Владелец квартиры рано или поздно сталкивается с тем, что приходит необходимость делать капитальный или косметический ремонт. При косметическом (частичном) ремонте, затраты как физического труда, так и финансов значительно ниже, чем ремонт капитальный.

Но даже проводя полный ремонт квартиры есть возможность сэкономить на финансовых вложениях если знать некоторые хитрости и дешёвый, но вполне качественный материал.

Пол квартиры

Чтобы заменить напольное покрытие, необходимо вначале демонтировать старое. Затем определиться нужна ли стяжка, для выравнивания плоскости. Некоторые виды отделки требуют идеально ровного пола это: (ламинат, линолеум, паркет).

Самым дешёвым вариантом в этом случае будет, если постелить листы МДФ, предварительно уложив на пол деревянный каркас по горизонтальному уровню. Такой вариант хорош тем, что появляется возможность в ячейки каркаса уложить утеплитель или спрятать коммуникацию: (трубопровод, электрические кабеля и провода).

На листы МДФ можно уложить абсолютно любой вид отделки. Самый дешёвый вариант — это линолеум, его качество зависит от цены. Чем дороже материал, тем он качественнее, но всё равно это дешевле остальных видов отделки.

Также считается экономным и качественным видом облицовки пола ламинат. Некоторые виды этого материала по своим характеристикам не уступают кафельной плитке. Он такой же прочный, не впитывает воду, служит долго. Однако цена на такой ламинат значительно выше, чем за линолеум. Но такой вид материала стелют только в ванных комнатах и на кухнях.

Потолок квартиры

Для экономного ремонта потолка лучше всего использовать покраску. Чтобы произвести этот вид ремонта, необходима гладкая поверхность. Хорош этот вид отделки тем, что он самый дешёвый, есть возможность выбора цветовой палитры.

Второй бюджетный вариант — это отделка пластиковыми панелями. Такой вид отделки значительно долговечней. Пластиковые панели идеально подойдут для ванных комнат и для кухонь. Этот тип облицовки не боится влаги и легко моется.

Стены квартиры

Самым экономичным и практичным является покраска стен в квартире. На данный период времени существуют краски, которые не боятся воды, поэтому их можно применять в помещениях где есть прямой контакт воды со стенами. Плюсом такой отделки является то, что есть возможность многократно менять цвет квартиры, чего нельзя сделать с другими видами облицовки.

Некоторые виды обоев также имеют не большую финансовую стоимость. При выборе этого материала надо учитывать есть ли в квартире маленькие дети или животные. Потому, что порча одного даже маленького участка обоев, повлечёт за собой замену всего материала.

В ванных комнатах можно использовать на стены в качестве альтернативы кафельной плитки, пластиковые панели. Однако, чтобы облицовывать таким материалом стены в ванной комнате, необходимо заблаговременно сделать гидроизоляцию. Хоть пластиковые панели и не впитывают влагу, но они не задерживают воду, которая проникает на стену.

Экономный ремонт квартир с материалами под ключ в квартире без излишних затрат — Ремонт квартир в Тюмени под ключ, цены на ремонт

Предполагаемый ремонт квартиры часто становится отдельной и немалой статьёй затрат в семейном бюджете. Но это ещё полбеды – возможно ли во время этого хлопотного и трудоёмкого процесса уберечь собственные нервы и сократить время выполнения различных работ? А если это — первый ремонт в Вашей жизни? Как избежать трудностей и ошибок, которые могут проявиться в дальнейшем? Давайте разбираться.

Почему делать ремонт лучше зимой – дело в том, что большинство людей пользуется услугами ремонтных и строительных компаний летом. В зимнее же время многие специалисты и мастера «не при деле» — это позволит Вам воспользоваться скидкой или привлекательной акцией, которую в это время года предоставляет на свои услуги компания.

Следим за скидками на материалы – часто строительные фирмы распродают с хорошими скидками складские остатки. Изучив рынок и рассмотрев несколько подобных предложений, можно в разы снизить расходы на необходимые чистовые материалы и приобрести то, что Вам понравится по минимальной цене.

Для детской выбирайте краску – гораздо проще и дешевле будет закрасить краской детские рисунки или другие дефекты, чем менять обои во всей комнате.

Можете сами? Делайте! – это касается самых простых ремонтных процессов, типа поклейки обоев или покраски стен. Если Вы уверены в собственных силах, то в интернете можно найти подробные и простые описания этих процессов, а результат, при должном старании и соблюдении всех рекомендаций, Вас приятно удивит.

Линолеум может заменить паркет – во-первых, он значительно дешевле, а во-вторых, современные варианты почти неотличимы от деревянного пола, отлично его имитируя. К тому же линолеум более устойчив к физическим повреждениям, чем натуральное дерево.

Чем можно заменить дорогостоящую плитку в ванной – для этой цели подойдут популярные в последнее время влагостойкие обои. Но этот вариант подойдёт Вам, если Вы хотите сделать косметический ремонт «на скорую руку», так как такие обои гораздо менее долговечны, чем керамическая плитка.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический рост. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос благодаря демографическим тенденциям и сильному рынку труда. Однако предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к увеличению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи определили ряд препятствий на пути к строительству большего количества и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, рост затрат на рабочую силу и материалы в строительстве, а также большую концентрацию рынка в жилищном строительстве. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как многие другие отрасли.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет, а экономические условия не улучшатся.Но кризис общественного здравоохранения высветил степень небезопасности жилья среди миллионов арендаторов в США — проблему, которую можно решить только путем строительства большего количества жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, в которой исследуется, как улучшенные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость строительства многоквартирных домов. Наша цель — изложить, что могут сделать застройщики, архитекторы и подрядчики для повышения доступности, независимо от крупных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании.Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политикой и финансовой средой и которые выиграют от более широких изменений. В этой серии обобщены основные выводы более длинного отчета.

В период с 2010 по 2019 год доля американских домохозяйств, арендующих дома, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых арендодателей, в том числе беспрецедентный рост арендаторов с высоким доходом.Этот всплеск спроса привел к исторически низкому уровню вакантных площадей для сдачи в аренду, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом были особенно ущемлены, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период уменьшился, что привело к увеличению спроса на небольшие жилые единицы, особенно квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли больше (Рисунок 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, находились в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в зданиях с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как сказал один разработчик: «С точки зрения эксплуатации, для нас почти столько же стоит эксплуатация здания на 30-40 единиц, сколько для здания на 100 единиц, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты.”

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение затрат на три основных компонента строительства: землю, рабочую силу и материалы. Органы местного самоуправления и правительства штатов приняли нормативные акты, в том числе плату за воздействие и сложные процессы выдачи разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства. Почти во всех юрисдикциях США местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье.С.

Когда правительства добавляют затраты на развитие, эти затраты обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать серьезным бременем, особенно в отношении небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как академическая литература документировала, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних этапах процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большая часть проектных и строительных исследований стоимости жилья сосредоточена на индивидуальных методах строительства (например, застройка за пределами строительной площадки) или конкретных типах зданий (например, микроблоках).Команды проекта должны будут объединить ряд установленных и экспериментальных стратегий для повышения эффективности и предсказуемости проектирования и строительства многоквартирных домов при производстве высококачественного жилья.

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем компонентные затраты на три категории: затраты на землю, жесткие затраты и мягкие затраты.То, насколько каждая категория вносит вклад в общие затраты на разработку, существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или высотный), размера проекта и конкретных характеристик площадки. Следующая разбивка показывает, как можно разделить основные затраты в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).

• Земельные расходы. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на застройку для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта.По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско превышали 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем твердые затраты составляют от 50% до 70% затрат на строительство.
• Софт стоит. Все затраты, кроме земельных и жестких, обозначены как мягкие.Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и плату за воздействие. Мягкие расходы в среднем составляют от 20% до 30% общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых районах метро и для проектов субсидированного доступного жилья. Сложные проекты, требующие изменения зонирования или встречающие серьезное сопротивление сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В следующих статьях этой серии будут подробно рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.

Для многих термин «многоквартирный дом» вызывает в воображении образы небоскребов Манхэттена из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома охватывают диапазон размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до дворовых групп и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и требования к зонированию, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства.Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к разным затратам на строительство.

Затраты на строительство для любой данной типологии могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы строительных рабочих, требований к найму работников, входящих в профсоюзы, и строительных норм. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, продаются на мировых рынках, поэтому цены в разных регионах США различаются меньше.S. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако стоимость строительства следует понимать на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились, поскольку из-за нехватки рабочей силы и строгих местных требований к рабочей силе затраты на строительство превышают 250 долларов за квадратный фут без соответствующего увеличения арендной платы. Смету затрат в Детройте трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой затрат и окончательными предложениями на строительство.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам с нуля, а не по проектам перепланировки в местах засыпки. Проекты засыпки, как правило, меньше по размеру, им не хватает экономии на масштабе, и они часто выполняются на более сложных объектах. Затраты, вероятно, будут значительно различаться в зависимости от проекта засыпки, но, скорее всего, больше всего похожи на строительство средней этажности.

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на Рисунке 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов.Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов и более за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован с максимальной высотой здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного от перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «закрепилась» (имела финансовый смысл). Из-за скачка затрат на строительство застройщики не могут строить с максимальной высотой или соотношением этажа к площади (FAR), разрешенным при зонировании, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип строительства также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жители получают доступ к своим отдельным квартирам. Небольшие проекты с заполнением часто имеют единственную внутреннюю лестницу, поднимающуюся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной загрузкой с одним или несколькими лифтами, как показано на Рисунке 5. В многоэтажных башнях квартиры часто сгруппированы вокруг центрального ядра. Как мы уже обсуждали, эти планировки имеют прямые финансовые последствия: более высокие многоквартирные башни требуют более дорогих стальных или бетонных конструкций, а планировка этажей влияет на процент от общей застроенной площади, которая напрямую приносит доход (например,г., ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц).

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т.е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночной цене. Примечательно, что мягкая стоимость доступного жилья существенно выше из-за сложности построения программ субсидирования.Застройщики доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем с их построением; например, участки с крутыми склонами, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие восстановления.

Штаты, выделяющие федеральные субсидии, такие как налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC), имеют требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая более крупные «семейные» квартиры), что может ограничивать нововведения на уровне плана этажа и на уровне квартир.Некоммерческие застройщики часто пытаются поддерживать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата существующей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилые комплексы. Эти усилия, однако, могут значительно увеличить бюджет проекта.

В остальных статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость нового многоквартирного жилья.Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют изменений политики как на федеральном, так и на местном уровнях, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству для контроля затрат.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или самые разные в разных проектах?
• Какие затраты контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшенное проектирование и строительство может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно распределить экономию за счет повышения качества или передать арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства съемщиков.Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки — архитекторами, девелоперами, строителями и политиками на всех уровнях правительства.

Доступный ремонт квартир благодаря вдохновляющим индивидуальным решениям

Бесконечный бюджет и обширный интерьер — это не роскошь, которой могут позволить себе многие домовладельцы, когда дело доходит до ремонта и переделки дома. Большинство из нас, как правило, работают с довольно жесткими ограничениями бюджета и всегда ищут ту неуловимую «дополнительную комнату», которая, по нашему мнению, станет концом всех наших проблем с декорированием. Chmielna Квартира в великолепном городе Гданьск является примером одного из таких блестящих проектов, в котором Raca Architekci сформировала очаровательную современную квартиру с бюджетом $ 10 000 . Сияющий новый интерьер квартиры площадью 41 квадратный метр выполнен в черном, белом и сером цветах с замысловатым узором в виде экзотических мандал.

В этих апартаментах, оформленных в урбанистическом индустриальном стиле, использованы кирпичные стены и холодная цветовая палитра в удивительно теплой и уютной манере.Множество оттенков серого, белого и черного гарантируют, что одна комната визуально перетекает в другую, а «голая лампочка» добавляет этот отчетливый индустриальный стиль. Широкое использование белого цвета в качестве фона придает интерьеру воздушную привлекательность и уменьшает визуальную фрагментацию, даже несмотря на то, что сложные узоры мандал, заимствованные из индуистского мира, становятся зрелищем в каждой комнате. Широкоформатная печать в формате совы на ПВХ в гостиной сразу привлекает ваше внимание, а декор выполнен в минималистичном и непритязательном стиле.

Несмотря на минималистский подход к цветовой палитре, грамотно расставленные необработанные деревянные акценты в спальне и главной ванной комнате превращают эти помещения в приятную и расслабляющую обстановку. Освещение играет ключевую роль в обеспечении того, чтобы доступная трансформация квартиры не казалась бесплодной и унылой из-за чрезмерного использования серого — Дом, где индустриальный стиль сочетается с современной изысканностью!

Путеводитель инвестора — Многосемейный.ссуды

Затраты на строительство многоквартирных домов: основные сведения

Для инвесторов и застройщиков многоквартирных домов затраты на строительство остаются одной из самых больших затрат, и похоже, что затраты только продолжают расти. К сожалению, эти затраты на восхождение могут оказать негативное влияние на отрасль в целом. Фактически, в отчете за 2018 год Национальная ассоциация строителей жилья связала рост стоимости строительства с недоверием многосемейных застройщиков к рынку в целом. Из-за такого резкого роста затрат девелоперам и инвесторам как никогда важно понимать точную природу бюджетов на строительство многоквартирных домов и почему они продолжают расти так быстро.

Почему растут затраты на многоквартирное строительство

По данным Национального совета по многоквартирному жилому дому (NMHC), соблюдение нормативных требований является одной из основных причин увеличения затрат на многоквартирное строительство, составляющих ошеломляющие 32% общих затрат. Хотя некоторые из этих правил и постановлений явно необходимы (например, основные правила пожарной безопасности), другие часто излишне сложны. Однако затраты на соблюдение нормативных требований — не единственная область, где растут расходы на строительство.Фактически, с сентября 2017 года по сентябрь 2018 года цены на строительные материалы в США выросли на значительные 7,4% — этого достаточно, чтобы нанести удар по любому бюджету на развитие. Помимо соблюдения требований и затрат на материалы, в последнее время также выросли затраты на рабочую силу и тарифы на импортные товары, что оказывает дополнительное давление на цены на строительство.

Как оцениваются затраты на строительство и развитие

На начальных этапах проекта многосемейные и коммерческие застройщики обычно используют исторические данные из предыдущих проектов развития, пытаясь учесть сходства и различия в своих оценках (так же, как может выглядеть оценщик. в других объектах с использованием метода сравнения продаж).Однако из-за постоянно меняющихся экономических факторов может быть сложно определить точный бюджет, по крайней мере, на первых порах.

Частично это связано с тем, что на ранних стадиях девелоперского проекта разработчики, подрядчики и архитекторы часто полагаются на упрощенные методы оценки стоимости «сделай сам». Фактически, простые шаблоны сметы затрат на строительство в Excel по принципу «включай и работай» можно легко найти в Интернете. Обычно они дают разработчикам хорошую приблизительную оценку затрат при условии, что они вводят точную информацию.Таблицы «сделай сам» отлично подходят для оценки, однако в подавляющем большинстве крупных проектов позже в процессе будет задействован профессиональный оценщик строительных затрат. Хотя это может быть дорого, получение точной оценки бюджета до того, как приступить к работе, часто может сэкономить разработчикам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.

Жесткие и мягкие затраты на многоквартирное строительство

Если вы пытаетесь оценить или проанализировать затраты на многоквартирное строительство, важно понимать разницу между жесткими и мягкими затратами.К твердым затратам относятся все затраты, связанные с физическим строительством здания, включая закладку фундамента, кровлю, ландшафтный дизайн, бытовую технику и тому подобное. Мягкие расходы обычно нематериальны и включают такие расходы, как сборы за разрешение, архитектурные расходы, судебные издержки, проценты и сборы по строительному кредиту, а также другие аналогичные расходы. В среднем около 37% затрат на развитие недвижимости составляют затраты на твердое строительство, 24% — мягкие затраты, а 19% можно отнести к затратам на приобретение земли (и, при необходимости, к расходам на снос).Остальные 25% идут инвесторам в виде доходов от капитала.

Во многих случаях застройщики управляют проектами строительства квартир и кондоминиумов за определенную плату, но не предоставляют большую часть капитала. Вместо этого они обычно сотрудничают с группой инвесторов, которые финансируют большую часть разработки. Гонорары разработчиков могут значительно различаться, но они часто устанавливаются в размере 5% от затрат на мягкую и жесткую разработку. Если застройщик также приобрел землю для проекта, он может взимать дополнительную плату за приобретение в размере 1-2% от покупной цены.

Сколько на самом деле стоит многосемейное развитие?

Согласно последним оценкам затрат, строительство многоквартирных домов в настоящее время стоит от 64 500 до 86 000 долларов за квартиру. В этой оценке используются сборы подрядчика в размере от 85 до 200 долларов за квадратный фут (psf), чтобы обеспечить разумный диапазон между наиболее и наименее дорогими рынками, поскольку средняя плата подрядчика в США составляет около 125 долларов. В смете также указаны гонорары каменщика, экскаватора и плотника из расчета 70 долларов в час, маляров — от 20 до 35 долларов в час, сантехников — от 45 до 65 долларов в час и электриков — от 65 до 85 долларов в час.Однако на крупнейших и самых популярных рынках страны эти цифры просто неуместны; например, в Сан-Франциско затраты на строительство квартир в настоящее время составляют около 330 долларов на квадратный фут, а в Лос-Анджелесе они в настоящее время составляют ошеломляющие 500 долларов на квадратный метр.

Помимо прямых затрат на строительство, архитекторы также являются важной частью процесса строительства и развития и обычно составляют от 10% до 15% всего бюджета строительства и развития. Фирмы, занимающиеся коммерческой архитектурой, обычно берут от 125 до 250 долларов в час, хотя на основных рынках затраты могут быть значительно выше.

При расчете затрат на строительство квартир и многоквартирных домов также важно учитывать неиспользуемое и труднодоступное пространство. В среднем около 15% квадратных метров многоквартирной собственности составляют неиспользуемые помещения, такие как лифтовые шахты, вестибюли и места общего пользования. Например, строительство площадью 2000 квадратных футов на практике даст только 1700 футов полезной площади квартиры. Это увеличение почти всегда передается будущим арендаторам или владельцам, если здание является кондоминиумом.

Роль архитекторов в многоквартирном застройке

В то время как подрядчики несут ответственность за надзор и наем рабочих для физического строительства собственности, архитекторы несут ответственность за создание подробных планов всего застройки. Во многих отношениях качество здания зависит от его плана, поэтому выбор качественного архитектора имеет первостепенное значение. В обязанности архитектурной фирмы входят:

• Создание первоначального плана и бюджета для проекта

• Создание рабочего списка и наброска плана

• Черновые схематические проекты и планы этажей

• Помощь разработчику по проверке подрядчика торги и выберите подрядчика

• Изучите архитектурные планы с соответствующими агентствами и получите необходимые разрешения, в том числе разрешения на общее строительство (некоторые разрешения могут позже стать ответственностью подрядчика)

• Сотрудничать с инженерами-строителями и агентствами планирования

• Отслеживайте ход выполнения подрядчика и запросы на оплату

Роль подрядчиков в многоквартирном развитии

Выбор подходящего подрядчика очень важен, поскольку они несут ответственность за повседневное управление строительной площадкой.Выберите хорошего подрядчика, и ваш проект, скорее всего, пойдет гладко и, при условии, что ваша первоначальная смета затрат на строительство была точной, в рамках бюджета. Выбирая неудачно, вы можете обнаружить, что сильно отстаете от графика и превышаете бюджет, что может иметь катастрофические последствия, особенно с учетом того, что большинство проектов развития многоквартирных домов финансируются за счет ссуд на строительство, которые, как правило, должны быть погашены в течение ограниченного срока.

В целом, в обязанности подрядчика обычно входят:

• Поиск и закупка всех материалов и услуг для строительства объекта от начала до конца

• Получение всех соответствующих разрешений на строительство и коммунальные услуги

• Консультирование собственника / застройщик и архитектор о лучших способах снижения затрат и сокращения сроков проекта (при сохранении или улучшении качества)

• Выбор, наем и контроль субподрядчиков

• Очистка всего объекта недвижимости после завершения строительства

Подрядчики обычно несут ответственность за поиск и установку всех элементов здания, а также за выполнение определенных административных функций.В эти обязанности обычно входят:

• Сантехника, сантехническая арматура, грубая установка и подключение сантехники

• Шкафы, столешницы и встроенные приборы

• ОВКВ и изоляция для зданий и отдельных единиц

• Ковры и пол

• Внешняя отделка и отделка

• Страхование и уборка территории / собственности

• Разрешения, коммунальные работы, предоставление планов и спецификаций для получения разрешений

• Светильники, покраска, внутренняя отделка стен

• Двери, окна, кровля и электропроводка

• Черновые / чистовые столярные изделия и оборудование

• Земляные работы, фундамент, опоры и плоские конструкции

Важность понимания затрат на многоквартирное строительство

Хотите ли вы получить твои руки грязные с огромной настоящей е государственного проекта развития, или вы просто хотите пассивно инвестировать в строительство или реконструкцию квартиры, понимание стоимости многоквартирного строительства имеет важное значение.Хотя затраты значительно различаются в зависимости от региона, понимание средних и местных расходов на подрядчиков, субподрядчиков, архитекторов, материалов и других расходов может помочь вам убедиться, что вы не переплачиваете за любую часть вашего проекта. Возможно, что не менее важно, вы можете убедиться, что инвестируете не с разработчиком, который не уделяет первоочередного внимания эффективному бюджетированию.

Ремонтные работы открыты в доступном жилом комплексе для пожилых людей недалеко от озера Слоун

MGL Partners (MGL) и Denver Metro Village (DMV) устроили во вторник, 14 сентября, церемонию перерезания ленточки, чтобы представить масштабный проект реконструкции доступного жилого комплекса DMV в районе Слоун-Лейк.Компания MGL, находящаяся в Денвере, застройщик многоквартирного дома для пожилых людей, сотрудников и доступного жилья с миссией по созданию долгосрочной ценности за счет создания высококачественных сообществ, была привлечена Denver Metro Village, чтобы претворить в жизнь свое видение «Передового опыта в жилищном строительстве» с помощью обновленных , доступные жилые дома и удобства в незаменимом месте.

MGL и DMV сотрудничали с Santulan Architecture в проектировании и Milender White при строительстве объекта, который находится на Вест-Колфакс-авеню между улицами Куитман и Роли.Обновления включают новую четырехэтажную однотипную структуру для размещения 185 парковочных мест, 8123 квадратных футов коммерческих площадей и 19 недавно построенных единиц. Реконструкция включала в себя значительную модернизацию 191 существующей квартиры и 5 400 квадратных футов дополнительных бытовых помещений, при этом 191 житель остался на месте во время строительства.

Ремонт был в основном профинансирован за счет неконкурентоспособных 4% федеральных налоговых льгот на жилищное строительство с низким доходом Управления жилищного строительства и финансов штата Колорадо. MGL выступала в качестве партнера и консультанта по проекту.

«В MGL мы развиваем собственную рабочую силу и доступные многоквартирные дома, а также специализируемся на партнерских отношениях с такими организациями, как Denver Metro Village, чтобы помочь сделать доступные сообщества реальностью», — сказал Грег Глэйд, соучредитель MGL Partners. «Для нас, как для местной фирмы, эта работа носит личный характер. Мы понимаем растущие последствия жилищного кризиса в Денвере и видим возможность в таких проектах, как этот, реально изменить ситуацию в районе, где доступность является большой проблемой.Потребовались титанические усилия, чтобы реализовать этот проект на фоне сложных проблем, связанных с пандемией и историческим ростом затрат, но мы гордимся тем, что смогли поддержать Denver Metro Village в обновлении и сохранении этих единиц для пожилых людей в нашем сообществе ».

DMV было одним из первых сообществ доступного жилья в Колорадо и обслуживает уязвимых пожилых людей в возрасте 62 лет и старше с доходом существенно меньше среднего по региону (AMI). Прямо сейчас 121 объект имеет право на получение помощи по Разделу 8, а остальные объекты будут доступны для жителей, зарабатывающих от 40% до 80% AMI.

«Мы предоставляем доступное жилье для пожилых людей в Денвере более 50 лет в этом невероятном месте, и мы очень рады видеть, как он эволюционирует в то пространство, которое есть сегодня», — сказала Мария Михелс, исполнительный директор Metronomy Inc., некоммерческая управляющая компания, созданная для управления DMV. «Эти ремонтные работы не только защитят 191 жителя от переселения со стороны застройщиков, стремящихся перевернуть здания в этом популярном районе, они также помогут сохранить миссию DMV по обеспечению доступными, безопасными и удобными домами для пожилых людей на десятилетия вперед.”

Все 210 единиц DMV теперь полностью сданы в аренду с годовым листом ожидания. Среди улучшений — полностью отремонтированный общественный пентхаус с круговой террасой на 18-м этаже, откуда открываются бесподобные виды. Была обновлена ​​сантехника и интерьеры квартир, а во всем здании были произведены работы по повышению энергоэффективности.

Как выбрать наиболее рентабельные варианты при ремонте арендуемой собственности

Реконструкция арендуемой недвижимости может привлечь новых арендаторов и сохранить постоянных жителей.Однако когда дело доходит до выбора, какие улучшения вы сделаете или в какие материалы вложить деньги, часто может казаться, что вы выбираете между шестью из одного или полдюжины других. Хотя разница между двумя вариантами может быть значительной в долгосрочной перспективе, на первый взгляд все они кажутся похожими — и слишком много вариантов может привести к усталости от принятия решений.

Итак, какие из распространенных обновлений имеют смысл с точки зрения рентабельности и окупаемости инвестиций, помимо объема работы, которую они требуют? Читайте наши лучшие советы о том, как сделать разумный и выгодный выбор, когда дело доходит до реконструкции вашей арендуемой собственности.

# 1: Замените Windows

Риэлторы постоянно подчеркивают важность сдерживания привлекательности, когда вы пытаетесь продать недвижимость. Модернизированные окна — это умный способ произвести хорошее впечатление на потенциальных арендаторов, а также мощный удар для долгосрочной экономии энергии благодаря повышенной эффективности изоляции.

Remodeling Magazine сообщает о 74% окупаемости затрат на замену виниловых окон и примерно 70% на дерево. Не можете найти в своем бюджете денег ни на одну из них? Рассмотрите возможность добавления штормовых вставок и повторного уплотнения существующих окон.

# 2: Freshen Paint

Один из самых рентабельных проектов реконструкции любой инвестиционной собственности — это подкрасить стены и отделать их свежим слоем краски. Выбирайте нейтральные цвета, которые находят отклик у более широкого круга потенциальных жителей. Рассмотрите возможность использования внутреннего персонала для выполнения работы — вы все равно будете контролировать качество работы без необходимости в профессиональном подрядчике. Это один из проектов, который вы можете сделать своими руками, чтобы упростить работу и снизить затраты.

# 3: Смените напольные покрытия

Популярность деревянных полов продолжает расти.Прочный и простой в уходе с классическим внешним видом, арендаторы, как правило, предпочитают деревянную или конструктивную деревянную обшивку линолеуму, плитке и ковру.

Конструкционная древесина естественно устойчива к изменениям влажности и температуры. В отличие от натуральной древесины твердых пород, доски не коробятся, не сжимаются и не расширяются. Благодаря своим водонепроницаемым свойствам паркет из инженерной древесины подходит даже для помещений, подверженных воздействию влаги, таких как парадный вход, грязевые зоны или ванная комната.

Доски можно приклеивать, скреплять скобами или ставить поверх уже существующего пола.Некоторые даже бывают в виде взаимосвязанных сегментов, которые соединяются вместе, образуя плотное соединение. Ищите других поставщиков и посмотрите, имеете ли вы право на оптовые цены для замены существующих полов. Если в вашей собственности уже есть полы из натурального дерева, подумайте о том, чтобы отремонтировать их, чтобы улучшить их внешний вид и долговечность.

# 4: Обновить ванные комнаты

Примечательное различие существует между ремонтом ванных комнат среднего и высокого уровня. Согласно журналу Remodeling Magazine, вы получите больше прибыли, если ограничите ремонт ванной комнаты «средним» бюджетом — но что это означает на самом деле?

Новые смесители, душевые лейки и сантехника.Ищите версии с низким расходом, которые сокращают потребление воды на целых 30 процентов.

Керамическая плитка для пола. Рассмотрите геометрический или игривый узор (но не настолько смелый, чтобы отпугнуть арендаторов!). Это привлечет внимание и сделает комнату более привлекательной.

Новая ванна и унитаз. Используйте стандартный фарфор для ванны. Имейте в виду, что федеральные стандарты требуют, чтобы все новые туалеты использовали 1,6 галлона воды на смыв.

# 5: Реконструкция кухни

Как и в случае с ванной, небольшой капитальный ремонт кухни может принести значительно более существенный возврат инвестиций, чем капитальный ремонт.Например, вместо того, чтобы полностью заменять шкафы, просто отключите двери и установите в них новое оборудование.

Замените бытовую технику энергосберегающими моделями и купите новую раковину и смеситель средней ценовой категории. Не забудьте проверить возможные налоговые льготы или скидки для вашего региона.

Для установки техники требуется помощь специалиста. Подумайте о заключении контракта на обслуживание, чтобы гарантировать, что вашим приборам будет предоставлен необходимый уход, чтобы они продолжали работать.

# 6: Добавьте открытое пространство

Есть ли в вашей собственности открытые террасы или террасы? Открытая жилая площадь является большим преимуществом для нынешних и будущих арендаторов. Если добавление наружной площади в квадратных футах является возможным вариантом для вашей собственности, поищите надежные источники древесного композитного материала, который является более экологически чистым и экономичным, чем натуральное дерево.

Есть ли в вашем бюджете место для дополнительных материалов? Сделайте беседку или перголу с сиденьями или постройте большие контейнеры для сезонных посадок.Все, что вы можете сделать для увеличения потока жизни из дома в открытый, принесет пользу вашим инвестициям как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Определите, что вам подходит.

Когда вы принимаете во внимание бюджетные и временные ограничения, взвешиваете ожидаемую прибыль и уделяете пристальное внимание отзывам арендаторов, решение о том, какой рентабельный ремонт для вашей собственности является наиболее рентабельным, становится значительно проще.

Хотите владеть многоквартирным домом? Купить дешевый отель в бедственном районе

Сообщества отчаянно нуждаются в более доступном жилье, но стоимость для застройщиков слишком высока.Земля, рабочая сила и материалы были дорогими до пандемии коронавируса, а сейчас они еще дороже.

Вот почему некоторые креативные девелоперы теперь обращаются к отелям — и, похоже, это идеальный вариант для райских уголков недвижимости.

Культура домоседов, вызванная пандемией, сильно ударила по гостиничному сектору. По данным Fitch Ratings, доля отелей, не выплаченных по ипотеке, выросла до чуть более 18% в декабре по сравнению с менее чем 2% годом ранее. Гостиницы страдают даже больше, чем торговая недвижимость.

Но это создает возможность для инвесторов, таких как Дэвид Питерс из Миннеаполиса, который покупает проблемные отели по выгодным ценам в подвале и переводит их в доступные квартиры.

«Квартиры здесь, вы можете заплатить 120 000 долларов за дверь, и мы можем купить эти отели, вероятно, за 30 000–40 000 долларов за дверь и, возможно, вложить 10 000 долларов за дверь в ремонт», — сказал Петерс.

Люкс-отели дешевле переоборудовать, так как в них уже есть кухни. Стандартные номера тоже не требуют особого труда.Спрос на эти доступные устройства только усиливается.

«Когда разразилась пандемия, мы увидели еще больший спрос на доступное жилье в стиле микроквартир», — сказал Петерс.

Петерс купил отель на окраине Миннеаполиса незадолго до начала пандемии. Он превратил его в небольшие квартиры. Некоторые комнаты он оставил под гостиничные номера, чтобы не заниматься изменением зонирования.

«Когда мы купили этот отель, у нас была очень низкая заполняемость, и в течение пары месяцев, когда мы ремонтировали номера, и даже некоторые из них, прежде чем мы их ремонтировали, мы смогли разместить людей в их, «сказал Питерс.

Сейчас остро ощущается нехватка доступного жилья. По данным RealPage, компании-разработчика программного обеспечения для управления недвижимостью, так называемый жилищный фонд класса C в настоящее время занят на 96% в стране и на 99% на Среднем Западе. Более дорогие, так называемые квартиры класса А, более многочисленны.

«Затраты на землю и строительство исключают практически любое строительство нового рыночного продукта при такой цене класса C. Новое строительство просто нецелесообразно с финансовой точки зрения», — сказал Грег Уиллетт, главный экономист RealPage.«Весь существующий продукт класса C состоит из более старых домов, где арендная плата просто ниже ставок для новых сообществ».

Жилой фонд класса C сокращается еще больше, поскольку инвесторы покупают старые здания и модернизируют их, чтобы получить более высокую арендную плату. По словам Уиллетта, разница в ежемесячной арендной плате между недвижимостью класса A и класса C составляет в среднем около 600 долларов.

Эта разница в цене имеет решающее значение для таких арендаторов, как Мишель Викстром, которая недавно переехала в многоквартирный дом Питерса в Миннеаполисе.Викстрём сказала, что с облегчением нашла его.

«Трудно найти что-либо доступное по цене или в пределах моего ценового диапазона», — сказал Викстрем. «В этом районе не так много жилья для малоимущих или чего-то подобного».

Зонирование отелей и многоквартирных квартир отличается, поэтому иногда сделки могут быть непростыми. Петерс, однако, говорит, что если девелоперы будут работать в тесном сотрудничестве с местными муниципалитетами, они смогут заключить сделки.

«Я думаю, что это действительно сообщество за сообществом и возможность за возможностью, но я знаю, что они очень взволнованы, потому что меньше всего они хотят иметь здание на 120 единиц, и оно пустует», — сказал он.

У Петерса есть еще две сделки, одна в Миннесоте и одна в Су-Фолс, Южная Дакота. Оценочная стоимость недвижимости в Южной Дакоте в 2017 году составляла около 6 миллионов долларов. Питерс рассчитывает приобрести ее за 3,2 миллиона долларов, поскольку владельцы не выполнили свои обязательства по ссуде.

Найти капитал для проектов несложно, поскольку инвесторы в сегодняшней среде с низкими процентными ставками ищут недвижимость для более высокой доходности.

«Мы можем предложить потенциальным жителям более выгодную цену, и мы можем предложить инвесторам хороший солидный доход, поэтому я действительно заметил довольно высокий интерес к этому», — сказал Петерс.

Благодаря продуманному дизайну можно создать высококачественное доступное многоквартирное жилье

Эта статья — заключительный выпуск в серии из четырех статей об инновациях в дизайне и строительстве, опубликованной совместно с Институтом Брукингса. В нем обобщены выводы из отчета, написанного Ханной Хойт, опубликованного Гарвардским объединенным центром жилищных исследований и NeighborWorks America .

Девелоперы, строящие доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложные программы субсидирования, дорогая рабочая сила и материалы, обременительные местные правила землепользования и, конечно же, сопротивление населения.Соседние жители часто опасаются, что дешевое жилье будет некрасивым и будет состоять из громоздких квадратных структур с дешевыми фасадами. Но хотя застройщики доступного жилья имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают комфорт и удобство своим жильцам, одновременно отвечая всем основным требованиям безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы исследуем стратегии экономии затрат на три компонента здания: внешнюю оболочку, интерьер и услуги.Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Подарите обществу хороший фасад

Фасад (или внешние стены) здания — это его общественная идентичность, намекающая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25 до 30 процентов общих реальных затрат (часть затрат по проекту состоит из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад — это самый большой тепловой барьер в здании, определяющий, как воздух входит и выходит, и стимулирует расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно удалить с корпуса и конструкции для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов открывает самые большие возможности для достижения баланса между затратами и рабочими характеристиками.

Стратегия 1. Упростите фасады, создавая вариации с помощью больших ходов, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, привлекательными и соответствовать экологическим требованиям.Руководства по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют прорывы и другие формы манипуляции с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогим из-за увеличения длины фасада и увеличения сложности (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны соприкасаться).

Более экономичный способ создания динамических фасадов — объединить простые, обычные фасады с несколькими большими «движениями» (визуальными сдвигами) и смесью более дорогих и более дешевых материалов.Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, обычно не связанные с жилищным строительством (например, гофрированный металл), позволяют сэкономить средства. В других случаях для большей части фасада используется более дешевый материал, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы отличить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является проект доступного жилья One Flushing на 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк.Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями тона и текстуры кирпича. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями), не увеличивая при этом значительную длину фасада. Другие внешние стены представляют собой прямые, плоские стены, которые пересекаются под прямым углом (интервью автора с Энди Бернхеймером, 9 июля 2019 г.).

Рис. 1. Фасад из смешанных материалов для One Flushing, Queens, NY

Стратегия 2: стоит изучать строительство за пределами площадки и новые материалы, но не серебряные пули

Было много слухов о строительстве за пределами строительной площадки, термин, который относится как к модульным домам, так и к элементам с плоской упаковкой, таким как структурные изолированные панели. Строительство вне участка сулит большие выгоды (более качественное строительство, сокращение сроков и более низкие затраты), но оно не широко используется для многоквартирного дома в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Apartment отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, нужно время, чтобы адаптироваться к новым процессам; большинство разработчиков ожидают затрат на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, строительство за пределами площадки — это региональный бизнес; перемещение сторонних компонентов на большие расстояния обходится дорого. В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или общежития, чем для больших квартир. Наконец, строительство за пределами строительной площадки требует подмостков и места для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть проблематичным в густонаселенных городских условиях.

В рамках разговора о строительстве за пределами строительной площадки также растет интерес к использованию альтернативных деревянных изделий, таких как поперечно-клееная древесина (CLT), конструкционная деревянная продукция, изготовленная путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных досок. Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий для более высоких зданий. Примеры из других стран показывают, что использование альтернативных деревянных изделий может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских сборок и сокращают затраты на внутреннюю отделку.Однако с учетом текущих затрат инновации в жилищном секторе по рыночным ценам могут предшествовать значительному использованию альтернативных древесных материалов в доступном жилье.

Создание более эффективного и экономичного интерьера

Планировка квартиры — фундамент работоспособного жилого дома. В большинстве проектов используется набор стандартных блочных планов для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности юнитов редко бывают новаторскими, но при развертывании по всему зданию небольшие изменения могут сделать юниты более пригодными для жизни и эффективными.Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью близорукого сокращения затрат: снижение качества отделки и бытовой техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1. Спроектировать расположение и размеры блока для гибкости и эффективности

Ряд небольших настроек можно комбинировать, чтобы сделать юниты более эффективными. Внутри единиц площади, предназначенные для многократного использования, могут заменить пространство, предназначенное для обращения. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и холлов.Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, можно использовать для различения частей помещения. Кухни и ванные можно выровнять по единой «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить оформление интерьера.

Эти настройки могут позволить застройщикам разместить больше квартир в одном здании. Макет модели в Рис. 2 показывает, как регулировка ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на единицу примерно на 20 квадратных футов, а площадь коридора — примерно на 10 квадратных футов в обычном здании коридора с двойной загрузкой.Благодаря более эффективным размерам квартир на площадке можно разместить больше единиц (интервью автора с Майком Штеффеном, 8 июля 2019 г., Walsh Construction, «Экономически эффективное проектирование и строительство доступного жилья»).

Решение о том, какие удобства включить в отдельные блоки и что может быть общим в здании, зависит как от нормативных требований, так и от условий местного рынка. В немногих квартирах на Манхэттене есть прачечная или даже прачечная в зданиях, потому что места слишком дороги, а местных прачечных предостаточно.В менее дорогих городах услуги прачечной входят в стандартную комплектацию. На некоторых рынках разработчики могут найти возможности для совместного использования удобств, которые могут позволить умеренное сокращение размера единицы, например, уменьшение пространства в шкафу в помещении в пользу общего хранилища.

Рис. 2. Изменение планировки квартир может увеличить полезное пространство

Стратегия 2. Повторное использование проектов, изменение планов этажей и сокращение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся компоновки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков. Обычно такое повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами, чтобы более творчески использовать повторяющиеся элементы и типы зданий, не добавляя сложности. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или объекта для создания вариаций с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехэтажное здание, которое трижды поворачивается и повторяется, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания создавали отчетливые грани с каждой стороны блока, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства (интервью автора с Джонатаном Тейтом, 5 июля 2019 г.).

Рисунок 3: Вариации на тему

Стратегии более эффективного обслуживания зданий

Основные услуги здания — лифты, механические, электрические и водопроводные — не выглядят привлекательными, но необходимы. К тому же они дорогие. Использование передовых методов работы с сантехникой (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать затраты на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат.Стандарты экологического строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни арендаторов — важные результаты для ориентированных на миссию организаций, которые занимаются строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; Задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости и приоритетов проекта.

Стратегия 1: объединение, стандартизация и упрощение

Соблюдение основных передовых методов работы с сантехникой может помочь контролировать расходы.При проектировании блока вертикальное укладывание «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат и их размещение вплотную друг к другу снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты — тоже дорогостоящая статья бюджета проекта. Строительные нормы и правила диктуют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и / или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного проекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов можно уменьшить количество лифтов или отказаться от них, сохранив при этом доступное здание.Например, в здании с одной лестницей четыре блока окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и в 12-квартирном здании, не превышающем трех этажей, большая часть пространства может быть предназначена для проживания, а не для циркуляции.

Рис. 4. Здания, спроектированные вокруг центральной лестницы, экономят место и деньги

Стратегия 2: Обеспечение долгосрочной экономии за счет инвестиций в экологические показатели

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные ограждающие конструкции, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Государственные программы доступного жилья могут еще больше стимулировать такие инвестиции — например, с помощью балльной системы, используемой для распределения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

По оценкам нескольких разработчиков, хотя высокопроизводительные системы могут стоить на 3–5 процентов больше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы.Однако как первоначальные затраты, так и будущая экономия могут значительно варьироваться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокопроизводительных зданий требует разного поведения со стороны управляющих зданиями и жителей.

Долгосрочные экологические аргументы в пользу высокоэффективных зданий очевидны, и зачастую экономия имеет смысл. Но застройщикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными об эффективности строительства, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Делаем квартиры доступнее

Несмотря на то, что не существует серебряной пули для решения проблемы затрат в многоквартирном строительстве, интервью, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, позволяют предположить несколько факторов, которые могут помочь проектным группам предоставлять высококачественные, экологически ответственные квартиры по более доступным ценам.

Очень важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта (качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность), команда сохраняет единство при возникновении проблем и проблем.Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Практики, сокращающие сроки разработки, напрямую приводят к экономии затрат. Такие решения, как частая работа с доверенными партнерами, инвестирование в предварительные исследования для предотвращения неизвестных и частичное изготовление за пределами объекта, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже самая лучшая группа проектировщиков и строителей имеет ограниченные возможности по повышению доступности жилья, если местная политическая среда создает ненужные препятствия.Директивным органам необходимо лучше понимать, как строительные нормы и правила и законы о зонировании влияют на дизайн и строительство квартир. Как было установлено ранее в этой серии, особого рассмотрения заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест во дворе — один из самых мощных рычагов снижения затрат на строительство многоквартирных домов. В городах и микрорайонах с надежной системой общественного транспорта сокращение требований к парковке в законах о зонировании должно стать первоочередной задачей.
• Зонирование не должно препятствовать реализации проектов с эффективным размером . Проектирование здания из 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания из 100 домов. Распределение фиксированных затрат на проектирование на большее количество квартир снижает удельные затраты. Однако правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение этажей к площади, часто ограничивают возможность застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания. Местные органы власти должны следить за тем, чтобы законы о зонировании позволяли доступным проектам «заканчиваться».”
• Сделайте процесс разработки короче, проще и прозрачнее. Местные органы власти, которые хотят способствовать развитию доступного жилья, должны разрешать строительство квартир по праву, а не требовать дискреционных разрешений. Укорочение, упрощение и прозрачность процессов обзора проектов поможет миллионам домохозяйств с низким и средним уровнем доходов лучше позволить себе достойное жилье.

Высокая стоимость строительства доступного жилья отражает выбор политики федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления.Строительство безопасных, здоровых и привлекательных квартир при меньших затратах возможно, но для этого потребуется более эффективная политика.