Ремонт квартир в Петергофе (Петродворце)
Я Кербес Константин – квалифицированный отделочник-универсал, занимаюсь комплексным ремонтом квартир уже более 10 лет. На осмечивание объекта выезжаю сам, соответственно во время встречи вы общаетесь непосредственно с исполнителем и уже во время разговора можете делать выводы о моей компетентности в вопросах связанных с ремонтом.
Все работы на объекте с начала и до конца выполняю один. Такой подход обеспечивает высокое качество, поскольку чем лучше сделан первый этап работ, тем легче и быстрее пройдет следующий. Так как работаю один я вам не могу гарантировать выполнить большой объем в сжатые сроки, но я гарантирую что каждый этап работ будет выполнен качественно и максимально быстро. Примерные сроки при комплексном ремонте квартиры однокомнатная квартира — 25-35 дней, двухкомнатная квартира — 35-45дней, трехкомнатная квартира — 45-55дней.
На всех объектах которые беру в работу снимаю видео в которых можно увидеть процесс ремонта, как показывает практика большинству клиентов интересен не только конечный результат но и как проходит каждый этап работ.
Немного истории:
2002 — 2006 обучение в университете ГУАП по специальности программист.
2006 — 2007 работа подсобником в составе бригады по отделке офисных помещений.
2007 – 2009 решили с друзьями начать заниматься внутренней отделкой квартир бригадой из 3 человек, в основном работали на разные фирмы и параллельно размещали рекламу как частная бригада
2009 – 2012 создал несколько групп в VK “Частная бригада отделочников” по СПб и Лен. области, работал сам с напарником, параллельно обучали людей и в дальнейшем формировали бригад отделочников-универсалов.
2012 – 2017 создал сайт “Частная бригада отделочников” работал сам без напарника(понял что мне одному работать удобней и выгодней по деньгам), на постоянной основе работали 2 бригады и параллельно обучал подсобных рабочих внутренней отделке квартир.
25,09,2015 родился сын Дмитрий, покупка участка и строительство дома для ПМЖ
02,07,2018 родился сын Бенедикт
2018 создан канал на Ютубе. Редизайн сайта ‘Частный мастер Кербес Константин Анатольевич’. Так как мне больше по душе работать руками, чем заниматься прорабской деятельностью и из-за кардинальной нехватки времени принято решение работать как частный мастер.
Я делаю ремонт квартир в СПб и Ленобласти (Всеволожске, Гатчине, Отрадном, Кировске, Пушкине, Тосно и других городах).
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
Ищу работников для ремонта квартиры.
БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! в г. Москва недорогоЦена договорная
Нужен полный ремонт квартиры. Новостройка. От теплых полов до полного дизайна. Прорабов — посредников прошу не звонить! Только исполнители!
Когда: , 01:00
Смотрите также:
Хотите найти лучшего мастера по ремонту?
Последние добавленные задания
-
Цена договорная
Установка межкомнатных дверей
Необходимо установить 5 дверей
Александра П.
улица Конёнкова, Москва
-
Цена договорная
Собрать кровать
Кровать Йорк, собрать надо завтра в обед.
Антон Т. Рябиновая улица, 1, Одинцово, Московская область, Россия
-
Цена договорная
Сборка кухни икеа
Собрать, установить, вырезать отверстие под мойку, повесить фартук
Анна А.
жилой комплекс Томилино Парк, посёлок Мирный
-
Цена договорная
Отделочные работы
Предчистовая отделка помещения площадью 40 кв.м., высота потолков 5 м: — выравнивание стен штукатуркой до потолка — шпаклевка стен до потолка — выравнивание полов (подготовка под укладку финишного покрытия…
Светлана проспект Героев, 35, Санкт-Петербург, Россия
-
Цена договорная
Ремонт аквариумных светильников
Ремонт светилтника
Сабитов Р.
улица Перерва, 55, Москва, Россия
улица Конёнкова, Москва
жилой комплекс Томилино Парк, посёлок Мирный
улица Перерва, 55, Москва, Россия
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| Ремонт квартир | Цена, грн/м2 |
|---|---|
| Снятие старых обоев | от 10 грн. |
| Смывка, соскабливание краски | от 30 грн. |
| Демонтаж кирпичной стены | от 55 грн. |
| Демонтаж стяжки | от 50 грн. |
| Демонтаж бетонной стены | от 300 грн. |
| Демонтаж плитки | от 45 грн. |
| Демонтаж оконных, дверных блоков | от 150 грн. |
| Демонтаж сантехники и отопления | от 120 грн. |
| Демонтаж паркета | от 60 грн. |
| Демонтаж штукатурки | от 45 грн. |
| Демонтаж электрики | от 25 грн. | Расценки на сантехнические работы | Цена, грн/м2 |
| Монтаж канализации и водопровода | от 350 грн. |
| Монтаж ванны | от 450 грн. |
| Установка смесителей | от 200 грн. |
| Цены на плиточные работы | Цена, грн/м2 |
| Укладка плитки | от 170 грн. |
| Затирка швов | от 15 грн. |
| Облицовка декоративным камнем | от 200 грн. |
| Цены на другие работы | Цена, грн/м2 |
| Услуги дизайнера | от 250 грн. |
| Установка дверей (комплекс) | от 600 грн. |
| Врезка замка | от 200 грн. |
| Установка порожков | от 100 грн. |
| Монтаж кондиционера | от 350 грн. |
| Укладка плитки | Цена грн, м² |
| Сухая стяжка под плитку | от 10 грн |
| Резка плитки | от 35 грн |
| Укладка плитки на пол | от 100 грн |
| Укладка тротуарной плитки | от 110 грн |
| Укладка плитки на стены | от 120 грн |
| Укладка мозаики | от 130 грн |
| Штукатурные работы | Цена грн, м² |
| Грунтовка стен, потолка | от 5 грн |
| Ручная маячная штукатурка | от 12 грн |
| Набивка штукатурной сетки | от 15 грн |
| Ручная штукатурка откосов | от 40 грн |
| Машинная штукатурка | от 50 грн |
| Монтаж гипсокартона | Цена грн, м² |
| Монтаж гипсокартона на стену | от 80 грн |
| Монтаж гипсокартона на потолок | от 80 грн |
| Монтаж перегородок из гипсокартона (2 стороны) | от 20 грн |
| Монтаж полукруглой конструкций (стены) из гипсокартона | от 70 грн |
| Монтаж полукруглой конструкции(перегородки) из гисокартона | от 60 грн |
Устройство декор. элементов из гипсокартона (ниш, арок и др.) | от 50 грн |
| Монтаж откосов из гипсокартона | от 70 грн |
| Устройство г/к потолка многоуровневого, прямого | от 80 грн |
| Устройство г/к потолка многоуровневого, полукруг | от 65 грн |
| Устройство гипсокартонного короба по периметру | от 60 грн |
| Устройство гипсокартонного короба по периметру (полукруг) | от 75 грн |
| Устройство ниши в потолоке из гипсокартона с подсветкой | от 75 грн |
| Обшивка труб гипсокартонном | от 50 грн |
| Утепление гипсокартона минватой | от 15 грн |
| Утепление гипсокартона стиродуром | от 20 грн |
| Малярные работы | Цена, м² |
| Грунтовка поверхностей | от 15 грн |
| Покраска стен | от 60 грн |
| Покраска потолков | от 80 грн |
| Покраска дома снаружи | от 30 грн |
| Покраска окон | от 20 грн |
| Покраска радиаторов | от 20 грн |
| Покраска труб | от 20 грн |
| Гипсовая (стартовая) штукатурка стен под правило | от 30 грн |
| Грунтовка поверхности 1 слой | от 35 грн |
| Беспесчанка стен под покраску | от 40 грн |
| Штукатурка потолка | от 50 грн |
| Шпаклёвка и покраска декоративных багет до 50 мм | от 45 грн |
| Шпаклёвка и покраска декоративных багет 50 -100мм | от 70 грн |
| Устройство потолков «Армстронг» | от 80 грн |
| Гипсовая (стартовая) штукатурка стен под правило | от 60 грн |
| Гипсовая (стартовая) штукатурка стен под правило | от 70 грн |
| Гипсовая (стартовая) штукатурка стен под правило | от 65 грн |
| Оклейка обоев | Цена, грн/м² |
| Поклейка флизелиновых обоев | от 90 грн/м² |
| Поклейка бумажных обоев | от 90 грн/м² |
| Поклейка текстильных обоев | от 100 грн/м² |
| Поклейка фотообоев | от 40 грн/м² |
| Поклейка бамбуковых обоев | от 90 грн/м² |
| Декоративная поклейка обоев | от 100 грн/м² |
| Снятие старых обоев | от 30 грн/м² |
| Поклейка 2-уровневых обоев | от 50 грн/м² |
| Нанесение жидких обоев | от 90 грн/м² |
| При поклейке более 500 м2 | от 35 грн/м² |
| Шпаклевка стен под обои | от 35 грн/м² |
| Поклейка стеклохолста | от 35 грн/м² |
| Покраска обоев в два слоя | от 35 грн/м² |
| Поклейка обойного фриза | от 10 грн/м² |
| Выезд мастера для консультации | от 50 грн |
| Напольные работы | Цена, грн |
| Грунтовка наливного пола | от 200 грн |
| Шпатлёвка наливного пола | от 250 грн |
Эпокс. наливной пол | от 250 грн |
| Лак (матовый-глянцевый) для наливного пола | от 200 грн |
| Работа по монтажу наливного пола | от 300 грн |
| Наливной пол с художественным рисунком под прозрачным слоем | от 1000 грн |
| Наливной пол с фотоплёнкой под прозрачным слоем | от 1300 грн |
| Наливной пол с рисунком под прозрачным слоем | от 1400 грн |
| Стоимость стяжки пола | Цена грн, м2 |
| Устройство маячной стяжки свыше 5 см | от 80 грн |
| Цементно песчаная стяжка пола | от 60 грн |
| Бетонная стяжка пола | от 90 грн |
| Самовыравнивающаяся стяжка пола | от 45 грн |
| Стяжка для теплого пола | от 80 грн |
| Сухая стяжка пола | от 250 грн |
| Стяжка пола с керамзитом | от 20 грн |
| Цена на выравнивание пола | Цена, грн. |
| Грунтовка пола | от 7 грн. |
| Ремонт цементной стяжки | от 50 грн. |
| Цементная стяжка | от 70 грн. |
| Заливка самовыравнивающихся полов | от 40 грн. |
| Стяжка пола с керамзитом | от 60 грн. |
| Монтаж плёночной гидроизоляции для стяжки | от 15 грн. |
| Укладка утеплителя (стиродур) для стяжки | от 30 грн. |
| Монтаж армирующей сетки для стяжки | от 20 грн. |
| Стоимость укладки ламината | Цена грн, м2 |
| Укладка напольных покрытий по диагонали | от 35 грн |
| Цена укладки линолеума | Цена, грн. |
| Укладка коммерческого линолеума | от 30 грн. |
| Укладка бытового линолеума | от 25 грн. |
| Укладка натурального линолеума | от 40 грн. |
| Укладка линолеума с заводом на стены | от 60 грн. |
| Фигурная укладка линолеума (логотип, фигуры) | от 60 грн. |
| Укладка плинтуса | от 20 грн. |
| Демонтаж линолеума | от 10 грн. |
| Грунтовка основания | от 5 грн. |
| Выравнивание основания | от 30 грн. |
| Настил ОСБ плиты | от 30 грн. |
| Цена укладки ковролина | Цена грн, м2 |
| Укладка ковролина | от 25 грн |
| Укладка ковровых дорожек | от 20 грн |
| Укладка выставочного ковролина | от 20 грн |
| Укладка ковровой плитки | от 50 грн |
| Фигурная укладка ковролина (логотип, фигуры) | от 50 грн |
| Укладка плинтуса | от 20 грн |
| Демонтаж ковролина | от 10 грн |
| Демонтаж ковровой плитки | от 12 грн |
| Регулировка фурнитуры створки двухстворчатой входной двери | от 180 грн |
| Паралельно-развижные двери с термоизоляцией | от 300 грн |
| Отделка бронированных дверей | от 150 грн |
| Замена двухсторонней нажимной ручки входной двери | от 80 грн |
| Установки межкомнатных дверей | Цена, грн. |
| Качественная установка одинарной двери | от 600 грн. |
| Качественная установка двустворчатой двери | от 800 грн. |
| Установка фальш короба | от 400 грн. |
| Установка фрамуги | от 300 грн. |
| Установка арки | от 600 грн. |
| Аккуратный демонтаж старого дверного блока | от 70 грн. |
| Ремонт и регулировка окна | Цена, грн. |
| Регулировка фурнитуры створки окна | от 70 грн. |
| Регулировка фурнитуры створки окна с переустановкой стеклопакета | от 270 грн. |
| Регулировка фурнитуры створки балконной двери | от 100 грн. |
| Комплексный ремонт створки окна (чистка, переборка, смазка механизмов фурнитуры) | от 210 грн. |
| Установка зимнего проветривания | от 500 грн. |
| Установка поворотно-откидного механизма на поворотные створки | от 350 грн. |
| Замена замка | от 200 грн. |
| Утепление фасада | Цена, грн./м2 |
| Обклеивание стен пенопластом (50 мм.) | от 70 грн. |
| Обклеивание стен пенопластом (100 мм) | от 80 грн. |
| Утепление стен минеральной ватой (50 мм) | от 80 грн. |
| Обклеивание стен минеральной ватой (80 мм.) | от 90 грн. |
| Обклеивание стен минеральной ватой (100 мм.) | от 100 грн. |
| Выполнение армирующего слоя (стеклосетка, 2 клеевых слоя) | от 70 грн. |
| Устройство откосов из минеральной ваты | от 80 грн. |
| Устройство откосов из пенопласта | от 60 грн. |
| Декоративная штукатурка (короед, камешек) | от 80 грн. |
| Устройство пилонов, фризов, колонн | от 70 грн. |
| Ремонт потолка | Цена, грн./м2 |
| Очистка потолка от обоев | от 10 грн. |
| Очистка потолка от краски | от 25 грн. |
| Очистка потолка от побелки, краски, водоэмульсионки | от 20 грн. |
| Очистка потолка от водоэмульсии | от 20 грн. |
| Демонтаж потолков подвесных | от 20 грн. |
| Размывка мела | от 15 грн. |
| Демонтаж реечного потолка | от 19 грн. |
| Разбивка потолочного руста | от 18 грн. |
| Демонтаж плинтуса потолочного | от 5 грн. |
| Разборка ПВХ ,МДФ панелей с потолка | от 19 грн. |
Популярный формат, достаточно быстрый и доступный по цене. Предполагает только чистовую отделку: ремонт потолка, замену напольного покрытия, оклеивание стен обоями (или, например, покрытие декоративной штукатуркой). Проводится такой мелкий бытовой ремонт в квартирах и домах новой постройки или с недавно проведенным комплексным ремонтом. Зачастую это ремонт в одной комнате. Капитальный ремонт. Это восстанавливающий ремонт с гарантией, позволяющий превратить квартиру в старом здании в безопасное, долговечное и удобное современное жилище. Работы состоят из нескольких этапов: от восстановления и укрепления капитальных конструкций до замены коммуникаций, черновой и чистовой отделки. Комплексный ремонт. Востребован в случаях, если ремонтные работы в квартире давно не проводились. Предполагает перепланировку (по необходимости), замену оконных и дверных конструкций, замену коммуникаций, черновую, а после чистовую отделку в комплексе для всех поверхностей.
Ремонт «под ключ». Расценки на ремонт квартир под ключ такого типа выше, однако результат того стоит: в квартире ничего не нужно доделывать, а в буквальном смысле можно сразу обустраиваться и жить. Ремонт квартир под ключ обычно ведётся на основании дизайнерского проекта. В процессе предполагается полный перечень работ, характерных для комплексного ремонта, плюс – финальное декорирование, сборка и расстановка мебели, подключение бытовой техники. Евроремонт. Это неофициальное название, которое прижилось в народе и обозначает комплексную отделку помещения с достижением уникальных решений и с использованием дорогих материалов. Такой ремонт квартир в Киеве считается статусным: под него обычно готовят оригинальный дизайнерский проект, в котором красота граничит с практичностью. Такой ремонт также называют дизайнерским.Как я начинал бизнес по ремонту квартир
Как я начинал бизнес по ремонту квартир
Я был фарцовщиком и имел опыт коммерции, в том числе и печальный.
Меня знал весь Ленинград, и каждый считал за честь быть со мною знакомым. К 1993 году все старые способы зарабатывания денег в коммерции фактически устарели. В 1993 году у меня не было ни денег, ни машины, ни какой-нибудь профессии, я стал нищим на обочине жизни. Работы в стране фактически не было, заводы останавливались.
Мне один товарищ посоветовал заняться ремонтом квартир. Я ни разу в жизни ничего подобного не делал, но выбора не было, просто нечего было кушать. Я даже не знал, как начать разговор и как назначить цену, но друг мне сказал по телефону, что можно брать стоимость за метр квадратный пола. Я так и сделал. Я знал, что если я не научусь работать, то первая квартира станет последней. Я приглашал спецов, я советовался, я учился по 16 часов в сутки без выходных. Я одно полотно обоев клеил по часу. Я старался понять суть в ремонте, изучал материаловедение. Я понимал, что мне надо научиться работать очень хорошо, иначе я не смогу выполнять дорогие качественные ремонты.
Мне нужны были помощники в ремонте.
Я стал набирать учеников. Чтобы учить кого-то и учиться самому, я изучал материаловедение, сочетал теорию и практику в работе. В результате я сделал уникальную систему подготовки кадров, аналога которой в России не было и нет. Свою систему подготовки направил в Москву и в комитет образования Питера. Я встречался со всеми руководителями образовательных учреждений, которые признали, что ничего подобного у нас в стране (СССР) не было и нет.
Это позволило мне создать лучшее предприятие в России, которое выполняет ремонты на таком уровне, что конкурентов у меня нет. Чтобы доказать это и показать наглядно, я все деньги направил на то, что выкупил себе помещение старого фонда и делаю в нём выставочный ремонт того, что я делаю.
Я вывел абсолютно новые термины в ремонте: разметка шахматкой из баз; вывод контура; штукатурка и стяжка пола в трёхмерном измерении; вывод плоскости шпаклёвкой левкас под пластик и.т.д. Я всё это делаю сам и имею на это написанные мною методические пособия.
У меня написаны методические пособия по основным направлениям отделочных работ — ни у кого в стране ничего подобного нет. В нашем СНиПе нет раздела «Шпаклевание». Я ввёл понятие мягкие и жёсткие шпаклёвки. Я сделал различные варианты оценки качества, ввёл критерии оценки качества работ.
Сейчас я объединяю вокруг себя различные предприятия и создаю «группу компаний». Моё предприятие выполняет качественные ремонты и ремонты повышенной комфортности — «Дворцовый стиль», а остальные выполняют обычные ремонты среднего качества — «Евростандарты». С января следующего года намерен выпускать свой журнал — «Дворцовый стиль в ремонте».
Ремонт «под ключ»: что это?
Ремонт «под ключ»: что это?
13.08.2019
Выражение «ремонт под ключ» стало настолько широко употребляемым, что мало кто заботится о выяснении точного определения его значения. Вполне понятно, что та или иная компания предлагает «ремонт под ключ» как услугу высокого качества.
Тем не менее, учитывая значимость и высокую стоимость ремонта, лучше заблаговременно узнать точнее, что же означает распространенное выражение, чтобы оценить привлекательность предложения. Кроме того, не лишним будет узнать и мнение предлагающей стороны по этому вопросу, поскольку практика показывает, что среди ремонтно-строительных компаний достаточно много таких, которые и сами неправильно понимают свое предложение, используя формулировку только потому, что она популярна.
Ключи от квартиры и их непричастностьУпоминание ключей от квартиры как предмета, имеющего непосредственное отношение к качеству ремонта, встречается довольно часто. «Бери ключи, входи в квартиру и живи» — примерно так поясняют значение выражения «ремонт под ключ» некоторые «знатоки». А ведь, если задуматься, под таким «соусом» можно подать любой недострой. Есть пол, потолок, стены и дверь (с ключами, само собой), а значит, можно входить и жить, несмотря на то, что такому жилью очень далеко не только до идеала, но и до попросту комфортного места обитания.
В современном обиходе выражение стало настолько распространенным, что «под ключ» делают сайты, организуют свадьбы – то есть выполняют любые заказы клиента, очарованного этой магической формулировкой. На самом деле этот самый ключ имеет прямое отношение в первую очередь к строительству и ремонту, несмотря на то, что речь изначально шла не о замках, устанавливаемых на входе.
Ключом называли элемент, устанавливаемый наверху возводимого здания. Деревянный или каменный, в зависимости от типа сооружения, он замыкал свод сооружения и устанавливался только после выполнения всех строительных работ.
На картинке изображен сетчатый свод готического храма, замыкающий конструкцию потолка
Установка ключа всегда была торжественным моментом, с ним были связаны и обряды, и приметы. Дом «под ключом», то есть, под замкнутым завершенным сводом, — это добротное и полностью завершенное сооружение, которым гордятся и строители, и хозяева.
В современном понимании квартира или дом «под ключ» — это жилье, полностью адаптированное под заказчика, учитывающее его образ жизни, количество проживающих членов семьи, их распорядок дня и эстетические предпочтения. Насколько реально сделать так, чтобы ремонт отражал все эти нюансы, несложно понять, просматривая образцы профессиональных дизайн-проектов с описанием требований Заказчика.
Одна и та же квартира для семейной пары без детей и для родителей с ребенком будет перепланирована профессионалами по-разному, отличаться будут и цветовые решения, и материалы отделки.
На картинке показан дизайн интерьера под конкретных людей: сверху под мужчину холостяка, снизу под семью с маленькими детьми
Еще одно важное значение словосочетания «ремонт под ключ» было упомянуто в самом начале – отсутствие недоделок, дефектов, незаконченных работ. Если вспомнить не столь далекое прошлое, можно привести в качестве антипримера состояние распределяемых по очереди на предприятиях квартир.
Несмотря на необходимость ожидания на протяжении многих лет, они предоставлялись бесплатно, и это, несомненно, существенный плюс.
Однако, въехать в такое жилье после получение ордера было невозможно. Счастливые новоселы приступали к ремонту, чтобы ликвидировать щели в полах, зазоры на стыках поверхностей, неровности стен и потолков и другие дефекты.
Юридическая сторона вопросаЕсли говорить строго, то понимание компанией-исполнителем выражения «ремонт под ключ» имеет сугубо академическое значение. Юридической силы выражение не имеет и обращение с жалобой на то, что вместо обещанного «под ключ» вы получили неполный спектр выполненных работ, имеет мало шансов быть удовлетворенным.
Максимально полное описание должно содержаться в соответствующем разделе договора, подписанного обеими сторонами, только в этом случае претензии будут обосновано. Опыт же показывает, что текстовое описание не всегда подходит для передачи информации.
Например, при формулировке «окраска поверхности в зеленый цвет» сложно доказать, что ожидаемый нежно-оливковый заменен на раздражающий яркий оттенок. В этом отношении дизайн проект, максимально подробно описывающий и иллюстрирующий не только будущий внешний вид помещений, но и перечень необходимых работ.
На картинке показаны ссылка на конкретные коллекции отделочных материалов на листе развертки стен ванной комнаты квартиры, входящем в дизайн-проект квартиры
Тип и количество используемых материалов, станет оптимальным решением и гарантией того, что каждое пожелание Заказчика нашло точное отражение, зафиксировано документально, с ним ознакомлены все заинтересованные стороны. Разногласия в данном случае исключаются, а доказать несоответствие ремонта тому или иному требованию, не составляет труда.
Строительная компания «Геометрия» выполняет ремонт квартир, таунхаусов и коттеджей под ключ. Осознавая свою ответственность перед каждым Заказчиком, мы предлагаем детальную разработку дизайн-проектов для любых помещений.
Если вы хотите дополнить данную статью, либо рассказать услышанную Вами историю о появлении термина «ремонт под ключ» – напишите нам комментарий ниже! Нам интересно Ваше мнение!
Руководство собственника по ремонту квартир
Адам Фриш Изображение любезно предоставлено Lee & Associates Residential New York Как давний специалист по представительству владельцев многоквартирных домов, я принимал участие в многочисленных ремонтах квартир. Я ни в коем случае не являюсь архитектором или подрядчиком, но, тем не менее, активно участвую в процессе ремонта. Моя основная цель как агента по аренде — помочь владельцам определить, какой косметический ремонт эффективно увеличит арендную плату, которую они могут взимать.Важно помнить, что косметический ремонт — это только одна часть бюджета на ремонт, так как ремонт осыпающихся стен или покраска сколов являются существенным ремонтом, а это означает, что владельцы не могут взимать дополнительную арендную плату за их проведение.
Когда владельцы получают сметы подрядчиков на ремонт, я всегда советую им учитывать только косметический ремонт в счет срока окупаемости для взимания дополнительной арендной платы. Например, если общие затраты на ремонт составляли 60 000 долларов, а косметический ремонт стоил 30 000 долларов, то срок окупаемости увеличенной арендной платы рассчитывается исходя из 30 000 долларов.Остальные 30 000 долларов будут включены в бюджет здания. В противном случае срок окупаемости будет казаться чрезмерно долгим, что заставит инвесторов нервничать.
Установка новых туалетов, молдингов или крышек радиаторов считается косметическим ремонтом, как и модернизация кухонь и ванных комнат, и все эти улучшения могут повысить арендную плату. В Нью-Йорке солидная прибыль от инвестиций в косметические квартиры — это та прибыль, которая окупается в течение трех-шести лет. Возврат основан на том, какая часть суммы косметических инвестиций возвращается владельцу в виде дополнительной арендной платы каждый месяц.
Какова стоимость единицы?
Выбор наиболее выгодного ремонта для владельцев зависит от ценовой категории рассматриваемой квартиры. Владельцам не следует беспокоиться о косметическом ремонте, окупаемости которого уйдет более шести лет. По большей части бюджет на ремонт должен соответствовать размеру квартиры. Студия, которая стоит 1500 долларов в месяц, должна иметь бюджет на косметический ремонт не более 10000 долларов. Как правило, на каждые 100 долларов вы можете увеличить арендную плату, потратить не более 6000 долларов на косметический ремонт, и вы получите полную окупаемость в течение четырех-шести лет.При повышении арендной платы на 200 долларов в месяц потратите не более 12 000 долларов, а повышение на 300 долларов означает, что вы потратите не более 18 000 долларов.
Чтобы получить максимальное повышение арендной платы при минимальных затратах на косметический ремонт, владельцам следует установить посудомоечные машины на кухнях. Кроме того, столешницы из гранита выглядят намного лучше, чем столешницы из Formica, и служат намного дольше.
Когда дело доходит до кухонной техники, приборы из нержавеющей стали легче чистить, лучше выглядят и обычно приносят владельцам до десяти процентов больше арендной платы! Добавление фартука на кухню — приятный штрих и, как правило, не очень дорогой.Владельцы часто тратят слишком много времени на замену кухонных шкафов, когда было бы гораздо выгоднее сосредоточиться на бытовой технике (в частности, на посудомоечных машинах) и фартуках.
Что касается ванных комнат, то настенная плитка — самый дорогой элемент для замены. Я часто советую своим владельцам просто перекорбить и очистить существующие. Напольная плитка дешевле, и полная ее замена обычно стоит не более 2500 долларов. Остекление старой плитки на полу или установка мраморного пола также являются относительно недорогой, но хорошей альтернативой для модернизации ванных комнат.Замена умывальника, аптечки и туалета — это еще один способ, с помощью которого владельцы могут получить максимальную отдачу от вложенных средств.
Завершение полезного ремонта — это разумное вложение в создание портфолио красивых квартир, от которых владельцы смогут получать значительную прибыль.
Главное, о чем следует помнить, — это разница между основным и косметическим ремонтом. Как только владельцы поймут это и вычислят цифры, чтобы своевременно окупить себя, они будут на пути к успеху в ремонте многоквартирных домов!
Адам Фриш является управляющим директором Lee & Associates Residential NYC , первого жилого подразделения национального бренда Lee & Associates.
20 лучших ремонтов квартир | ManageCasa
В течение целого столетия арендные квартиры считались пустыми ящиками, которые арендаторы могли занять и приспособиться. Апартаменты были местом, где можно было спать и поесть, но не столько местом, где можно было вести полноценный образ жизни. За последние 5 лет все изменилось.
Квартиры тогда считались второклассными по сравнению с домами. Сегодняшние арендаторы озабочены своим жизненным опытом в съемных квартирах.Образ жизни, комфорт и общение гораздо важнее для сегодняшних арендаторов. И ищут квартиру получше.
В качестве менеджера арендуемой квартиры или арендодателя у вас есть возможность проявить заботу, а также повысить стоимость вашего имущества. Поместите вашу квартиру в более высокую ценовую категорию арендной платы. Если ваша квартира стареет, эти 20 лучших идей ремонта квартиры могут стать вашим билетом к более высокой арендной плате и устойчивому денежному потоку.
Ожидания арендаторов изменились
Конечно, в прошлом сдаваемые в аренду единицы не предназначались для ремонта, и средств на внутреннюю отделку могло не хватить.И был ли кто-нибудь, кто действительно занимался дизайном и декорированием? Дизайн интерьеров тогда был , покраска стен . А управление недвижимостью? Ну, это был сбор арендной платы, рассмотрение жалоб и отключение канализации! Так было тогда. Сегодня домовладельцам необходимо создать край для своего многоквартирного дома или отдельной квартиры. Несмотря на то, что заполняемость высока, арендодатели надеются привлечь более качественных арендаторов по более высоким ценам.
У лучших арендаторов часто более изысканные вкусы, и они ожидают лучшего опыта аренды.Слово «образ жизни» на самом деле что-то для них значит, и им нужно место, которое отражает их личность.
Home Suite Home
И когда арендатора заставляют чувствовать себя хорошо или поощряют интерьер своей квартиры, он становится более приверженным к тому, чтобы оставаться в аренде. Это увеличивает их жизненный комфорт, увеличивает содержание и имитирует чувство собственности.
Многие советы по декорированию квартир на самом деле адресованы арендаторам, как если бы арендаторы обязаны улучшить арендуемую квартиру.Многие арендодатели не решаются отпускать своих арендаторов в город на съемной квартире.
Как домовладелец, у вас есть множество возможностей улучшить свою квартиру, чтобы придать ей класс и стиль, не заходя слишком далеко. А потенциальным арендаторам нравится все, что выглядит новым, полезным и недоступным в других квартирах.
20 способов улучшить образ жизни арендатора
Условия аренды многое говорят о ваших намерениях, поэтому найдите способ впечатлить их.
- стильная внутренняя покраска — а не кремовый цвет для всей квартиры, как насчет разных оттенков для разных областей? Краска — это доступный способ подобрать внешний вид, чтобы создать приятное впечатление жильца.
- съемные обои для акцентных стен — « без обоев !» Что ж, если его можно удалить, вы можете сами поклеить обоями, чтобы улучшить спальни или ванные комнаты.
- модернизация светильников и использование светодиодных светильников — избавьтесь от устаревших светильников и покройте их чем-нибудь современным.Новые светодиодные лампы устраняют тусклый желтый свет благодаря более яркому, белому и четкому свету, который устраняет тусклый вид многих квартир.
- Удаление стены — если есть способ открыть свою старую квартиру, убрав стены, это доступный способ создать просторную и просторную квартиру, которая нравится современным арендаторам. Просто избавившись от этого чувства «замкнутости», вы получите более высокую арендную плату.
- новые полы — появились новые материалы для полов, доступные по цене и простые в установке.Их внешний вид может придать вашей квартире новый вид, что поможет вам повысить арендную плату.
- новые окна — если возможно, где допустимо, новые окна пропускают больше свежего воздуха и света.
- стильные жалюзи — добавление современных жалюзи позволяет жильцам регулировать количество света или тепла от солнца в квартиру .
- новые раковины и сантехника — лучший способ создать высококлассный вид пентхауса. Новые смесители с сенсорным управлением — это элегантная и удобная функция.
- новые приспособления для душа — добавление лейки тропического душа или массажного настенного шкафа — необычное удобство, которого в большинстве других квартир почти наверняка никогда не будет.
- настенное крепление для телевизора с плоским экраном — его можно разместить в наиболее удобном и разумном месте, чтобы арендаторы не мешали съемке телевизора и не поднимали его с пола.
- открытая кухонная стенка с барным столом и высокими табуретами — поскольку общение и развлечения занимают важное место в списке желаний арендаторов квартир и кондоминиумов, кухня с барным уголком с высокими табуретами делает его веселым и непринужденным.
- большая настенная художественная рамка — с рамкой и несколькими вставками, ваш арендатор может выбрать и распечатать свое собственное искусство для отображения на стене. Это их выбор искусства, но, что немаловажно, это позволяет им заполнить пустое пространство на стене изображениями, которые заставляют их чувствовать себя комфортно и как дома.
- заменить выключатель света на выключатель диммера. — диммерные выключатели — это продуманная функция, которая позволяет им устанавливать уровни освещения в соответствии с их настроением и временем дня / вечера.
- при необходимости создайте больше места для туалетов в спальнях. — освобождение места для туалетов обязательно понравится женщинам-арендаторам, особенно тем, кто работает в дороге. Это может быть один из самых доступных ремонтов.
- новые ручки дверцы и ящика кухонного шкафа — новые шкафы не нужны. Просто замените устаревшие дверные ручки и ручки. Добавьте тихие выдвижные ящики, которые плавно останавливаются, чтобы произвести впечатление на новых жильцов.
- используйте более качественные пластины переключателя света — возможно, самый дешевый способ придать вашей квартире профессиональный, современный вид и сочетать это с новыми сенсорными переключателями и переключателями яркости.
- стильные держатели для туалетной бумаги — есть множество современных держателей для туалетной бумаги, которые говорят об элегантности и высококлассном вкусе.
- новые дверные ручки вместо старых. — дверные ручки устарели. Ручки легче открывать и закрывать, и они выглядят более роскошно.
- беспроводные устройства для умного дома — беспроводные системы умного дома nest или wemo позволяют арендаторам использовать свои смартфоны для управления освещением, температурой и даже жалюзи.
- плитка фартук кухонной стойки — современная облицованная плиткой фартука придает кухне характерный и высококлассный вид.
Вот и 20 лучших советов домовладельца по ремонту.Если вы захотите продать свою квартиру в ближайшие несколько лет при высоких ценах, эти улучшения помогут вам получить максимальную цену. Если ваша квартира самая красивая в доме или покупатели думают, что это так, они будут больше интересоваться вашей. У вас будет больше рычагов влияния на переговоры.
После того, как вы повысили уровень своей квартиры на до , убедитесь, что вы хорошо проводите онлайн-маркетинг и пишете отличные объявления об аренде квартир. Все дело в привлечении лучших арендаторов из правильных источников.
Готовы ли вы перейти на упрощенное, но мощное универсальное программное обеспечение арендодателя? Вы обнаружите, что ManageCasa имеет функции, на которые вы так надеялись. Отпустите прошлое и найдите доступную платформу, предназначенную для современных арендодателей.
ManageCasa — элегантное и упрощенное программное решение, идеально подходящее для владельцев небольших предприятий. См. Полный список функций.
Другие статьи о программном обеспечении для арендодателей: Программное обеспечение для управления арендуемой недвижимостью | Обзоры программного обеспечения для аренды недвижимости | Жилищный рынок | Управление недвижимостью | Программное обеспечение арендодателя | Сборы за управление недвижимостью | Маркетинг управления недвижимостью | Бухгалтерский учет для управляющих недвижимостью | Новые приложения для управления недвижимостью
Могу ли я отремонтировать арендуемую квартиру?
Вопрос: Более десяти лет мы жили в квартире со стабилизированной арендной платой в Форест-Хиллз, Квинс.За все это время хозяин ни разу не улучшил квартиру. Мы, как арендаторы, внесли небольшие улучшения — дважды покрасили квартиру, покрасили отделку, заменили светильники и сантехнику. Когда мы переехали, кухонные шкафы были совершенно новыми.
Хотя они в хорошем состоянии, они выглядят устаревшими, и мы хотели бы покрасить их в белый цвет, чтобы улучшить внешний вид и сделать темную кухню светлее. Сможем ли мы это сделать, или у нас будут проблемы с домовладельцем?
A: Возможно, в вашем договоре аренды есть пункт, запрещающий вам вносить какие-либо изменения в вашу квартиру.Можно даже сказать, что вы не умеете рисовать. Но не отчаивайтесь. У вас не будет проблем с покраской шкафов. Ваш домовладелец может выселить вас только за существенное нарушение условий аренды. Если, например, вы снесли стену, к вам будет предъявлен хороший иск. Красить шкафы или менять душевые лейки? Не так много. Это косметические изменения, которые можно легко отменить.
«Никого никогда не выбросят из квартиры из-за шкафов для рисования», — сказал Сэмюэл Дж.Химмельштейн, юрист из Манхэттена, представляющий интересы арендаторов. «Это не причиняет никакого вреда имуществу».
Когда вы переедете, вам, возможно, придется перекрасить шкафы, иначе вы рискуете потерять часть залога.
(Когда придет время, спросите домовладельца, следует ли вам перекрасить их.) Но пока позаботьтесь о том, чтобы хорошо покрасить шкафы. Лучше всего снимать дверцы шкафа. Пронумеруйте каждую дверь, а также соответствующий шкаф и фурнитуру, чтобы не запутаться, когда нужно все вернуть.«Когда вы переустанавливаете кухню, это загадка, — сказал Майк Мандвиллер, менеджер по разработке месторождений Benjamin Moore, который предлагает нарисовать карту кухни.
Очистите, отшлифуйте, пропылесосьте и протрите поверхность влажной тканью перед грунтовкой и покраской — слой краски увеличит любые оставшиеся частицы пыли или грязи, поэтому проделайте этот шаг хорошо. Используйте также кисти и валики хорошего качества.
Что касается выбора цвета, то, согласно отчету Houzz за 2019 год, белый цвет является безоговорочным фаворитом для мебели.Так что, если вас хоть сколько-нибудь беспокоит реакция арендодателя на изменение, по крайней мере, вы выбираете безопасный и популярный вариант, который, вероятно, улучшит квартиру.
Чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.
Как сделать ремонт с добавленной стоимостью, не отвлекая арендаторов
В наши дни многие люди участвуют в многоквартирных домах, и это потому, что инвестиции в многоквартирные дома могут быть очень прибыльными.Многосемейные доходы приносят прибыль в игре с добавленной стоимостью.
Игра с добавленной стоимостью — это когда кто-то покупает мульти, и, скажем, средняя арендная плата за единицу составляет 700 долларов. Эта цена за единицу неплохая, но, возможно, рынок вырос, вы заметили значительное повышение арендной платы, и, возможно, есть ветхие старые квартиры, которые можно было бы обновить — их не трогали уже 20 или 30 лет.
Итак, вы понимаете, что я могу взять от 700 до 800 или 850 долларов. Подумай об этом. Увеличение на 150 долларов за единицу, сколько бы единиц у вас ни было (скажем, 50), умноженное на 12 месяцев, это быстро складывается! Это может быть очень и очень прибыльным увеличением.
И это увеличение арендной платы возвращается к стоимости вашей собственности, делая вашу собственность дороже.
Повышение арендной платы на 150 долларов за квартиру x 50 единиц x 12 месяцев = Увеличение дохода на 90 000 долларов
Немного математических расчетов: Предположим, для этого имущества установлена ставка капитализации в размере 7 процентов, которая является соотношением стоимости собственности на основе того, сколько денег она зарабатывает после оплаты расходов. Если я разделю эти 90 тысяч долларов на 7-процентную ставку капитализации, это покажет, насколько я увеличил стоимость собственности.
Увеличение дохода на 90 000 долларов США / 7% -ная ставка капитализации = Увеличение стоимости недвижимости на 1,28 миллиона долларов США
Хотите больше подобных статей?
Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик
Бесплатно зарегестрироваться
Тем не менее, этот пост не предназначен для использования в числах — это не глубокое погружение в цифры.
Я показываю вам, почему люди, которые делают добавленную стоимость, делают это. Это потому, что вы затем значительно увеличиваете стоимость недвижимости.И они могут вернуть часть этого путем рефинансирования или вернуть это от продажи собственности — как бы это ни выглядело — и все это за счет повышения вашей арендной платы на 150 долларов.
Звучит довольно просто, правда? Но вам придется создать среду, в которой ваши арендаторы, которые в настоящее время платят 700 долларов в месяц, будут готовы платить вам дополнительно 150 долларов. Что вам нужно сделать, так это создать хорошую программу с добавленной стоимостью. Сегодня возникает вопрос, как сделать ремонт в многоквартирном доме, не вызывая серьезных неудобств для арендаторов? Что ж, это непросто.Но это возможно.
Вот несколько дополнительных возможностей.
Как сделать ремонт многоквартирных домов с добавленной стоимостью, не отвлекая арендаторов
Ремонт экстерьера
Сюда входит добавление краски, цветов, ставен и т.
Д. Это позволяет обновить все, что устарело. Найдите способы получить больше пользы от мест общего пользования. Арендаторам это понравится! Они ходят на работу, потом приходят домой, а снаружи покрашивают, или вы построили для них детскую площадку, или поставили ставни на окнах.И если в вашем многоквартирном доме есть несколько общих частей, то есть коридоры и тому подобное, ремонт этих общих частей определенно можно сделать без особых неудобств для арендаторов.
Связано: 12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов
Ремонт интерьера
По общему признанию, это самые сложные ремонтные работы с арендаторами, но они все еще вполне возможны при правильном плане и правильной команде.Этот тип ремонта может включать в себя покраску или замену шкафов, новую бытовую технику, новые полы, новые кухни и новые светильники или раковину — просто общую модернизацию квартиры.
Вот несколько способов сделать это:
- Беспокоить жильцов. Идите ко всем своим арендаторам и скажите: «Эй, мы просим вас переехать». Стратегия состоит в том, чтобы «выгнать их всех» либо выселением, не продлением аренды, либо чем-то еще.Итак, тогда вы переедете всех, отремонтируете квартиры, сильно подорвете арендную плату и разместите в собственности новых арендаторов. Имейте в виду, что с этой стратегией вы сможете выдержать шторм, когда никто не платит арендную плату в течение периода ремонта.
- Провести ремонт. Начинайте ремонтировать блоки один за другим небольшими кусками. В этом случае вам, возможно, придется стимулировать. Программа поощрений может выглядеть так, как будто вы собираетесь одновременно посещать 10 процентов населения и говорить: «Послушайте, мы собираемся ремонтировать этот блок.Мы хотели бы предложить вам полный возврат вашего гарантийного депозита — без вопросов — если вы собираетесь переехать ». В качестве альтернативы вы можете предложить скидку на арендную плату за последний месяц или заплатить им немного денег, чтобы выйти . Это стратегии, которые следует использовать, если собственность полностью занята. Но как только вы выполнили первую итерацию единиц, вы можете перейти к следующему варианту.
- Переехать в отремонтированный блок. После того, как некоторые из квартир будут отремонтированы, вы можете предложить арендаторам возможность переехать в одну из них.Попросите оставшуюся часть арендаторов совершить поездку по новым квартирам. Спросите их: «Разве они не классные? Разве ты не хочешь заплатить мне эту новую сумму аренды? » Или, если им нужно больше стимулов, уменьшите их в течение первых нескольких месяцев. Иногда домовладельцы даже санкционируют этот переезд. Ознакомьтесь с местными законами о домовладельцах. У нас это никогда не работало.
- Опция меню. Вот как работает этот параметр меню: вы даете арендаторам список вариантов обновления в виде меню, из которых они могут выбирать. Допустим, приближается аренда арендатора.Вы можете сообщить арендатору, что собираетесь попросить небольшую прибавку к арендной плате, но в обмен на это я сделаю для вас квартиру получше. Еще за 50 долларов в месяц я заменю вашу бытовую технику, поменяю полы, заменю все ваши светильники и раковины, подключу стиральную / сушильную машину, установлю потолочные вентиляторы в спальне и т. Д. Вы также можете предложить им несколько пунктов меню для более высокий рост арендной платы, но в какой-то момент будет иметь больше смысла просто переехать в одну из новых квартир.
Идите ко всем своим арендаторам и скажите: «Эй, мы просим вас переехать». Стратегия состоит в том, чтобы «выгнать их всех» либо выселением, не продлением аренды, либо чем-то еще.Итак, тогда вы переедете всех, отремонтируете квартиры, сильно подорвете арендную плату и разместите в собственности новых арендаторов. Имейте в виду, что с этой стратегией вы сможете выдержать шторм, когда никто не платит арендную плату в течение периода ремонта.
Это стратегии, которые следует использовать, если собственность полностью занята. Но как только вы выполнили первую итерацию единиц, вы можете перейти к следующему варианту.
Еще за 50 долларов в месяц я заменю вашу бытовую технику, поменяю полы, заменю все ваши светильники и раковины, подключу стиральную / сушильную машину, установлю потолочные вентиляторы в спальне и т. Д. Вы также можете предложить им несколько пунктов меню для более высокий рост арендной платы, но в какой-то момент будет иметь больше смысла просто переехать в одну из новых квартир.Связано: 5 доступных способов повысить ценность вашей арендуемой собственности
Итак, первый вариант не очень хорош, но иногда его нужно использовать, чтобы получить добавленную стоимость.Другие варианты — это больше, чем я хотел здесь обсудить. Мы считаем, что гибрид трех последних — это то, что нам лучше всего подходит при ремонте жилого комплекса. Это даже может быть беспроигрышным как для вас, так и для арендаторов, которые останутся.
Надеюсь, это поможет вам, ребята. Удачной и прибыльной недели!
Какие еще стратегии ремонта вы слышали или использовали? Я буду рад получить известие от вас!
Оставляйте свои предложения в разделе комментариев ниже.
Think Construction Services, LLC. — Ремонт квартир
Think Construction Services, LLC — ведущий подрядчик по ремонту многоквартирных домов. Компания, базирующаяся в Клируотере, Флорида, предлагает водопроводные, отопительные, электрические и столярные услуги большинству владельцев больших квартир на юго-востоке.
В основном мы занимаемся строительством квартир, — говорит Уорд Регистр, финансовый директор Think Construction. — В квартирах мы ремонтируем интерьеры, выполняем все сантехнические, отопительные, электрические и столярные работы.
Независимо от местоположения или типа работы от сотрудников Think Construction ожидается, что они будут выполнять работу в соответствии с девизом компании: «Все выше и выше». Регистр объясняет, что Think Construction выполняет высокие стандарты работы, поскольку компания является одним из немногих подрядчиков, которые специализируются на ремонтных работах и самостоятельно выполняют каждую работу.
Регистр сообщает, что Think Construction использует собственный персонал для работы даже за пределами района Тампа-Бэй.
Многим сотрудникам нравится путешествовать по разным местам для работы над проектами квартир.Иногда компания нанимает сторонних торговцев ближе к месту работы, чтобы помочь выполнить проект. Одна из наших сильных сторон заключается в том, что мы имеем лицензии на все виды деятельности », — говорит Регистр. «У нас есть все эти лицензии, поэтому мы в значительной степени делаем всю работу. Тот факт, что мы можем работать самостоятельно, дает нам преимущество в отрасли ».
Register в сфере аренды квартир помогают команде при работе с квартирными компаниями при планировании реконструкции. Think Construction участвует с самого начала, помогая владельцам зданий с дизайном, планировкой и списком материалов.Компания также может консультировать владельцев недвижимости для достижения функциональных планов. Если речь идет о реконструкции кухни, Think Construction стремится оптимизировать хранение, пространство для подготовки и очистку. Для ванных комнат компания делает акцент на выборе материалов для работы в доступном пространстве и бюджете.
Квартиры — это хорошая отрасль для Think Construction, в которой в настоящее время можно участвовать. Учитывая состояние экономики, многие люди больше заинтересованы в аренде, чем в покупке дома.Это обеспечивает большую мобильность и меньшую финансовую ответственность. Это также значительно увеличивает экономию на аренде. «Владельцы квартир пользуются низким предложением и более высокой заполняемостью», — говорит Регистр. «В старых многоквартирных домах домовладельцы обновляют то, что у них есть. Они могут получить надбавку к аренде за все улучшения ». Think Construction заключает контракты с крупными квартирными компаниями на обновление 15-20-летних квартир. По данным Register, команда Think Construction перестраивает кухни с новыми шкафами, заменяет столешницы и выключает свет на более современные светильники.Сюда входят гранитные столешницы, приборы из нержавеющей стали и даже энергоэффективное освещение. Эти типы модернизации должны быть выполнены быстро, чтобы квартиры снова были выставлены на продажу.
По данным Регистра, это когда самостоятельное выполнение работы ставит Think Construction впереди других подрядчиков в регионе.
Мы надеемся, что вам понравился наш пост, и, пожалуйста, посетите страницу наших партнеров Think Utility Services по адресу www.thinkutilityservices.com, где вы найдете все, что вам нужно для подсчета и выставления счетов за коммунальные услуги.
Ремонт квартир в Нью-Йорке станет еще более сложным — вот как
Любой, кто был в процессе ремонта квартиры в Нью-Йорке, когда город был закрыт, чтобы остановить распространение коронавируса, оказался в серьезной пробке. Некоторые собственники осознали, что их квартиры непригодны для проживания. Другие, которые раньше были в этом процессе, теперь сталкиваются с трудностями, пытаясь вывести свой проект реконструкции за пределы советов директоров, которые собираются только виртуально.
Несколько проектов в зданиях, управляемых Gumley Haft, были «остановлены на полпути», — говорит Дэниел Уоллман, генеральный директор.
Сюда входит один собственник, у которого нет этажа и который не может жить в квартире.
Сейчас, когда Нью-Йорк готовится к открытию бизнеса, здания обсуждают, как продолжить проекты реконструкции Нью-Йорка. Если вы думали, что они были сложными до пандемии, они скоро станут еще хуже — и останутся такими до тех пор, пока вакцина не станет широко доступной. Если вы планируете приступить к работе, вам нужно будет учесть дополнительное время и затраты на новые требования по уборке и безопасности, а также уменьшить неудобства для жителей, многие из которых, вероятно, останутся дома даже после открытия города.Вот на что следует обратить внимание.
Нажмите здесь, чтобы узнать больше о коронавирусе Brick Underground.
Одни ремонтные работы имеют приоритет над другими
По мере того, как управляющие недвижимостью и советы директоров начинают ослаблять ограничения в соответствии с распоряжениями губернатора Эндрю Куомо, многие будут отдавать приоритет выполненной работе. В ходе обсуждений с правлением на прошлой неделе Уоллман сказал, что, по его мнению, первоначальная цель хотя бы одного из его зданий будет состоять в том, чтобы «заставить людей, которых мы остановили в середине, завершить [свою работу], пока это не будет косметическим аспектом в интерьере». природа.»Таким образом, владелец без этажа сможет закончить работу и вернуться в свой дом.
Следующим шагом для этого конкретного здания будет завершение работ, необходимых для сдачи или продажи квартир. «Они должны быть подготовлены, поэтому мы хотим, чтобы [владельцы] могли вести бизнес», — говорит он.
Однако если вы надеялись провести реконструкцию кишечника, вам, возможно, придется ждать гораздо дольше. «Даже несмотря на то, что строительство будет начато, будет много советов, которые не захотят позволить это и не захотят рисковать, чтобы кто-нибудь заболел в своем здании», — говорит Уоллман.
Техника безопасности замедлит ремонт
Между советами директоров и управляющими ведутся переговоры о том, как можно безопасно провести ремонт в условиях нынешнего кризиса общественного здравоохранения.
Питер фон Симсон, генеральный директор New Bedford Management, ожидает, что количество запросов на внесение изменений «снова возрастет», когда летом будут сняты государственные и местные ограничения.
Это вызывает дискуссии о проблемах доступа для подрядчиков, в том числе, по словам фон Симсона, «постоянное требование масок для лица, возможно измерение температуры рабочих, а также усиленная уборка и дезинфекция мест общего пользования, особенно коридоров и лифтов, после того, как подрядчики зашли в здание и ушли на сутки.«
Уоллман говорит, что советы директоров обращаются к управляющим недвижимостью с просьбой подготовить комплексные процедуры, которые затем будут усилены или упрощены в зависимости от подхода к каждому зданию. Одно можно сказать наверняка, он говорит: «Все будет работать намного медленнее». Любой, у кого есть опыт ремонта, знает, что время стоит денег.
Карл Шентон, основатель Shenton Architects, реконструировал дуплекс в парке Бруклинского моста, когда город закрылся и работы были остановлены.
В дополнение к введению требований СИЗ, когда в здании разрешено продолжение ремонта, есть планы ограничить количество рабочих, разрешенных на стройплощадке одновременно.Это «очевидно влияет на график», — говорит Шентон.
«Генеральный подрядчик в настоящее время планирует установить вторую станцию очистки и привлечь еще одного рабочего для дезинфекции участка, что имеет смысл, но увеличивает расходы для клиента», — говорит он.
Передвижение рабочих внутри зданий может быть ограничено
Чтобы поддерживать здания в надлежащем санитарном состоянии и защитить персонал здания, советы директоров могут вводить правила, запрещающие рабочим покидать стройплощадку в течение дня, говорит Уоллман.
«Одна из самых больших проблем заключается в том, что куда бы [строители] ни заходили в здании, мы должны убирать за ними. Мы считаем, что мы отправляем всех вверх по одному, потому что я могу помещать в лифт только одного человека за раз , они входят в квартиру и не выходят на обед.
Мы убираем лифт и зону обслуживания, пользуемся лифтом в течение дня, а когда они заканчивают в течение дня, мы отправляем лифт, чтобы их забрать, и они приходят выходят по одному. Затем очищаем в обратном порядке.«
Пока неясно, будут ли приняты эти новые ограничения строителями и как бригады к ним приспосабливаются. Шентон говорит, что на генеральных подрядчиков будет возложена большая ответственность, «чтобы их команда следовала всем правилам, иначе возникнет риск закрытия».
Другая бюрократическая волокита может исходить от самих субподрядчиков, говорит Шентон, включая меры здравого смысла, такие как препятствование распространению инструментов
Беспорядки будут хуже, поскольку работа на дому и безработица продолжатся
Многие жители Нью-Йорка либо работают из дома, либо сидят дома, потому что вынуждены это делать.Вы можете ожидать, что многие из ваших соседей останутся дома даже после снятия ограничений либо потому, что их работа теперь позволяет это, либо потому, что они не работают.
Любой, кто занимается ремонтом, должен особенно внимательно относиться к своим соседям.
Однако, возможно, здания могут попытаться продлить их рабочее время, поскольку меры безопасности замедляют ремонт, говорит Уоллман. «Они могут попытаться изменить свое рабочее время, чтобы подрядчики приходили раньше утром или позже во второй половине дня, или они могут позволить определенным вещам происходить по субботам», — говорит он.Эта политика вполне может встретить сопротивление со стороны соседей, которые делают все возможное, чтобы работать и хорошо отдыхать во время пандемии.
ремонтов выполнено правильно | Многосемейный исполнительный журнал
Коммерческая Фотография Перед ремонтом кухонь и других элементов Crestleigh в Лорел, штат Мэриленд, Бетесда, штат Мэриленд, компания ROSS предприняла кропотливый процесс для определения обновлений, которые фактически повлияли бы на рост арендной платы. Ремонт может быть обычным делом в современной индустрии многоквартирных домов, но это не значит, что его легко осуществить.
С развитием новых многоквартирных домов, стремительно растущих на рынках по всей стране, многие владельцы квартир обнаруживают, что ремонт необходим, чтобы оставаться конкурентоспособными. Другие занимаются ремонтом, чтобы опередить конкурентов. Однако руководители квартир сразу же отмечают, что владельцев-операторов поджидают многочисленные ловушки, которые с головой бросаются в процесс, не тщательно определяя обновления, которые действительно позволят им повысить арендную плату, и без тщательного планирования процесса строительства на месте.
«Если вы построите это, они появятся» не всегда применимо в мире многоквартирных домов, а чрезмерный ремонт — распространенная и дорогостоящая ошибка, — говорит Дон Стокс, вице-президент по жилым операциям Bethesda, штат Мэриленд. на базе ROSS Management Services. «Если потенциальные клиенты не готовы платить более высокую арендную плату, чтобы оправдать затраты, вы можете целый день ремонтировать и наблюдать, как уменьшаются ваши денежные поступления.
Таким образом, вы должны определить обновления, которые фактически повысят арендную плату. Вы также должны организовать ремонт так, чтобы ограничить время простоя агрегата и максимально увеличить время работы в пик сезона аренды.”
Владельцы в последние годы активно использовали возможности приобретения с добавленной стоимостью, и некоторое время реконструкция остается важной чертой многоквартирных домов.
Согласно исследованию 2017 года, проведенному по заказу Национального совета по многоквартирным домам и Национальной квартирной ассоциации, спрос жителей на квартиры в ближайшие десять лет будет расти. В исследовании говорится, что для удовлетворения спроса к 2030 году необходимо будет построить 4,6 миллиона новых единиц. Важную роль будет играть модернизация существующих сообществ.Согласно исследованию, более половины существующего жилого фонда было построено до 1980 года, а это означает, что 11,7 миллиона квартир могут нуждаться в модернизации в течение следующих 12 лет.
Имея это в виду, ниже приведены некоторые из наиболее важных шагов, которые владельцы должны предпринять для обеспечения успешного ремонта, по мнению ваших коллег в отрасли.
Определите правильный объем
Шаг первый в любой успешной работе по обновлению — это точно определить ремонт, который позволит сообществу повысить арендную плату и получить прибыль, которую хотят владельцы и инвесторы.
«Недостаточный или чрезмерный ремонт, безусловно, является ловушкой, в которую могут попасть владельцы или операторы», — говорит Джей Мэдари, президент и генеральный директор компании JVM Realty Corp. из Оук-Брук, штат Иллинойс. «Если вы покупаете недвижимость и тратите, скажем, 2500 долларов за единицу на новые полы и столешницы, но у вас устаревшие шкафы и непривлекательные приборы, вы можете не увидеть окупаемости этих инвестиций », — говорит он. «И наоборот, если вы войдете и просто выпотрошите весь блок до шпилек и все перестроите, вы все равно не сможете получить арендную плату, которая оправдала бы этот ремонт.
»
По мнению экспертов, ключом к определению« золотого пятна »ремонта является проведение исчерпывающей комплексной проверки. Владельцам следует изучить успехи других недавних обновлений на субрынке и изучить общие показатели своей конкурентной группы, чтобы увидеть, какие удобства и особенности квартир повышают арендную плату. Просмотрите такие данные, как медианный доход, чтобы узнать, могут ли жители платить целевой рост арендной платы. Короче говоря, владельцы должны изучить и принять во внимание каждую мыслимую информацию о рынке и данные, которые они могут найти.
«Жизненно важно не только учитывать текущее состояние субрынка, но и понимать его долгосрочные тенденции, чтобы увидеть, сможет ли он поддерживать рост арендной платы», — говорит Крис Пилато, вице-президент по строительству и развитию Роквилла, штат Мэриленд. КАПРЕЙТ.
«Прежде чем приступить к ремонту сообщества, мы очень осторожно задаемся вопросом: находится ли ближайший субрынок, который находится в движении, и будет ли он пользоваться большим спросом?» — говорит Пилато.
«Это стабильно? Или все идет не в том направлении? У нас будут жители или это население сокращается? Будет ли нам труднее арендовать эти квартиры, даже если мы сможем получить рентабельность инвестиций? »
Для владельцев, которые не управляют своими общинами, сторонняя управляющая компания может стать неоценимым союзником при планировании и рассмотрении вопроса о реконструкции, говорит Стокс.«Сторонний менеджер, имеющий опыт работы на этом рынке, может сказать владельцу:« Это действительно то, что должен делать этот продукт, потому что мы изучали его — либо через наше собственное руководство, либо как часть нашего конкурентного набора в течение многих лет ». ,’ » он говорит.
Еще один фактор, определяющий, какой процент жилищных единиц будет отремонтирован. Этот ответ, по словам Пилато, во многом зависит от того, как долго владелец планирует владеть недвижимостью. По словам Пилато, чем короче предполагаемое время хранения, тем меньше будет обновленных единиц.
«Если это будет для нас удержание на три-пять лет, мы хотим сделать достаточно, чтобы показать, что мы изменили арендную плату, но в то же время мы хотим оставить кое-что следующему владельцу.
приходят и ремонтируют, чтобы получить максимальную прибыль », — говорит Пилато.
Наконец, прежде чем решиться на реставрацию, необходимо, чтобы владелец имел полное представление обо всех экологических проблемах, которые, возможно, придется решать, добавляет Стокс.
«Старые продукты часто содержат потенциальный асбестосодержащий материал в гипсокартоне, напольной плитке и плиточной мастике», — говорит он.«Изучите экологические отчеты первого этапа, чтобы понять риски, а также возможные затраты. Затраты на борьбу с загрязнением воздуха могут быть чрезвычайно высокими и во многих случаях сильно сказываться на объеме ремонтных работ ».
Предоставлено JVM Realty Corp. Офис по аренде в Aventine компании JVM Realty Corp. в Окхерст-Норт в Авроре, штат Иллинойс, после ремонта (вверху). Когда JVM модернизирует свои многоквартирные жилые дома, разработчик разрешает им отключаться в течение 16 дней.Предоставлено JVM Realty Corp.
Офис по аренде в Авентин в Окхерст Норт до ремонта. JVM Realty Corp., разработчик сообщества в Авроре, штат Иллинойс, обычно видит рост рыночной арендной платы на 10-15% после ремонта, говорит Джей Мадари, президент и генеральный директор компании. Тщательно организуйте процесс ремонта на месте
После определения объема ремонта владелец-оператор должен убедиться, что ремонтные работы проводятся эффективно и упорядоченно.
«У вас должен быть процесс и менеджер проекта, чтобы гарантировать, что вы заказываете материалы заранее, должным образом управляете занятостью и вакансиями, а также следите за тем, чтобы подрядчики входили и выходили вовремя», — говорит Мадари. .
Во-первых, с точки зрения рентабельности инвестиций крайне важно, чтобы объекты, подвергающиеся ремонту, не уходили с рынка слишком долго. «Будет ли установка отключена на две недели или на шесть недель?» — спрашивает Мадари. «Ответ может иметь решающее значение для получения максимальной отдачи от этого проекта.
”
JVM модернизирует общественные зоны и удобства, а также модельные единицы перед обращением к квартирам жителей. Таким образом, все арендаторы получают выгоду от ремонта на раннем этапе, и, по словам Мадари, вид обновленных моделей помогает повысить интерес нынешних жителей к аренде отремонтированного жилья.
На протяжении всего процесса операторы должны держать жителей в курсе о сроках ремонта, а также обо всех возможных сбоях, добавляет Мадари.По его словам, плохое общение с арендаторами в это время может серьезно осложнить отношения с жителями.
Учитывайте сроки и будьте гибкими
При ремонте важно как можно точнее рассчитать время процесса, чтобы устройства снова работали в сезоны высокого спроса, отмечает Стокс.
«На нашем первичном рынке здесь, в районе метро [Вашингтон], округ Колумбия, если вы сделали ремонт и квартира вернется к вам в конце ноября, скорее всего, вам потребуются уступки только для того, чтобы сдать ее в аренду, потому что сейчас не пик сезона лизинга, и вы не хотите сидеть на этом продукте месяцами », — говорит он.
«Таким образом, вы должны понимать особенности спроса на каждом рынке, чтобы вы могли рассчитать время ремонта и доставки продукта в пиковые сроки аренды и максимизировать арендную плату и прибыль».
И владельцы не должны бояться проявить гибкость, когда начнется процесс ремонта. Если, несмотря на должную осмотрительность, проведенную вначале, завершенные объекты не получают первоначально запланированных надбавок к арендной плате из-за меняющихся маркетинговых условий, владелец «не должен бояться пересмотреть ее немного ниже», — говорит Пилато.«Вы по-прежнему делаете недвижимость лучше, чем была раньше. С другой стороны, если вы получаете более высокую арендную плату, чем предполагалось, дерзайте — будьте готовы сделать с квартирами больше ».
.