамедлительных мер по устранению повреждений, нанесенных любым существующим инженерным средствам контроля, которые могут возникнуть в результате деятельности покупателя по перепланировке.

Изложенное выше приводит к более сложной проблеме, которую может решить продавец, а именно о возмещении извне или аналогичной финансовой защите в отношении штрафов, штрафов или других убытков, которые могут быть нанесены ему из-за действий или бездействия покупателя. Как отмечалось выше, покупателем почти всегда является одноцелевое предприятие, и единственный актив, которым он владеет, — недвижимость, — скорее всего, будет существенно обременен его финансированием.Это делает прямое обращение к покупателю в основном иллюзорным средством правовой защиты. Потенциальное воздействие на продавца включает штрафы за несоблюдение нормативных сроков и прямой надзор со стороны NJDEP, что означает, что и продавец, и покупатель потеряют возможность контролировать процесс исправления; вместо этого они должны отвечать непосредственно назначенному регулятору NJDEP, а не выбранному ими LSRP.

Независимо от того, происходит ли закрытие до или после выдачи RAO, покупатель станет лицом, получившим установленное законом разрешение в соответствии с любыми разрешениями на корректирующие действия (RAP), выданными NJDEP для собственности.Хотя продавец, как Лицо, ответственное за проведение восстановительных работ, обычно будет основным лицом, разрешающим ПДП, SRRA налагает вторичную ответственность на покупателя за соблюдение условий ПДП. Кроме того, продавцы обычно перекладывают обязательства по соблюдению разрешений на покупателя, поскольку покупатель будет в лучшем положении, чтобы обеспечить соблюдение, как только он вступит во владение недвижимостью. Эти обязательства обычно включают периодические проверки, техническое обслуживание любых технических средств контроля для ПДП для почвы, сертификаты, которые должны быть поданы LSRP, и публикацию финансовых гарантий в сумме, которую NJDEP считает достаточной для обеспечения вышеизложенного (а также свои собственные сборы). .

После выпуска RAO подлежит трехлетнему периоду обязательного аудита, в течение которого NJDEP может повторно открыть его и даже может потребовать дополнительных исправлений. Ответственность за восстановление или пересмотр РАО также должна быть рассмотрена в ходе переговоров. Хотя покупатель обычно стремится ограничить свою ответственность изменениями, связанными с его деятельностью по перепланировке, продавец также часто будет стремиться передать покупателю регуляторный риск, связанный с принятием более строгих стандартов восстановления после закрытия.Это серьезная проблема, учитывая недавнее внимание NJDEP к возникающим загрязнителям, таким как свободные жирные кислоты и другие «вечные химические вещества», а также существенные пересмотры стандартов восстановления NJDEP, опубликованные 6 апреля 2020 года. В той степени, в которой RAO, полученная продавцом, не является в масштабах всего объекта, но затрагивает лишь ограниченные области, вызывающие озабоченность, покупатель также принимает на себя риск неизвестных условий окружающей среды. Этот риск может быть уменьшен за счет возмещения убытков или страхования юридической ответственности за загрязнение.

Если RAO не выдает выпуск до закрытия (как и должно быть, когда разработка покупателя интегрирована в средство правовой защиты), и когда продавец сохраняет текущую ответственность за загрязнение грунтовых вод, права доступа после закрытия должны быть сохранены (в том числе для NJDEP) .Если речь идет о скважинах с грунтовыми водами, продавец также захочет получить адекватные гарантии того, что любые скважины, поврежденные в результате работ по развитию, будут незамедлительно отремонтированы или заменены.

Аналогичным образом, если ожидается, что для проекта реконструкции потребуются другие природоохранные разрешения, желательно рассмотреть их во время переговоров по контракту. Продавец обеспокоен тем, что такие разрешения могут потребовать внесения изменений в существующие разрешения на восстановление, тем самым удлиняя и усложняя процесс — и то, и другое может существенно увеличить затраты на очистку.Обеспокоенность покупателя — это оборотная сторона той же медали, то есть то, что без готовности продавца сотрудничать с такими модификациями сроки строительства проекта редевелопмента могут стать удлиненными и сложными, что также приведет к значительному увеличению затрат. Таким образом, определение этих разрешений и распределение ответственности за их получение и соблюдение является важным шагом, который нельзя упускать из виду.

Наконец, для сторон становится все более актуальным рассмотрение рисков, связанных с изменением климата, в ходе переговоров по контрактам, особенно если загрязненное имущество находится или может в будущем находиться в зоне риска наводнения, ураганов или другого ущерба, связанного с климатом.Является ли это регуляторным риском, от которого может быть обеспечено страхование, в настоящее время остается открытым вопросом, поскольку реакция страховой отрасли остается нерешенной.