Бюджетный ремонт: 2 стратегии распределения денег

Если денег немного, а ремонт делать нужно, придется на чем-то экономить. На чем – мебели, на отделочных материалах, на цене работ? Одни и те же средства можно распределить совсем по-разному. Главное — выбрать правильную стратегию ремонта.

На фото:

Главное — не то, сколько денег вы потратите на ремонт, а КАК вы их потратите. Идея с фотографии: простой диван преобразился благодаря балдахину. На сэкономленные деньги купили дорогую люстру.

Прежде чем решиться на бюджетный ремонт, постарайтесь объективно ответить на вопрос: сколько вы собираетесь жить в этой квартире или доме. Как скоро вы хотите (и реально можете) сменить это жилье на другое.

Если это ваш дом «на всю жизнь» — нужна одна стратегия бюджетного ремонта. Если же «промежуточный вариант» на три-четыре года – совсем другая. Одну и ту же сумму на ремонт вы потратите разными способами.

Ремонтируем дом для себя

Очевидно, что «дом на всю жизнь» требует серьезных вложений. Но если приходится на чем то экономить, лучше сократить бюджет на покупку мебели. Делаем акцент на качестве и долговечности основной отделки – стен, полов, окон, дверей.

На фото:

Пусть в интерьере будет хотя бы одна интересная деталь: встроенная потолочная подсветка за раздвигающейся шторой или необычные потолочные балки.

Важно сразу добротно и качественно провести черновые работы: выполнить основание пола, настелить паркет или еще более долговечную массивную доску, установить хорошие окна и двери, положить качественную и красивую плитку в ванной и на кухне. Причем делать все лучше сразу, не оставляя часть черновых работ на потом, делая квартиру «кусками».

Когда появятся свободные деньги, заменить мебель на более достойную будет намного проще, чем содрать дешевый ламинат или сбить неудачную плитку. И учтите – если уж вы покупаете дорогие отделочные материалы, то не стоит экономить и на рабочих. Велик риск, что ваша драгоценная плитка будет положена криво, а роскошные шелковые обои отслоятся от стены.

На фото:

Как правило, во всей квартире устанавливают одинаковые двери. Технически сменить их легко, но финансово — довольно затратно. В «дом для себя» лучше сразу поставить качественные двери.

Дом — временное пристанище

Совсем другой подход к ремонту нужен, если вы планируете квартиру в ближайшие годы менять. Бессмысленно вкладываться в дорогую отделку, лучше инвестировать в «мобильное имущество» — мебель, светильники, ковры, картины. Их всегда можно забрать с собой на новое место.

На фото:

Мебель — арт-объект не только освежит интерьер. Ее можно забрать в новый дом при переезде.

Экономить можно на отделке — можно смело экспериментировать, причем на дешевых материалах. И уж точно бюджетный ремонт не предполагает перепланировку: как правило, это очень дорогое удовольствие и квартиру потом продать сложнее, нужны согласования.

Выполните панно из дизайнерских обоев: оформите ими небольшой фрагмент стены. Один рулон вас не разорит, но интерьер заметно украсит.

Обои JAA401 от фабрики Omexco.

Б/У жилье

Перед тем как затеять любой ремонт, пусть и бюджетный – присмотритесь внимательно: а все ли вам надо менять? Одно дело если вы въехали в новостройку, другое – вторичное жилье. Внимательно изучите, что вам досталось «в наследство»: иногда в старых сталинских квартирах встречается замечательный старинный паркет, деревянные оконные рамы, двери из массива или метлахская плитка на полу. Менять это все на ламинат и пластик просто преступление. На первый взгляд они могут выглядеть обшарпанно, но после реставрации превратятся в настоящий раритет. К тому же так вы сохраните не только деньги, но и историю.

То же касается мебели: отреставрировать деревянный стул начала прошлого века куда интереснее, чем купить заводскую штамповку в одном из мебельных гипермаркетов.

На фото:

Нередко вместе с квартирой «в наследство» переходит и мебель. Ее можно отдать реставратору или восстановить самостоятельно: окрасить, заменить фурнитуру.

Как дешево сделать ремонт в квартире

Красиво оформленное жилище хочется иметь каждому человеку, но сделать в обычной квартире капитальный ремонт с использованием дорогих материалов, превратив ее в дом своей мечты, средства позволяют не каждому. Отчаиваться не стоит: даже наименее затратный косметический ремонт, выполненный руками профессиональных мастеров, может изменить жилье до неузнаваемости. Компания «Радуга Ремонта» сделает качественный косметический ремонт квартиры в СПб дешево и в кратчайшие сроки. Откроем несколько секретов, которые помогут сделать жилье красивым и элегантным даже с помощью недорогих материалов.

Как сделать ремонт квартиры дешево и красиво

• Не стоит искать искусственных замен с помощью цвета – все равно плитка не будет казаться натуральным камнем, а линолеум – паркетом. Пол из хорошей инженерной доски при правильной укладке внешне почти не уступает паркету, а цементная плитка станет отличной альтернативой керамограниту.
• Чтобы сделать потолок визуально выше, незачем акцентировать на нем внимание с помощью нескольких слоев и неоновой подсветки. Допустим, что высота потолка – 2,6 м, а межкомнатных дверей – 2,2 м. Просто прикрепляем дверные ручки на 5 – 7 см ниже стандартного уровня. Результат приятно вас удивит.
• Очень важно уделить внимание подбору краски. Контраст соседних помещений способен дать потрясающий эффект. К примеру, светлая гостиная и прихожая со стенами темного цвета создают впечатление богатой отделки, хотя на краску потрачено не больше денег, чем обычно.
• Модульные шкафы, которые продаются в магазине, могут быть сделаны из недорогого ламината. Просто закажите для них в столярной мастерской новые, хорошие дверцы. Экономия будет существенной, а разницу никто не увидит. Такой подход справедлив и в отношении кухонного гарнитура.
• Светлая деревянная мебель всегда выглядит дешевле темной. И еще – можно сэкономить на материале мебели, но ручки к ней должны быть хорошими и дорогими.
• Стоимость хорошего ковра очень высока, но его вполне можно заменить ковролином-имитацией шерсти или шелка. Можно заказать кусок материала необходимого размера, который подойдет по фактуре, а также цвету, и немного доплатить, чтобы его края обметали тесьмой. Такая «подделка» внешне будет очень похожа на натуральный ковер.

Как вы можете убедиться, даже дешевый косметический ремонт, если следовать приведенным выше советам, может сделать квартиру красивой и придать оформлению дорогой вид, особенно когда он сделан руками профессионалов. Доверьтесь нам – и убедитесь сами!

Как заказать ремонт квартир под ключ дешево?

Воспользоваться услугами опытных специалистов компании «Радуга Ремонта» по доступной цене вы можете, позвонив по указанному на сайте телефону или отправив заявку на электронную почту. Можно и не тратить время на дозвон, а заказать обратный звонок – оператор перезвонит в удобное для вас время. Гарантия на все виды работ составляет 1 год.

Срочный ремонт квартир — цены в Москве, ремонт квартир быстро и недорого на YouDo

Комфортное жилье с правильно подобранными отделочными материалами и подходящей мебелью — это мечта любого человека. И чтобы воплотить эту мечту в жизнь, нужно воспользоваться помощью профессионалов.

Срочный ремонт квартир

Если вы решили затеять ремонт квартиры и желаете получить готовый результат срочно, то однозначно нужно обращаться к услугам опытных специалистов. Но для начала важно определиться с типом будущего ремонта:

• Косметический ремонт квартиры
• Капитальный или элитный ремонт

Если вы остановились на косметическом ремонте, то он будет выполнен быстро. Т.к. вашу квартиру будут ждать незначительные изменения, а именно:

• Смена обоев, штор, карнизов
• Замена напольного покрытия
• Ремонт электропроводки и трубопроводов

При капитальном ремонте ваше жилье подвергнется более серьезным изменениям, вплоть до сноса ненужных перегородок и демонтажа оконных и дверных рам, сантехники, радиаторов, настенных и напольных покрытий. Евроремонт предусматривает выполнение ремонтного процесса по дизайн-проекту, который заранее составляется специалистом.

Основные этапы ремонта

Любой даже самый срочный ремонт квартир начинается с определения объема задач, а также материальных возможностей заказчика. Составление сметы на все виды работ позволяет выгодно распределить средства и эффективно спланировать ремонтный процесс. Ремонт квартир состоит из таких этапов:

• Подготовительный этап (удаление ненужных стен, перегородок, поверхностных покрытий и оборудования, прокладка электропроводки, разводка труб, установка окон, дверей, укладка кафеля)
• Промежуточный этап ( устройство подвесных конструкций потолков, укладка проводов, шпатлевка стен и потолка, устройство ниш декоративного назначения)
• Завершающий этап (финишная покраска стен и потолков, устройство натяжного потолка, устройство напольных покрытий, установка розеток, выключателей и декоративных элементов)

Если вы желаете срочно выполнить ремонт в своей квартире, то наши мастера готовы осуществить все ваши пожелания и предпочтения максимально быстро. Срочный ремонт квартир как в Москве с нашими специалистами будет соответствовать всем строительным нормам и правилам.

на чем можно и нельзя экономить

Рассказываем, как бюджетно отремонтировать ванную комнату, какие материалы при этом использовать и на чем можно сэкономить

Фото: liloon/shutterstock

Ванная комната — одно из важнейших мест в доме. Речь идет о гигиене, поэтому необходимо сделать помещение чистым и аккуратным, без плесени, грибка и отколовшейся плитки. Однако не все могут позволить себе дорогой ремонт.

Рассказываем, как сэкономить на ремонте ванной без ущерба для качества и безопасности.

Стены

Самый универсальный и рациональный способ отделки влажных зон — плитка. Для того чтобы не разориться на отделке стен, лучше всего выбирать небольшую квадратную плитку, так как крупный или прямоугольный вариант обойдется дороже и создаст дополнительные сложности при укладке.

Среди преимуществ использования этого материала — долгий срок службы. Даже дешевый исходник при хорошем уходе прослужит не одно десятилетие. Плитка устойчива к перепадам температур, которые часто бывают в ванной комнате. Кроме того, материал практичен: даже если повредить поверхность, плитку легко заменить на другую без масштабных ремонтных работ.

Фото: ImageFlow/shutterstock

Сантехника

Качественную сантехнику можно приобрести не только у популярных торговых марок. Если вы не хотите переплачивать за сантехнику, то присмотритесь к бюджетным аналогам менее известных брендов. Нередко можно найти продукцию, не уступающую по качеству, но способную сэкономить вам примерно половину бюджета на ремонт ванной комнаты.

Если у вас дома стоит чугунная ванна — не спешите ее выбрасывать. Ее можно обновить, покрыв эмалью или установив акриловый вкладыш. Ванна будет выглядеть как новая, а вы сэкономите на демонтаже и утилизации старой. Если все же решитесь на замену ванной, то лучше отдать предпочтение варианту из акрила: она нагревается в полтора-два раза быстрее чугунной и прослужит в среднем 20 лет. Если вы захотите установить душевую кабину, то лучше отказаться от дополнительных функций: тропического душа, радио, массажных насадок. Чем проще душевая, тем она дешевле.

Потолок и пол

Бюджетный ремонт в ванной комнате не предполагает натяжных и подвесных потолков, лучше выбрать побелку. Для этого понадобится шпаклевка, влагостойкая краска и грунтовка, которой нужно закрепить результат. Можно использовать цвет: темные оттенки в небольшом помещении визуально сделают потолок выше. Также можно отделать потолок пластиковыми панелями, это хороший способ скрыть все недостатки поверхности. Но стоит помнить о том, что такое покрытие съест несколько сантиметров потолка — он визуально и физически станет меньше.

В качестве напольного покрытия лучше применять керамическую плитку, предварительно уложив стяжку толщиной в 3–5 см для выравнивания поверхности. А вот от линолеума как бюджетного варианта лучше отказаться. Долго в сырости такой материал не прослужит — под ним может появиться плесень. А несколько квадратных метров дорогого влагостойкого линолеума будет стоить столько же, сколько недорогая, но вполне подходящая плитка.

Аксессуары

Вот на чем можно сэкономить львиную долю бюджета. По сути, аксессуары не имеют прямого отношения к ремонту, поэтому закупать их все и сразу не нужно. Необязательно выбирать декор для ванной комнаты из одной коллекции. Можно комбинировать элементы из разных стилей и докупать их по мере возможностей.

Декоративными элементами в ванной комнате могут стать игра цветов и яркие акценты: стена, выполненная в другом оттенке или с узором, пестрые коврики или полотенца. Самый дешевый вариант — занавеска для ванны, предотвращающая попадание воды на пол. Правильно подобранный рисунок и цветовая гамма скроют недостатки и подчеркнут особенности ванной комнаты.

Фото: New Africa/shutterstock

Коммуникации и трубы

Какой бы бюджетный вариант ремонта ванной вы ни рассматривали, есть вещи, экономить на которых не стоит. До начала ремонта нужно проверить трубы, так как их ненадлежащее состояние может испортить не только ваш ремонт, но и квартиру соседей. Дешевый пластик от неизвестных производителей будет протекать и засоряться, поэтому лучше выбирать европейские или российские бренды с хорошей репутацией. Также снизить расходы на замену труб можно, отдав предпочтение трубам из металлопластика.

Еще один важный момент в ремонте ванной комнаты — обеспечение доступа ко всем коммуникациям. Нужно правильно учесть размер короба, за которым скрываются счетчики и краны с горячей и холодной водой. Иначе в случае необходимости придется ломать стену.

Гидроизоляция

Гидроизоляция является обязательным этапом ремонта ванной комнаты. Ни один отделочный материал не гарантирует полной защиты от протечек, которые могут привести к плесени, грибку и затоплению соседей снизу. Поэтому экономить на безопасности не нужно.

Для гидроизоляции используют рулонные, обмазочные и пропиточные материалы. В ванных комнатах, как правило, делают обмазочную гидроизоляцию или комбинируют ее с рулонной. При этом обрабатывать необходимо пол и стены: потолок защищать не нужно, так как предотвращать протечки должна гидроизоляция в квартире сверху.

Автор

Елена Коннова

5 аргументов начать бюджетный ремонт сегодня

Нет! Не будем даже начинать! В этом году как-нибудь обойдемся, а вот в следующем обязательно… Какой белорус год из года не собирается обновить квартиру и с завидным постоянством не откладывает «на потом»? Больше не нужно терзаний и бережной отправки в кубышку заветных рубликов или не рубликов. Пришло время действовать решительно. Эксперты компании «Адианстрой» из Минска подготовили небольшой мастер-класс, как сделать ремонт быстро и недорого.

Прежде всего, давайте обозначим, о каком жилье пойдет речь. Стандартная квартира в доме 80-х годов постройки. Допустим, с трубами и проводкой все в порядке, перепланировка не требуется. В остальном придется действовать масштабно — обновлять пол, стены, потолок, сантехнику, покупать или заказывать мебель…

Поштучно или оптом? Выбираем мастеров для ремонта

Заказывать комплексный ремонт квартиры в Минске и вызывать бригаду строителей или воспользоваться услугами мастеров разного профиля (плиточник, сантехник, отделочник), которые работают поодиночке? Вопрос актуальный. Выделим преимущества и недостатки каждого из вариантов.

Плюсы ремонта под ключ (на объекте работает бригада):

• выполнение большого объема работ по договору, в котором прописана ответственность сторон;
• оперативность ремонта — каждый из специалистов выполняет свой участок работы с помощью профессионального оборудования, при этом есть прораб, который координирует процесс и следит за соблюдением сроков;
• комплексная отделка квартиры бригадой обходится дешевле, чем привлечение разных мастеров;
• возможен выбор и доставка строительных материалов специалистами. У вас не болит голова, что и где купить, как организовать доставку.

Минусы ремонта под ключ: при условии грамотного выбора подрядчика их нет.

Плюсы сотрудничества с разными профильными мастерами: возможность экономии, если делается косметический ремонт и масштабные работы не требуются.

Минусы работы с разными профильными мастерами:

• сложно координировать работу разных специалистов и контролировать процесс. При обнаружении недостатков приходится тратить много времени на объяснение с каждым мастером, в случае с бригадой достаточно озвучить замечания прорабу. Следовательно, увеличиваются сроки ремонта и риск оказания некачественной услуги;
• при большом объеме разноплановых работ бюджет выше, чем при сотрудничестве с бригадой специалистов.

Этапы бюджетного ремонта под ключ:

на чем можно сэкономить?

«Все сделаем быстро, качественно, недорого», — самая популярная фраза подрядчика на этапе заключения договора с клиентом, причем, не важно, обещает он сделать картинку из квартиры или офиса, гарантирует качественный ремонт коттеджей в Минске. Стоп!!! Время вспомнить старый афоризм «Доверяй, но проверяй». Никаких подписей в официальном документе, пока не увидите план работ и смету (если речь идет о комплексном ремонте под ключ).

Подготовка к ремонту

Специалисты первым делом должны позаботиться о плане работ и смете. В последнем документе должны быть прописаны цены на строительные материалы. Сравните их с реальной рыночной стоимостью аналогичного продукта. Обнаружили превышение расценок? Обсудите вопрос с подрядчиком. Пусть аргументирует, почему цена выше. Логика подсказывает, что благодаря оптовым закупкам и сотрудничеству с постоянными поставщиками стоимость материалов должна быть ниже рыночной. В крайнем случае, откажитесь от централизованной закупки и приобретите стройматериалы самостоятельно.

Демонтаж покрытий и коммуникаций

Хотите сэкономить? Можете самостоятельно вынести мебель, удалить старый кафель в ванной, демонтировать пол и вынести мусор. Эта работа тоже стоит прилично, но не требует особых навыков. Воспользуйтесь дельным советом «Адианстрой» и приблизьтесь к действительно бюджетному ремонту.

Черновые и чистовые отделочные работы

Процесс требует мастерства, самостоятельно справиться вряд ли удастся. Но раз речь идет о бюджетном ремонте, имеет смысл остановиться на недорогих видах работ.

Пол — шлифовка (если в квартире деревянный пол), ламинат, линолеум. Крашеный или покрытый лаком пол с потертостями легко отреставрировать с помощью шлифовального оборудования. Верхний слой снимается и открывается более глубокий, с красивой природной текстурой. Ламинат и линолеум в Минске обойдутся примерно в одну цену.

Стены — обои под покраску. Вариант самый бюджетный и не предполагает затратного выравнивания. Нет необходимости приобретать большое количество строительных смесей и платить мастерам за работу, стоимость которой исчисляется из расчета за м². Затраты предполагаются исключительно на приобретение обоев и краски, непосредственно оклейку и покраску стен.

Потолок — покраска или натяжные полотна. Недорогие варианты отделки, первый предполагает больше трудозатрат и времени (очистка плит, нанесение нескольких слоев штукатурки, покраска), второй — максимально прост, монтаж занимает всего несколько часов, зато ограничений по цвету и дизайну практически нет. Натяжные полотна — универсальный вариант, они используются при реставрации квартир, коттеджей, ремонте офисов от Adianstroy в Минске и области. Просто и практично — что может быть лучше?

Укладка керамической плитки. Чем меньше узоров и декоративных фрагментов, тем дешевле обходится услуга мастера. Помните об этом, когда будете выбирать материалы для отделки стен в санузле или вариант фартука на кухню.

Выбор мебели — модули, шкафы-купе

Идея заказать проект интерьера у профессионального дизайнера явно идет вразрез с бюджетным ремонтом. Придется справляться собственными силами. На кухню и в гостиную лучше заказать модульную мебель, она функциональна и занимает немного места. Удобные модели представлены в популярных сетях. Обратите внимание на отечественные компании по производству мебели, на белорусском рынке есть достойные недорогие предложения.

Выбирайте шкафы-купе из ДСП. Материал не очень дорогой, а с точки зрения практичности и удобства даст форму другим, более прочным, собратьям. МДФ и массив слишком тяжелые, давят на направляющие и меняют их форму. В итоге возникают сложности при закрытии и открытии дверей. В случае с легкой и практичной древесно-стружечной плитой такие проблемы возникают гораздо реже.

Если вы собрались делать ремонт дома в Минске или намерены освежить интерьер квартиры, обращайтесь в компанию «Адианстрой». Профессионалы помогут справиться с задачей с минимальными затратами.

Какой бюджет мне следует использовать для ремонта арендуемого дома для сдачи в аренду? | Home Guides

Ремонт арендуемого дома может быть дорогостоящим делом, но он также может дать вам доступ к более широкому рынку арендаторов и позволит вам повысить арендную плату. Нет единого бюджета, подходящего для каждого потенциального арендодателя, ремонтирующего дом в аренду. Некоторые домовладельцы тратят очень небольшой процент от покупной цены на ремонт, в то время как другие могут удвоить цену, которую они потратили на сам дом. Прежде чем покупать дом в аренду, важно реально оценить бюджет, который может потребоваться, чтобы подготовить дом к сдаче в аренду.

Зонирование и безопасность

Сан-Франциско принял кодекс зонирования и жилья, который регулирует арендуемую недвижимость, чтобы гарантировать ее безопасность для арендаторов. Прежде чем приступить к ремонту дома, попросите инспектора осмотреть его, чтобы выявить любые нарушения кодекса. Это элементы, которые необходимо исправить, прежде чем вы сможете легально сдать недвижимость в аренду, и вам нужно будет внести на них бюджет. Местные подрядчики могут дать вам оценку.

Покраска и отделка

Если дом в хорошем состоянии, но вы хотите покрасить или украсить интерьер, возможно, вы зря тратите деньги.Ваши арендаторы не обязательно разделяют ваши вкусы, поэтому разумнее отремонтировать недвижимость так, чтобы она выглядела нейтрально, а не пытаться добавить декоративный элемент. Если стены грязные, нанесите новый слой краски и убедитесь, что двери, ручки и окна красивы, свежеокрашены и содержатся в хорошем состоянии. Стоимость этих незначительных изменений может быть значительно меньше, чем стоимость замены окон и других предметов в целом, и может сделать дом намного более новым.

Curb Appeal

Ваши жильцы увидят ваш дом с улицы задолго до того, как они войдут в него, и обращение к нему сдержанного призыва может повысить его стоимость.Убедитесь, что трава ухожена, а сорняки удалены; Вы можете сделать это самостоятельно за небольшие деньги или вообще без них. Затем определите, нужно ли красить фасад дома; Если краска трескается или имеет яркий цвет, сделайте решительный шаг и выделите средства на покраску. Для дополнительной привлекательности бордюра попробуйте добавить цветы нейтральных тонов, каменный сад или пешеходную дорожку.

Прочий ремонт

Мелкий ремонт, например установка органайзера или покраска шкафов, может вдохнуть новую жизнь в дом.Если вы планируете полностью переделать комнату, возможно, вам лучше сначала внести эти небольшие изменения. Если вы все еще не удовлетворены, выделяйте бюджет на реконструкцию одной комнаты за раз и планируйте ремонт, чтобы выйти за рамки бюджета. Это гарантирует, что у вас останутся деньги.

Покрытие ипотеки

Нет никакой гарантии, что вы сразу же получите арендаторов, поэтому убедитесь, что у вас достаточно денег, чтобы выплатить ипотеку, даже если вы месяцами проживаете без арендаторов. Арендодатели иногда делают ошибку, предполагая, что их ремонт окупится, когда арендаторы переедут, но могут потребоваться годы, чтобы начать окупать ваши вложения.Если вы не уверены в своей способности выплатить ипотечный кредит, избегайте дорогостоящего ремонта, пока не накопите больше денег.

Ссылки

Писатель Биография

Ван Томпсон — поверенный и писатель. Бывший инструктор по боевым искусствам, он имеет степень бакалавра музыки и информатики Вестчестерского университета и доктора права Университета штата Джорджия. Он является лауреатом многочисленных писательских наград, в том числе премии CALI Legal Writing Award 2009.

Сколько вы должны выделить на ремонт при аренде?

Определить размер бюджета на ремонт — непростое решение.

Владение арендуемой недвижимостью связано с огромными расходами. Многие инвесторы любят называть цифры, например, они закладывают в бюджет 10% валовой арендной платы или фиксированную сумму, например 100 долларов в месяц. Эти числа могут работать в идеальном мире, но их может быть недостаточно.

В этой статье я собираюсь обрисовать, сколько денег другие инвесторы выделяют на покрытие расходов, чтобы помочь вам решить, что лучше для вас.

Давайте сначала начнем с определения некоторых расходов, которые вы собираетесь понести, когда владеете арендуемой недвижимостью.У вас есть два типа расходов: фиксированные и переменные.

Постоянные расходы:

Выплата по ипотеке

Налоги на недвижимость

Страхование

Управление недвижимостью

Постоянные расходы, которые у вас будут ежемесячно. Страхование имущества и налоги обычно со временем увеличиваются. Но если вы получаете 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой при покупке недвижимости, выплата по ипотеке останется неизменной в течение всего времени, пока вы владеете недвижимостью.

Определить фиксированные расходы довольно просто.

Переменные расходы станут довольно непредсказуемыми.

Переменные расходы:

Ремонт

Более крупные капитальные затраты, которые будут заменены в течение более длительных циклов (например, крыши, водонагреватели, HVAC, бытовая техника)

Утрата вакансии

Оборотные расходы

Переменные расходы будут варьироваться в зависимости от состояния собственности, рынка, на котором она находится, сезонности и рыночных циклов.

Например, недвижимость, которая находится в популярном районе для сдачи в аренду, может арендовать быстрее и иметь меньше свободных мест, чем недвижимость, которая находится в менее желательном районе.

Некоторые инвесторы проводят ремонт недвижимости при ее покупке, у них обычно меньше расходов на ремонт, чем на недвижимость, которая находится в плохом состоянии и не обновлялась в течение некоторого времени.

Со временем все в собственности изнашивается или требует замены. Хорошая идея отложить деньги, чтобы быть готовыми к непредвиденным расходам.

Ниже приведены некоторые стратегии, которые инвесторы используют для планирования расходов.

50% Правило

Правило 50% гласит, что расходы на эксплуатацию собственности будут составлять половину дохода. Например, если вы приносите 1000 долларов в месяц в виде дохода от аренды, вы захотите выделить 500 долларов в месяц на расходы.

Сюда входят все расходы, как постоянные, так и переменные.

Остальные 500 долларов пойдут на выплату основной суммы и процентной части вашего платежа по ипотеке.Все, что осталось, — это ваш денежный поток.

Если у вас нет ипотеки, ваш денежный поток составит 500 долларов в месяц.

1% Правило

Другой способ, которым некоторые домовладельцы выделяют средства на ремонт, — это откладывать 1% от покупной цены на сберегательный счет.

Например, если недвижимость была куплена за 200 000 долларов, у вас всегда будет 2 000 долларов, чтобы покрыть все, что может возникнуть.

Некоторые домовладельцы изменяют это значение до 2% или 3% от покупной цены, чтобы иметь больший буфер.

Сохранить весь денежный поток

Некоторые арендодатели не тратят денежные средства, создаваемые недвижимостью. Вместо этого они кладут все на сберегательный счет, чтобы покрыть будущие расходы.

Их цель — не потратить денежный поток сегодня, но их цель — окупить собственность и жить за счет денежного потока, когда собственность находится в свободном владении.

Нет бюджета

Некоторые арендодатели с большими портфелями сказали мне, что они не планируют фиксированную сумму.Они знают, что если у них остается 20 000 или 30 000 долларов в месяц после того, как они оплачивают свои фиксированные расходы каждый месяц, они смогут покрыть все, что возникнет.

Они будут иметь общее представление о том, что через несколько месяцев может потребоваться замена крыши в одном из домов. Они могут очень легко отложить немного денег на несколько месяцев, чтобы получить наличные, когда придет время для расходов.

Если вы только начинаете, будьте осторожны, не откладывайте деньги. Эта стратегия действительно лучше всего работает для опытных инвесторов с большими стабильными портфелями.

Кредитная линия

Наличие кредитной линии на один или несколько объектов недвижимости — всегда хороший запасной вариант. Никогда не знаешь, когда ты столкнешься с несколькими крупными расходами подряд.

Вы хотите быть уверены, что сможете пережить трудные времена, и кредитная линия даст вам передышку, если вы столкнетесь с большими расходами.

Сводка

Когда вы владеете арендуемой недвижимостью, всегда будут возникать расходы.Убедитесь, что вы готовы с ними справиться.

Всегда полезно иметь доступ к наличным деньгам в случае возникновения чрезвычайной ситуации.

Если вы хотите увидеть электронную таблицу, которую я использую для составления бюджета расходов, вы можете скачать ее здесь.

Если вы хотите узнать больше о том, как купить свою первую арендуемую недвижимость, ознакомьтесь с моей программой «Доход от аренды для начинающих». Он покажет вам все, что вам нужно знать, чтобы купить свою первую арендуемую недвижимость. Вы можете узнать больше здесь.

Какой бюджет мне следует использовать для ремонта арендуемого дома для сдачи в аренду? | Финансы

1. Финансы
2. Недвижимость
3. Инвестиционная недвижимость
4. Какой бюджет мне следует использовать для ремонта арендуемого дома для сдачи в аренду?

Автор: Джейн Томпсон

Хотя хорошие ремонтные работы привлекают арендаторов, ремонт больше, чем необходимо, отнимает у вас прибыль.

Дэвид Сакс / Digital Vision / Getty Images

Одно из самых больших различий между ремонтом собственности, в которой вы живете, и ремонтом собственности, которую вы планируете сдавать в аренду, — это деньги, которые вы тратите, и размер этих расходов. В то время как дорогой ремонт съедает вашу прибыль, хорошие ремонтные работы привлекают арендаторов и повышают вашу арендную плату. Установленный вами бюджет должен уравновесить оба соображения.

Бюджет для Essentials

Арендаторы имеют право на аренду имущества, которое соответствует стандартам безопасности и гигиены труда и находится в хорошем ремонте.Хотя в разных штатах действуют разные законы, домовладельцы обычно обязаны содержать недвижимость в безопасном структурном состоянии; обеспечить функционирование водопроводной, отопительной и электрической систем; и поддерживать эффективную санитарию. Ваш бюджет должен позволять сделать помещение пригодным для жилья в соответствии с законодательством штата. Некоторые штаты разрешают арендаторам удерживать арендную плату, если домовладелец не выполняет необходимый ремонт.

Бюджет строительных норм

Перед тем, как начать какие-либо структурные или строительные работы, вам потребуется разрешение на строительство.Это показывает вам, вашему арендатору и местному правительственному учреждению, что работы выполняются в соответствии со стандартами безопасности. Сборы различаются. Если вы добавляете новые комнаты, рассчитывайте платить, исходя из квадратных метров. В противном случае плата взимается по скользящей шкале в зависимости от стоимости работы. В разных округах действуют разные правила, поэтому обратитесь в местный отдел планирования.

Бюджет для апелляции о возмещении ущерба

По данным агентства по управлению недвижимостью The Management Group, 28 процентов арендаторов принимают решения об аренде на основании апелляции о сдерживании собственности.Это более четверти арендаторов, которых вы можете соблазнить, отремонтировав подъездную дорожку и двор, обновив внешнюю окраску и отремонтировав ворота, стены и заборы — при сравнительно небольших затратах.

Бюджет на заботу о себе

Группа управления также отмечает, что 18 процентов арендаторов судят об объекте по его общей апелляции. Хотя они обычно не ожидают, что аренда будет выглядеть как шоу-хаус, у вас будет больше шансов убедить их подписать договор об аренде, если окна открываются правильно, смесители работают, а стены покрашены свежим слоем краски.Forbes рекомендует посетить другие отели по соседству, чтобы почувствовать, с какой отделкой вам придется столкнуться. Держите оформление нейтральным, так как жильцы могут не разделить ваш вкус.

Бюджет на вакансию

Сдача вашей недвижимости в аренду может занять несколько недель. Оставьте в своем бюджете достаточно средств, чтобы покрыть пустоту, особенно если вы платите по ипотеке. Хороший ремонт может окупиться за счет арендного покрытия и низких ставок вакантных площадей, но ничего не гарантируется. Любое количество внешних событий — закрытие крупного работодателя, изменение процентных ставок по ипотеке — может повлиять на вашу способность окупить вложения.Если сомневаетесь, ограничьте бюджет и убедитесь, что в сундуке достаточно, чтобы удержаться на плаву, если все пойдет не так, как ожидалось.

Бюджет для рынка

У всех объектов есть максимальная арендная плата — максимальная сумма, которую арендаторы готовы платить за недвижимость в зависимости от ее размера, удобств и местоположения. Прежде чем устанавливать бюджет, определите, сможете ли вы зарабатывать деньги на своем рынке. Арендодатели используют слово «доход» для описания своей прибыли. Доходность измеряет доходность ваших инвестиций.Он рассчитывается путем деления стоимости собственности, включая все расходы, связанные с ее покупкой и ремонтом, на ожидаемую чистую арендную плату. Чем выше затраты на ремонт, тем ниже доход.

Ссылки

Биография писателя

Джейн Томпсон получила степень бакалавра права и делового администрирования в Университете Бирмингема и степень магистра международного права в Университете Восточного Лондона. Прежде чем начать карьеру коммерческого писателя, она практиковалась в различных «крупных юридических» фирмах.Ее работы появлялись во многих финансовых блогах, включая Wealth Soup и Synchrony. Найдите ее на сайте www.whiterosecopywriting.com.

Составление бюджета на содержание вашей арендуемой собственности

Начинающие домовладельцы часто разделяют миф о том, что любой доход, полученный от сдачи в аренду вашей собственности, является прибылью. Однако если вы реалистичны, картина может быть намного шире. Составление бюджета — большая часть этого.

Доход, который вы получаете от каждой единицы, может частично рассматриваться как прибыль, но хороший процент также возвращается в собственность; по крайней мере, это конечно должно .Во-первых, у вас есть предсказуемые расходы, такие как налоги, выплаты по ипотеке, страхование и коммунальные услуги.

Но есть также пугающая категория, называемая «непредвиденные расходы», которую вы планируете заранее, если у вас хватит ума. Составление бюджета на техническое обслуживание будет значительной частью этой непредвиденной категории расходов, и опытные арендодатели понимают, что они должны выделить часть своего дохода на предстоящие ремонтные работы и улучшения.

Если у вас нет лишних сбережений, у вас будут проблемы, как только что-то сломается.Мудрые арендодатели выделяют солидный бюджет на содержание всей своей арендуемой собственности. Если вы хотите быть одним из них, рассмотрите следующие стратегии.

Попробуйте простую формулу для составления бюджета

Невозможно точно рассчитать, сколько вы потратите на техническое обслуживание в конкретный год. Но многие домовладельцы используют одну из нескольких полезных формул, чтобы получить приблизительную цифру. Вот три формулы, которые обычно используют владельцы собственности.

Многие арендодатели основывают сумму, которую нужно потратить на недвижимость, исходя из общей площади в квадратных футах.Обычно владелец выделяет 1 доллар за квадратный фут на ежегодные расходы на техническое обслуживание. Это означает, что для аренды 2000 квадратных футов потребуется 2000 долларов в год на техническое обслуживание.

• Один процент от стоимости имущества

В этом руководстве рекомендуется ежегодно выделять один процент от общей стоимости на техническое обслуживание. Проще говоря, это означает, что если вы владеете недвижимостью стоимостью 100 000 долларов, вы можете ежегодно планировать 1000 долларов на содержание бюджета.Фактическая потраченная сумма в долларах может быть больше или меньше, но в крайнем случае это полезная оценка.

• Доля операционных расходов:

Некоторые владельцы недвижимости также основывают свои ежегодные потребности в сбережениях на процентном соотношении операционных расходов за один месяц. Обычно стоимость аренды составляет от 35 до 80 процентов вашего дохода от аренды.

Вы можете планировать такие расходы на основе одного месяца проживания арендатора.Допустим, вы собираете арендную плату в размере 1200 долларов в месяц, а ваши расходы составляют 600 долларов. Это означает, что у вас процент операционных расходов составляет 50 процентов.

Не вся эта сумма будет потрачена на техническое обслуживание, но вы можете предположить, что около 25 процентов ваших ежемесячных расходов приходится на техническое обслуживание. Возьмите эту стоимость (в данном случае 200 долларов) и умножьте ее на 12, чтобы получить годовую стоимость. В этом случае вы должны экономить 2400 долларов в год на эксплуатационных расходах.

На эти формулы будут влиять другие факторы.Например, дом, построенный в 1900 году, вероятно, потребует большего обслуживания, чем дом, построенный в 2010 году. У вас также может быть недвижимость, которая привлекает более высокий класс арендаторов, поэтому может потребоваться более тщательное обслуживание, чтобы они были довольны и готовы остаться.

В этих случаях вы можете выделить 2 процента от стоимости дома или 2 доллара за квадратный фут для дома, который, по вашему мнению, может потребовать большего обслуживания. Ни одна из формул не идеальна, но они предлагают начало, и по мере накопления опыта вы можете легко изменить свои формулы, чтобы получить более точные оценки годовых затрат на обслуживание.

Разбейте его на части

Эти формулы подходят для некоторых, но они требуют большего количества догадок, чем некоторые домовладельцы предпочитают. Если вы хотите более подробно обсудить техническое обслуживание, примите во внимание разнообразие типичных расходов и факторов, которые могут повлиять на годовые затраты.

Вы можете создать свою собственную формулу, разбив ожидаемые затраты по каждому аспекту собственности. Очевидно, что это трудоемкий процесс, и он по-прежнему предполагает много догадок, но он позволит вам получить более точную цифру ежегодных затрат на техническое обслуживание.

Вот некоторые детали, которые вы, вероятно, захотите учесть для этой формулы:

Иногда у вас будут фиксированные расходы на техническое обслуживание, такие как плата за управление недвижимостью, ежегодный осмотр камина, сборы ассоциации домовладельцев и т. Д. Прежде чем двигаться дальше, сначала определите все фиксированные расходы.

Каждый дом будет нуждаться в плановом ремонте каждый год. Это может включать внешнюю уборку, очистку желобов, полировку жалюзи, профессиональную уборку после того, как арендатор уходит, стрижку травы, расходы на ландшафтный дизайн и аналогичные расходы.

Он также будет включать сезонное обслуживание, такое как обрезка деревьев и аэрация травы. Перечислите все виды обслуживания, которые вы хотите регулярно проводить в своей собственности, и добавьте это в свои расчеты.

Невозможно предположить, что ваши арендаторы будут проводить регулярное обслуживание своей техники, даже если вы попросите их очистить ловушки для ворса сушилки и регулярно чистить внутреннюю часть духовки. Многие домовладельцы планируют регулярное техническое обслуживание бытовой техники, чтобы убедиться в этом.

Это может также включать регулярные чистки и проверки систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, холодильников, стиральных и сушильных машин, плит / духовок, отстойников и т. Д.Оцените затраты на регулярную чистку и осмотр вашей дорогостоящей техники и добавьте это к своей годовой оценке.

В какой-то момент вам придется заменить элементы в вашей собственности, такие как приборы, пол, крышу и краску. Постарайтесь рассчитать возраст и износ каждой из этих функций и оценить потенциальную стоимость замены в следующем году.

Неисправный кондиционер при 100-градусной погоде, протекающий водонагреватель и другие проблемы с аварийным обслуживанием, вероятно, появятся, независимо от того, насколько вы готовы к таким непредвиденным обстоятельствам.Регулярное обслуживание поможет предотвратить некоторые из них, но также полезно быть готовым к неожиданностям.

Арендатор может уничтожить вашу арендуемую собственность намеренно или случайно. Залог может покрыть часть суммы, но не все. У вас, вероятно, есть страховка на случай крупного разрушения, но если ущерб небольшой, вы, возможно, не захотите подавать иск и рискуете повысить свои ставки. Намного предпочтительнее иметь резервный фонд на случай возможного ущерба.

Скорее всего, один или два арендатора съедут в этом году, и вам потребуется профессиональная уборка до того, как въедет следующий арендатор. Залог должен покрывать расходы на уборку, но этого не всегда достаточно, в зависимости от ситуации. Наличие в кармане немного наличных для регулярной уборки сэкономит ваше время, сэкономит больше средств и избавит от лишних хлопот.

Прочие факторы, которые следует учитывать

Очевидно, что никогда не бывает просто рассчитать содержание арендуемой собственности. Возможно, вам стоит учесть и другие факторы, например:

• Тип имущества (т.е., коммерческий, частный дом, многоквартирный комплекс и пр.)
• Возраст собственности
• Состояние имущества
• Климат / обычные стихийные бедствия
• Зона затопления
• Вероятность заражения вредителями

Несмотря на то, что у вас будет страховка на случай крупного имущественного ущерба, рассмотрите каждый из вышеперечисленных факторов и то, как они могут повлиять на ваш бюджет. Возможно, вам придется существенно изменить исходную формулу.

Let Green Residential Cover Maintenance для вас

К настоящему времени задача может показаться непосильной, но через год или два вы, вероятно, научитесь составлять бюджет на текущее обслуживание.Однако вы никогда не сможете полностью справиться с неожиданным обслуживанием и чрезвычайными ситуациями.

Так что это может быть отличной причиной нанять услуги по управлению недвижимостью в Green Residential. Мы предлагаем услуги по техническому обслуживанию и ремонту в столичном регионе Большого Хьюстона. Наши услуги предоставляются по фиксированной ставке, поэтому арендодателям не нужно гадать о возможных предстоящих расходах на техническое обслуживание.

Если вы хотите передать головные боли по обслуживанию высокопрофессиональной группе в районе Хьюстона, свяжитесь с Green Residential сегодня для получения бесплатной консультации!

Сколько на самом деле будет стоить ремонт арендуемой недвижимости?

Ремонтные работы в арендуемой собственности обычно появляются тогда, когда вы их меньше всего ожидаете, нанося ущерб вашему банковскому счету.Итак, если вы подумываете о покупке недвижимости (или если она у вас есть, которую вы хотите арендовать), не забудьте включить предполагаемый ремонт в свой бюджет. Затраты на ремонт могут быть не такими предсказуемыми, как ипотека и сборы ТСЖ, но они не менее важны для чистой прибыли.

Составление точного бюджета на ремонт

Правильно подсчитав затраты, вы получите точную оценку своей прибыли. Каждый месяц вы берете арендную ставку и вычитаете ипотеку, сборы ТСЖ и страховку, чтобы получить свою прибыль.Затем вы откладываете средства на ремонт (текущий или будущий). Затем, когда возникает проблема, вы можете оплатить счет и двигаться дальше.

Однако, если вы рассчитываете на максимальную прибыль (до ремонта) и у вас возникнет неожиданная проблема с водопроводом, ваша прибыль не будет такой, как вы ожидали. Дополнительные расходы в этом месяце могут затруднить выплату ипотеки, налогов или страховки. И нельзя откладывать ремонт, пока не накопишь. Если трубы под домом нужно заменить, а у вас нет денег, чтобы покрыть это, вы будете платить из собственного кармана за эти обязательные работы.

Как рассчитать стоимость ремонта арендуемой собственности

Каждый дом индивидуален, и домовладелец лучше знает его. Итак, при оценке затрат на ремонт подумайте, что нужно будет заменить, каковы будут фиксированные расходы на техническое обслуживание и как подготовиться к непредвиденным обстоятельствам.

Замена

Крупная бытовая техника обеспечивает комфорт в вашем доме и требует быстрой замены в случае неисправности. Так что будьте готовы к быстрой замене, когда придет время.

При расчете потенциальных затрат учитывайте возраст этих устройств.Некоторые замены бытовой техники сильно ударили по вашему банковскому счету, если вы их не ожидали. Но, немного предвидя, вы можете подготовиться к замене, если знаете, что она приближается к концу.

Когда вы занимаетесь долгосрочным недвижимым имуществом, вопрос не в , нужно ли вам заменить эти системы , а в , если . Вот краткое руководство по сроку службы и стоимости замены основных приборов.

3K

Устройство	Срок службы	Стоимость замены
Водонагреватель	10-15 лет	$ 1-2K
		$ 5-8K
Тепловой насос	15 лет	$ 3-5K
Печь	15-25 лет	$ 2-3K
Холодильник	9-13 лет
Диапазон / Духовка	13-15 лет	$ 1-3K
Посудомоечная машина	9 лет	$ 600- $ 1K
Вывоз мусора	10-12 лет 500 долларов США
Стирально-сушильная машина	10-13 лет	1–3 тыс. Долл. США

Фиксированное техническое обслуживание

Не весь ремонт будет включать замену.При обслуживании своей собственности рассчитывайте фиксированные расходы, такие как профилактическое обслуживание кондиционера, которое увеличивает срок службы вашей системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Это стоит около 80–150 долларов в год.

Кроме того, не забывайте регулярно поливать фундамент. После сдвига фундамента у вас будут косметические проблемы по всему дому, где стены сдвигаются и образуются трещины. Гораздо проще предотвратить проблему с фундаментом, чем исправить ее последствия.

Вариант ремонта

У вас также могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые приведут к повреждению.Штормы могут разорвать вашу крышу, вмять сайдинг и перелететь через забор. Сильный ветер приводит к падению ветвей деревьев. В случае неожиданного замерзания трубы могут лопнуть, что может привести к серьезным повреждениям.

Некоторые расходы на ремонт, которые вы можете запланировать. Остальные не можете. Ключ к успеху — в максимально возможном бюджете и в экономии на непредвиденные обстоятельства.

Обеспечьте прибыльность ваших инвестиций

Ремонт — это не только устранение косметических проблем, которые позволяют поддерживать дом в актуальном состоянии. Что-то сломается.Ремонт будет нужен всегда. Поэтому убедитесь, что вы (или кто-то еще) отслеживаете их.

Если вы не откладываете деньги на ремонт с самого начала, они могут перевернуть ваши вложения. Если вы не можете оплатить необходимый ремонт, вы можете расторгнуть договор аренды. Затем проблемы быстро нарастают в уезжающих арендаторов, в судебные процессы и так далее.

Продлите жизнь арендуемой собственности с помощью профилактического обслуживания

Если вы хотите свести к минимуму количество ремонтов, необходимых вашей арендуемой собственности, мы рекомендуем проводить регулярное профилактическое обслуживание.Профилактическое обслуживание — это плановое обслуживание вашей собственности, направленное на сохранение ваших вложений. Это снижает риск непредвиденных проблем с обслуживанием, которые будут стоить вам денег.

Безопасная оценка бюджета на профилактическое обслуживание составляет 1% от стоимости вашей собственности, в зависимости от возраста здания. Вы должны рассчитывать постоянно вкладывать деньги в профилактическое обслуживание, чтобы продлить срок его службы.

Существует несколько профилактических мер, которые принесут пользу вашей собственности и потенциально сэкономят вам деньги в будущем.Вот три основных направления, в которых вы должны проявлять инициативу при обслуживании собственности.

Заливка фундамента

Самым дорогим (и самым простым) ремонтом недвижимости является перенос фундамента. Когда температура высока и нет дождя, почва начинает отходить от вашего дома. Как только почва сдвинется, недвижимость может сдвинуться с места, и в конструкции появятся трещины.

Это влияет не только на внешний вид, но и на стоимость при перепродаже, а ремонт дорогостоящий.

Предотвратить смещения намного проще, полив фундамент из обычного шланга или поставив дождеватель в сухую погоду.

Замена фильтров HVAC

Регулярная замена воздушных фильтров выгодна как собственнику недвижимости, так и жителю. Система работает лучше, когда фильтры чистые, и это делает воздух более холодным.

Если не менять фильтр, он собирает грязь, которой жители могут дышать. Грязь также приводит к неэффективной работе системы и сбоям.Сделайте одолжение себе и арендаторам, заменив грязные фильтры HVAC.

Подготовка к холодной погоде

Вода — самое разрушительное, что может случиться с недвижимостью, кроме пожара. Примите меры, чтобы подготовить трубы в вашем доме к холодной погоде. Замерзшая вода может расширяться и лопнуть трубы, что требует серьезного ремонта, особенно когда это происходит в помещении. Предотвратите повреждение от холода, подготовив дождеватели к зиме, развязав шланги, закрыв патрубки и оставив воду, капающую во время метели.

Привлекайте жителей к участию

Погода непредсказуема, поэтому вовлечение ваших жителей полезно, когда вам нужно принять превентивные меры в последнюю минуту. Будьте в курсе погодных условий, которые могут нанести вред вашей собственности. Если вы видите, что погода будет ниже нуля, известите жителей, чтобы защитить трубы. Вы можете подробно объяснить задачи в рассылке электронных писем и упомянуть об их ответственности, если ущерб будет нанесен в результате их халатности.

Домашний ремонт не соответствует правилам и, скорее всего, начнется незамедлительно, когда его меньше всего ожидают. Так что будьте к ним готовы. Сделайте домашний ремонт в своем уравнении с самого начала.

Расходы на содержание вашей арендуемой собственности

Владение инвестиционной собственностью требует немного больше работы, чем просто сбор арендных платежей, выплата ипотеки и получение прибыли. Арендодателям-новичкам будет полезно понимать все расходы, связанные с владением арендуемым домом, помимо выплаты по ипотеке.

Бюджет инвестора должен предусматривать стандартные расходы домовладельцев, такие как ипотека, налоги, страхование и коммунальные услуги. Еще одна важная статья расходов для домовладельцев, особенно инвесторов, — это расходы на техническое обслуживание. Арендодатели, реинвестирующие часть своего дохода от аренды в ежемесячное техническое обслуживание, будут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми.

Содержание дома для сдачи в аренду может быть одной из самых сложных статей бюджета. Причина, по которой техническое обслуживание собственности трудно учесть, заключается в изменчивости этой категории расходов.Арендодатель может потратить 500 долларов в течение одного месяца, 100 долларов в следующем месяце и 0 долларов в следующем месяце. Со временем расходы на техническое обслуживание, как правило, становятся средними, но умный инвестор создаст предполагаемый бюджет, чтобы подготовить резервный фонд для покрытия непредвиденных счетов.

Обслуживание арендуемой собственности включает сезонное и текущее обслуживание, экстренное обслуживание и регулярное обслуживание, связанное с владением домом и защитой вашей собственности.

Арендодатели по закону обязаны поддерживать свою арендуемую недвижимость в обычном для арендаторов состоянии.В большинстве случаев это означает ремонт оборудования в случае его поломки, замену крыш, ремонт поврежденных структурных элементов, борьбу с нашествием вредителей и удаление плесени или других токсинов

Чтобы помочь арендодателям составить рабочий бюджет при оценке инвестиционной собственности, вот обзор типичных расходов на обслуживание, связанных с арендуемой недвижимостью.

Текущее обслуживание

Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы, связанные с поддержанием внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо.Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на техническое обслуживание ландшафтный дизайн, регулярную внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию. Регулярное техническое обслуживание проще всего учесть в бюджете и обычно включает фиксированные (или слегка изменяющиеся) расходы, которые вы оплачиваете каждый месяц.

Сезонное обслуживание

Сезонное обслуживание зависит от местоположения и типа собственности, которой вы владеете. Примеры сезонного ухода включают обрезку деревьев зимой, уборку снега или очистку желобов осенью.

Техническое обслуживание устройства

Предоставляя бытовую технику для использования арендаторами, вы не контролируете, как они используют ее в доме. Независимо от того, сколько вы просите их очистить ловушку для ворса сушилки или поменять воздушные фильтры, они могут «забыть». Арендодатели получат выгоду от инвестирования времени и денег в регулярное обслуживание их основных бытовых приборов, чтобы продлить срок службы таких дорогостоящих объектов, как системы отопления, вентиляции и кондиционирования, отстойники, холодильники, плиты, стиральные и сушильные машины и т. Д.Вот подробное описание обслуживания устройства и простых затрат, связанных с поддержанием его бесперебойной работы.

Аварийное обслуживание

Арендодателю нужно быть готовым к неизбежному телефонному звонку арендатора, обогреватель которого умер посреди метели, сломался кондиционер посреди лета или лопнула труба посреди ночи. Экстренное обслуживание необходимо выполнять немедленно, чтобы защитить право вашего арендатора на привычную среду и защитить вашу собственность от дальнейшего повреждения.В идеале регулярное техническое обслуживание предотвратит аварийный ремонт, но всегда разумно спланировать непредвиденный случай.

Замены

Как и любой домовладелец, ничто не вечно. В конце концов, нужно будет заменить крышу, бытовую технику, пол и краску. Умный инвестор оценит срок службы основных приборов и оборудования, которое необходимо будет заменить, чтобы он мог составить бюджет и соответственно сэкономить. Замена может быть серьезными расходами на содержание дома, но в конечном итоге повысит стоимость вашего дома, если будет сделано ответственно.

Ландшафтный дизайн

Расходы на благоустройство территории могут ложиться как на собственника, так и на арендатора по договору аренды. Ландшафтный дизайн становится обязанностью арендодателя, если неухоженная собственность нарушает местные законы или правила ассоциации домовладельцев. Также в интересах владельца взять на себя ответственность за подстрижку кустов, чтобы предотвратить опасность пожара для собственности. Уход за ландшафтным дизайном, как правило, является фиксированным расходом, а сезонное озеленение — единственный надежный вариант.

Живопись

Арендодатели могут вытаскивать краску чаще, чем традиционный домовладелец.Новый слой краски может быть отличным способом освежить собственность между арендаторами или может быть единственным вариантом, если освободившийся арендатор оставил стены собственности потертостями и царапинами. В некоторых случаях гарантийный депозит арендатора будет покрывать стоимость перекраски, но долгосрочный арендатор может подпадать под нормальный период износа, и расходы на покраску будут покрываться из бюджета владельца.

Напольные покрытия

Тип пола, установленного в вашей арендуемой собственности, потребует различных видов обслуживания.Как и покраска, полы могут потребовать замены между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа и может потребовать замены при каждой сдаче в аренду. Регулярный уход за коврами может включать профессиональную чистку каждый год, чтобы продлить срок службы пола, или вы можете выбрать более прочный пол, который не требует такого ухода, например, ламинат или дерево.

Материальный ущерб

В некоторых наихудших сценариях вы можете столкнуться с арендатором, который намеренно уничтожает арендуемую собственность.Счет за повреждение имущества может быть выставлен арендатору, причинившему ущерб, но время, необходимое для восстановления имущества до состояния готовности к сдаче в аренду, может означать потерянный доход от аренды. В других случаях у эсминца не будет средств для оплаты ущерба, и он может не усматривать проблем с объявлением банкротства по долгу, оставляя собственнику покрывать стоимость ущерба. Необходимо учитывать как стоимость материального ущерба, так и потерянные арендные расходы за время, необходимое для подготовки арендной платы за недвижимость.

Стоимость уборки

Во время смены арендаторов возвращение собственности в готовое к аренде состояние будет включать в себя тщательную очистку.Несмотря на все усилия ваших арендаторов, они могут быть не в состоянии вернуть вашу собственность к уровню чистоты, необходимому для следующего арендатора. Даже если вы используете их гарантийный залог для покрытия расходов на уборку и ремонт, могут возникнуть дополнительные расходы, которые выходят за рамки депозита, который выпадет из вашего кармана. Если освободившийся арендатор прожил в собственности достаточно долго, часть расходов на восстановление не будет покрываться залогом вообще.

Борьба с вредителями

Расходы на борьбу с вредителями включают превентивные меры, такие как распыление пестицидов по периметру вашей собственности, чтобы предотвратить вторжение насекомых или паразитов.Иногда ваш дом может стать жертвой заражения, которое необходимо немедленно устранить, чтобы защитить здоровье, безопасность и структурную целостность вашего арендатора.

Проверки

Ваша собственность может потребовать осмотра, если есть подозрение на плесень или вам нужно найти источник проблемы с вредителями. Осмотр крыши и осмотр системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха также являются регулярным обслуживанием, которое может предотвратить повреждение вашей собственности или продлить срок службы прибора.

Управление отходами

Арендодатель должен содержать все общие зоны многоквартирного жилого дома в безопасности и чистоте, обеспечивать соответствующие емкости для мусора и организовывать регулярный вывоз.Лифты и другие системы общего пользования также относятся к сфере ответственности арендодателя.

Последние мысли

Хорошая новость заключается в том, что большая часть затрат на техническое обслуживание и ремонт не облагается налогом для арендодателей. В некоторых случаях расходы на техническое обслуживание могут быть классифицированы как улучшение собственности (например, покупка нового прибора в случае поломки старого), подпадающего под категорию налога на амортизацию. Просто обязательно ведите отличный учет и поговорите со специалистом по налогам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Хотя может быть правдой, что владельцы и менеджеры должны не отставать от большей части обслуживания собственности, есть некоторые области обслуживания, которые становятся ответственностью арендатора. Ожидается, что ваши арендаторы будут содержать имущество в чистоте, правильно вывозить мусор и избегать умышленного или небрежного повреждения имущества

Wells Fargo предполагает, что «большинству домовладельцев необходимо ежегодно тратить от 1% до 2% покупной цены своего дома на текущие ремонтные работы, такие как замена окон и ремонт кровли.«Другой способ, которым инвесторы рассчитывают бюджет на аренду, включает правило 50%. Брэндон Тернер из BiggerPockets объясняет, что правило 50% — это просто выделить 50% вашей арендной ставки на операционные расходы.

---

Дополнительная литература для вас:

Сколько арендного дохода нужно удерживать для обслуживания и ремонта

Последнее, что вы хотите услышать, когда у вас есть инвестиционный дом, — это то, что что-то внутри него нуждается в ремонте. Сама мысль о том, чтобы что-то исправить или заменить, может вызвать панику и шок в вашей счастливой жизни.Реальность такова, что ремонт и обслуживание — такая же важная часть владения недвижимостью, как обналичивание чеков аренды. Хотя вы не можете заранее спланировать подходящее время для возникновения проблем, вы можете оценить , какой доход от аренды нужно удерживать для обслуживания и ремонта . Это даст вам представление о том, какую сумму следует вычесть из вашего ежемесячного сбора арендной платы и хранить на резервном счете на случай возникновения непредвиденных проблем.

Как оценить стоимость технического обслуживания и ремонта

Есть два способа получить хорошую оценку цены.Если вы управляете своей собственностью, сделав несколько телефонных звонков местному подрядчику s , вы получите очень близкую цифру. Есть три области, которые являются наиболее распространенными для ремонта и будут служить основой для вашей оценки. Это кровля, сантехника и HVAC. Вызов двух-трех экспертов в каждой области и одновременное усреднение цен дадут вам очень хорошую оценку того, сколько будет стоить обычный ремонт или замена. Если у вас есть компания по управлению недвижимостью, эти эксперты почти всегда знают текущие ставки, которые подрядчики взимают с вас за услуги по ремонту или замене.

Средний процент арендного дохода, ежегодно откладываемый на ремонт, составляет от 1 до 3 процентов от стоимости недвижимости. Отложенный вами доход может быть использован в ваших интересах. Его можно положить на краткосрочные счета денежного рынка или в другие ликвидные ценные бумаги. Например, если вы владеете недвижимостью за 100 000 долларов и экономите 1 000 долларов каждый год, вы можете получить прибыль на эти резервные деньги. Может, повезет и год-два не будет ремонта. Существенные сбережения, которые вы заработали, можно использовать для инвестирования в ваш бизнес.

Имейте в виду, что не каждый ремонт или замена вашей собственности происходит при действующей аренде. Если вы выселите арендатора или кто-то уйдет, возможно, потребуется завершить ремонтные работы, чтобы снова подготовить его к продаже. Умный домовладелец может гарантировать, что вы не будете финансово удивлены, когда столкнетесь с внезапной проблемой. Расходы на непредвиденный ремонт и проблемы могут легко уменьшить вашу прибыль каждый год от вашей инвестиционной собственности. Сохранение своего резерва и приумножение этих резервных денег очень помогает.

Планирование дополнительных расходов

Такие вещи, как смена страховой компании, могут потребовать от вас домашнего осмотра. Это могут быть сотни долларов на осмотр дома плюс стоимость нового страхового взноса. Ежеквартальные расходы на проверки и профилактику вредителей — это дополнительные расходы, которые полностью не связаны с ремонтом. Будьте осторожны и планируйте, какой доход от аренды следует удерживать на техническое обслуживание и ремонт, что позволит вам получать больше денежных средств от инвестиционной недвижимости.

No related posts.