1. Используйте авторитетные источники, чтобы найти надежного подрядчика на дому.

Спросите друзей и членов семьи об их опыте работы с надежными подрядчиками на дому — это отличный способ найти хорошие компании для работы. Но если вы новичок в этом районе или не знаете, какие у вас могут быть другие варианты, рассмотрите онлайн-сервисы, такие как Angie’s List и Checkbook , чтобы найти надежного домашнего подрядчика, который будет работать на вас, а не только на нижних. линия.

Согласно Consumer Reports , наиболее авторитетные онлайн-сервисы рекомендаций проверяют отзывы пользователей. Вы хотите убедиться, что каждый рецензент действительно работал с подрядчиком, которого вы хотите нанять, чтобы у вас была наиболее точная информация.

Ygrene также работает с сетью независимых подрядчиков, и вы можете найти подрядчика рядом с вашим домом или коммерческим зданием, просто нажав ниже.

Найдите подрядчика

2.

Найти надежного подрядчика по дому в Интернете можно, но онлайн-обзоры не заменят личной встречи с подрядчиком.И не забывайте давать себе варианты, даже если у вас уже есть рекомендуемый подрядчик.

Проведите собеседование с несколькими кандидатами, чтобы понять, каково было бы, если бы этот человек работал у вас дома. У каждого подрядчика, вероятно, будет свой подход, бюджет, сроки и отношения с субподрядчиками в вашем регионе.

Сужаете выбор? Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев, клиентов, субподрядчиков или сотрудников, чтобы вы могли увидеть более широкую картину.Вы захотите задать вопросы о том, как подрядчик на дому обрабатывал изменения в контракте, удалось ли им заплатить всем вовремя и как они относились к месту работы.

Они покинули участок — дом бывшего клиента — в полном беспорядке? Достаточно ли у них денежных средств для выплат субподрядчикам? Это подробности, которые вам следует узнать раньше, чем позже.

Получите одобрение финансирования для вашего нового водонагревателя

Готовы ли вы к новому водонагревателю?

Никогда не подписывайте договор с подрядчиком на дому, не увидев предварительно смету стоимости проекта.Если вы все еще выбираете между несколькими подрядчиками, процесс торгов может помочь вам сузить круг возможных вариантов. Помимо бюджета и сроков, поговорите с ними о типах материалов, которые вам нужны, и о любых субподрядчиках, которые могут быть привлечены к ремонту.

Вы также захотите узнать, выполнял ли этот подрядчик по дому другие проекты, подобные вашему. Может быть, они отлично справляются с перестройкой кухни, но не с добавлением дома. Никогда не узнаешь, если не спросишь! Если ваш потенциальный подрядчик по дому не обсуждает предыдущие аналогичные проекты, рекомендации по материалам или возможные решения каких-либо из ваших оставшихся вопросов в процессе торгов — спросите.

Каждый уважаемый и надежный подрядчик по дому, включая подрядчиков , уполномоченных Ygrene , должен иметь соответствующие лицензии от вашего муниципалитета и штата для ведения бизнеса. Попросите показать эти лицензии, чтобы вы могли проверить их сами и убедиться, что все актуально и правильно.

Когда домашний подрядчик нарушает закон или заявляет о нарушении в Better Business Bureau, это будет записано.Если ваш потенциальный подрядчик не сообщит о юридических проблемах до того, как вы поставите свою подпись под пунктирной линией, у вас есть право спросить — или искать проблемы в протоколах местного суда. Лучше перестраховаться, чем сожалеть.

Знаете ли вы, какие другие компании или поставщики услуг — например, электрики, сантехники или плотники — любит использовать ваш потенциальный подрядчик по дому? Узнайте, чтобы вы знали больше о других поставщиках, которые завершат модернизацию вашей собственности.

Перед тем, как начнется реализация крупного проекта по благоустройству дома, подрядчику необходимо будет получить необходимые разрешения, лицензию и страховку. Узнайте, какие разрешения требуются вашим муниципалитетом или штатом, чтобы вы могли согласовать это со своим подрядчиком.

Несмотря на то, что получение разрешений увеличит время вашего проекта, правильные разрешения гарантируют, что ваш домашний подрядчик соблюдает закон — и что ваша собственность будет должным образом проверена после завершения проекта.

Готовы начать работу? Подождите, пока вы составите и подпишете контракт, в котором изложены детали вашего проекта по благоустройству дома, включая бюджет, сроки, подробный список строительных материалов и обязанности всех субподрядчиков.

Если вам или вашему подрядчику необходимо внести изменения в контракт, чтобы отразить новую реальность — например, проблему с черным полом или корродированной трубой — попросите подписать приложение и просмотреть новую смету проекта.

Для уважаемого и надежного подрядчика по дому нередко запрашивать небольшую предоплату в счет своей общей суммы гонорара до того, как они приступят к работе. Согласно Home Advisor , вы никогда не должны вносить более 10 процентов платы за большой проект ремонта до того, как подрядчик начнет работу. В Калифорнии незаконно, чтобы подрядчик запрашивал или принимал от домовладельца авансовый платеж в размере более 10 процентов от общей суммы ремонта дома или 1000 долларов США, в зависимости от того, какая сумма меньше.С другой стороны, небольшие обновления с индивидуальной работой могут потребовать предоплаты от 30 до 50 процентов.

Только после завершения проекта вы должны уплатить оставшуюся часть комиссии. Убедитесь, что в вашем контракте четко указан график выплаты вознаграждения и что этот график обновляется каждый раз, когда возникает проблема или требуется новый ремонт.

Если вы хотите воспользоваться финансированием PACE (экологически чистая энергия с оценкой собственности) для вашего следующего проекта по благоустройству дома, наняв подрядчика из независимой сети Ygrene. подрядчики для выполнения работы могут иметь решающее значение.Мы обучаем и уполномочиваем проверенных, надежных независимых подрядчиков в вашем регионе, обладающих навыками в области необходимых вам улучшений. Ygrene постоянно оценивает свою работу, чтобы гарантировать высочайший уровень мастерства и профессионализма каждому клиенту, которого обслуживает через Ygrene. И что еще более важно для вас, Ygrene не будет платить вашему независимому подрядчику, пока вы не подпишете, что вы на 100% удовлетворены выполненной работой. Это означает, что последнее слово остается за вами.Найдите местного подрядчика, который специализируется на проекте, который вы пытаетесь реализовать ниже.

Найти подрядчика

Как найти надежного и честного подрядчика по дому

Для большинства домовладельцев самая сложная часть любого проекта ремонта дома — это не сама работа, а поиск компетентного и надежного подрядчика, который выполнит эту работу. Установить кухонные шкафы, снести стену или облицевать ванную комнату плиткой — это просто по сравнению с трудностями, связанными с наймом качественного подрядчика, который будет работать на высоком уровне от начала до конца.Мы рискуем большими деньгами, поэтому важно избегать дорогостоящих ошибок. Поскольку мы делаем это нечасто, у нас мало возможностей практиковаться и улучшать свои навыки.

Даже для опытных ремонтников дома наем подрядчика может показаться азартной игрой. Все слышали истории об ужасных подрядчиках, которые разобрали кухню и так и не вернулись, или о проектах, стоимость которых в три раза превышает первоначальную смету подрядчика. Но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свои шансы.

Если вы выполняете большой проект, вам понадобится генеральный подрядчик, который может нанять субподрядчиков для выполнения специальных работ, таких как слесарное дело и электричество. Домовладельцы, имеющие опыт ремонта, иногда работают в качестве собственных генеральных подрядчиков, нанимая конкретных рабочих для каждой работы. Хотя это может сэкономить вам деньги, это может занять много времени и потребовать поиска нескольких подрядчиков вместо одного, поскольку вам нужно будет найти специалиста для каждой более мелкой работы.

Мы поговорили с некоторыми экспертами, чтобы получить от них лучшие советы о том, как найти надежного и честного подрядчика по дому.

Знайте, что вы хотите, прежде чем получать оценки. «Начните с плана и некоторых идей», — говорит Энджи Хикс, основательница сайта AngiesList. com, который предоставляет рекомендации и обзоры подрядчиков. «Не начинайте с разговоров с подрядчиками».

Вы получите более точную оценку, если сможете очень точно указать, что вы хотите сделать, и материалы, которые вы хотели бы использовать, чтобы это произошло. «Переделать кухню» может означать замену шкафов и столешниц в тех же положениях, или это может означать оторвать стены и полы до шпилек, заменить и переместить всю водопроводную систему и переделать электрические и / или газовые линии.Это существенно повлияет на ваши ставки, поэтому сначала необходимо уточнить детали.

Прежде чем разговаривать с подрядчиками, вам необходимо тщательно спланировать и поработать. Например, для крупного пристройки дома потребуются чертежи и спецификации архитектора. Даже для обычной работы по ремонту ванной комнаты или кухни вы должны иметь общее представление о предпочитаемой планировке и о том, какие материалы вы хотите использовать, прежде чем искать предложения.

«Чем более подробный объем работ вы выпишете перед наймом подрядчика, тем лучше», — говорит Брэндон Тернер, вице-президент BiggerPockets.com, сетевой и информационный сайт для инвесторов в недвижимость. «Вся документация должна быть четкой и краткой», — говорит Х. Дейл Контант, президент Национальной ассоциации индустрии ремоделирования и президент Atlanta Design & Build. «Не должно быть двусмысленности».

Проведите собеседование с подрядчиками и проверьте предыдущие проекты

Даже в наш век Интернета личные рекомендации гораздо более полезны, чем онлайн-обзоры, хотя вы, безусловно, должны их прочитать, а также искать рекомендации в онлайн-сервисах, таких как AngiesList.com, HomeAdvisor.com, Google и Yelp. При выборе исполнителя нет ничего важнее рекомендаций. Попросите друзей, родственников и коллег дать рекомендации. Люди из вашего района, которые реализовали аналогичные проекты, являются вашими лучшими источниками.

Если вы знаете людей, занимающихся строительством, спросите их тоже. Сотрудники местных хозяйственных магазинов также могут дать рекомендации. Посетите, если можете, посмотреть работу и задайте домовладельцу подробные вопросы о том, каково это было работать с подрядчиком.Считайте интервью с субподрядчиками дополнительными рекомендациями и спросите, хорошо ли подрядчик обращается с ними и платит ли они вовремя.

Генеральные подрядчики и большинство субподрядчиков должны иметь лицензию, хотя процедура зависит от штата и муниципалитета. Проверьте дисциплинарные советы, Better Business Bureau и протоколы местных судов на предмет проблем. Попросите подрядчика предоставить копию его лицензии и копии лицензий основных субподрядчиков, которые будут работать в этой работе.

Получите список рекомендаций от предыдущих клиентов.Затем позвоните этим предыдущим клиентам и задайте подробные вопросы: остались ли они довольны работой? Проект вышел за рамки бюджета и почему? Подрядчик явился вовремя? Он убирал место работы, когда уходил?

«Если это действительно большая работа… вам следует пойти немного дальше, чтобы убедиться, что они выполнили такую ​​работу», — говорит Контант. Это включает в себя задание дополнительных вопросов, просмотр дополнительных рекомендаций и личный визит на прошлую работу. Тот, кто хорошо укладывает плитку в ванной комнате вашего соседа, не обязательно тот, кто строит пристройку к вашему дому.Вы хотите найти компанию, которая регулярно выполняет те проекты, которые вам нужны.

Проведите собеседование как минимум с тремя подрядчиками. Задайте много вопросов и получите письменное предложение от каждого из них. При сравнении ставок убедитесь, что в каждой из них используются одни и те же материалы и одни и те же задачи, чтобы сравнивать яблоки и яблоки. Получите три заявки, даже если у вас есть подрядчик, который вам нравится, потому что вы будете чему-то учиться на каждом собеседовании. «Не бойтесь вести переговоры, — говорит Хикс. Хотя на собеседовании вы можете немного поторговаться, будьте готовы провести большую часть переговоров после получения заявки и до подписания контракта.

Получите более одного предложения

Когда вы получаете предложения от подрядчиков, вы хотите узнать намного больше, чем будет стоить ваша работа. Задайте потенциальным подрядчикам подробные вопросы об их опыте. Как долго он в бизнесе? Какие еще работы он выполнял аналогично вашей? Будет ли он использовать для работы субподрядчиков или сотрудников?

Компания из одного человека обычно не лучший выбор для реконструкции всего дома. Даже если ваша работа небольшая, не исключайте более крупную компанию, в которой может быть больше сотрудников и которая сможет эффективно выполнять мелкую работу.Кэннон Кристиан, президент Renovation Realty в Сан-Диего, советует попросить список сотрудников, чтобы убедиться, что у подрядчика действительно есть сотрудники, которые, по его словам, есть, и не будет использовать временную рабочую силу, нанятую на улице.

После того, как вы получили предложения, не думайте, что пора начинать работу. Вам и подрядчику необходимо будет составить подробный контракт, в котором будет указано, как именно вы хотите завершить проект, какие материалы будут использоваться и что произойдет, если вы передумаете в середине процесса или возникнут непредвиденные проблемы.Контракт должен включать график промежуточных платежей и график.

Вместо того, чтобы предоставлять только основы, в контракте должна быть детализирована конкретная модель крана, которую вы включите на кухню (или укажите определенную сумму в долларах). В нем должно быть подробно указано, когда работа будет выполнена, что произойдет, если она не будет сделана вовремя, какие работы будут выполняться сотрудниками подрядчика и какие работы будут выполняться субподрядчиками, в какое время подрядчики могут работать у вас дома и кто будет убирать в конце дня.

Вот еще несколько советов при работе с подрядчиком:

Подпишите подробный договор. Убедитесь, что в вашем контракте четко прописано, что будет сделано, включая сроки, промежуточные платежи, точные материалы, которые будут использоваться, вплоть до номера модели, и кто какие материалы предоставит. «Если у вас нет документального подтверждения, это ваше слово против их», — говорит Хикс. Если контракт строителя недостаточно подробный, напишите свой собственный или предоставьте дополнения.

Внимательно относитесь к заказам на изменение. Любое изменение в проекте, независимо от того, измените ли вы свое мнение о продуктах или запросите дополнительные проекты, должно генерировать письменный заказ на изменение, который включает новую работу, материалы и стоимость. Большинство вакансий включают сюрпризы. Вы можете обнаружить ремонт, который необходимо сделать после открытия стен, или вы можете изменить свое мнение о каком-либо аспекте проекта. Каждый раз, когда происходит отклонение от контракта, убедитесь, что вы и подрядчик подписываете заказ на изменение, в котором подробно указывается, какие дополнительные работы будут выполнены и по какой цене.

Ожидайте, что подрядчик будет слишком занят, чтобы начать работу прямо сейчас. «Лучшие люди — это занятые люди», — говорит Кристиан.

Ожидайте и планируйте дорогие сюрпризы. Если у вас есть 50 000 долларов, которые можно потратить на ремонт, не подписывайте контракт на 50 000 долларов, потому что всегда будет требоваться непредвиденный ремонт. Для их покрытия выделите не менее 10 процентов. «Ни один подрядчик не может видеть сквозь стену», — говорит Хикс. «Вы хотите спланировать неожиданное».

Подтвердите лицензию и страховку. Попросите подрядчика предоставить вам копии лицензий и страховых полисов, а затем позвоните в местное или государственное агентство, которое выдает лицензии, чтобы убедиться, что они действительны.

С подозрением относитесь к ставкам, которые значительно ниже, чем все остальные. Стоимость выполнения одной и той же работы в одной и той же области существенно не изменится. Если одна ставка значительно ниже, задавайте подробные вопросы о материалах и объеме работ, чтобы убедиться, что все включено.

Получите разрешения. Городам и округам требуются разрешения на выполнение большинства работ по реконструкции. Подрядчик обычно получает разрешение и добавляет стоимость к вашему счету. Некоторые подрядчики могут предложить выполнить работу за меньшую плату без разрешений, но это может вызвать проблемы позже, если работы по реконструкции не будут выполнены по кодам или если город поймает вас в следующий раз, когда вы выполните работу. Вы можете получить штраф и от вас потребуют удалить неисправную работу, чтобы переделать ее. «В конце концов, если вам не удастся получить надлежащие разрешения на свою работу, это все на вас», — говорит Хикс.Остерегайтесь подрядчиков, которые просят вас получить разрешения — это работа подрядчика. Запрещенная работа также может вызвать проблемы, когда пришло время продавать.

В контракте должен быть график платежей с конкретными этапами. Большинство профессиональных подрядчиков запрашивают небольшой авансовый платеж, а затем дополнительные платежи по мере достижения определенных этапов, причем последние 10 процентов подлежат уплате только после того, как будут получены все разрешения на удержание, завершены окончательные проверки и завершены все пункты предварительного списка.Остерегайтесь подрядчика, который просит крупный аванс, если только работа не требует от подрядчика покупки значительного количества дорогих материалов перед началом работы.

Не платите более 10% от общей суммы работы до ее начала. Вы же не хотите, чтобы подрядчик использовал ваши деньги для завершения чужой работы. Кристиан говорит, что иногда он запрашивает до 30%, если срочно нужны дорогие материалы.

Обсудите основные правила. Обсудите, в какие часы подрядчик может работать у вас дома, какое уведомление вы получите, какую ванную комнату будут использовать рабочие и что будет убирать в конце каждого рабочего дня.Спросите о любых других подробностях, которые вас беспокоят, например о курении на рабочем месте или о том, ожидают ли рабочие доступа к туалетам.

Выберите отделку вовремя. Скорее всего, вы включите в контракт некоторые основные компоненты работы (например, кафельный пол или гранитные столешницы), с указанием конкретных вариантов отделки, пока работа продолжается. Если вы не уложитесь в сроки по выбору материалов, подрядчик не сможет уложиться в свои.

Получение освобождения от удержания. Любой, кто предоставляет рабочую силу или материалы для вашего дома, может подать залог против вашего права собственности, если счет не будет оплачен. Перед тем, как произвести окончательные платежи подрядчику, попросите его освободить от залога все поставщики материалов и субподрядчики, подтвердив, что они получили оплату. «Отказ от залога действительно очень сильно защищает клиента», — говорит Контант.

Часто разговаривайте с подрядчиком. Для большой работы вам, возможно, придется разговаривать каждый день. Если вы видите потенциальную проблему, немедленно сообщите об этом.Что-то, что было сделано неправильно, будет труднее исправить позже, когда ваш подрядчик соберет вещи и перейдет к своей следующей работе.

Проверить страховое покрытие. Знайте, что покрывается страховкой вашего домовладельца, а что — страховкой бизнеса вашего подрядчика. Получите копию страхового полиса компании.

Получите разрешения на удержание и квитанции на продукты. Если ваш подрядчик не платит своим субподрядчикам или поставщикам, они могут наложить арест на ваш дом механиком.Вам нужны копии квитанций на все материалы, а также разрешения на удержание от всех субподрядчиков и генерального подрядчика перед оплатой. Вы можете попросить некоторые из них, когда придет время для промежуточных платежей.

Ожидайте стресса. Иметь рабочих в доме, жить без кухни и все вокруг покрыто облаком пыли — непростая задача даже для самых спокойных домовладельцев. Ожидайте сбоев и планируйте их устранение. «Одна из вещей, которую потребители не планируют, — это стресс, связанный с [ремонтом], — говорит Хикс.

Больше способов жить хорошо за меньшие деньги

4 причины, по которым вы никогда не найдете хорошего подрядчика (взгляд от подрядчика)

Одна из самых больших жалоб, которые я слышу от коллег-инвесторов, заключается в том, насколько сложно найти хорошего подрядчика. Кажется, что даже подрядчики, рекомендованные другими людьми, не справляются.

Но кто-то подумал, что они классные. Итак, почему они не работают?

Есть много плохих подрядчиков, но на самом деле есть много действительно отличных подрядчиков.Итак, если вы не можете его найти, вам следует сначала заглянуть внутрь, чтобы понять, что вы делаете не так.

1. Ваши ожидания завышены.

Как инвесторы, мы ищем уникальные сочетания качеств. Мы хотим, чтобы наши подрядчики:

1. Будьте невероятно быстрыми и эффективными.
2. Всегда быть на связи, когда они нам нужны, и иметь возможность запускать проекты в короткие сроки.
3. Будьте пунктуальными, надежными и всегда соблюдайте график.
4. Предоставьте отличные советы по модернизации и дизайнерские идеи для улучшения проектов.
5. Есть нестандартные решения проблем.
6. Работа с минимальным надзором.
7. Предоставлять профессиональные счета и расценки, иметь надлежащую лицензию и обеспечивать страховое покрытие.
8. Дайте работу высочайшего качества.
9. Самые низкие цены.

Вы начинаете понимать, почему так сложно найти идеального подрядчика? Никто не может выполнить все эти требования.

Управляйте своими ожиданиями или будьте готовы платить больше.

Есть много подрядчиков, которые могут покрыть многие из вышеперечисленных качеств, но у них, вероятно, будут самые высокие цены. Тем, кто достигает вашей цели №9, вероятно, не хватает некоторых других качеств.

Итак, что это будет?

Ни один из вариантов не работает для инвестора. Слишком дорого, и это унесет бюджет, в то время как дешевый парень, вероятно, снизит стоимость после ремонта и испортит ваш график.

Вместо этого вы можете сосредоточиться на поиске подрядчиков с правильным сочетанием качеств.Составьте список того, что действительно важно для вас, а затем предложите цену на проект только этим.

Например, на вас может работать менеджер проекта, поэтому вам не нужен подрядчик, который хорошо работает без присмотра. У вас может быть отличный дизайнер интерьера, поэтому вам не нужно, чтобы кто-то придумывал дизайнерские идеи.

Смысл в том, чтобы сосредоточиться на том, что вам действительно нужно от подрядчика, а не ожидать, что вы получите все.

2. Вы всегда берете самую низкую ставку.

Принято считать, что нужно получить минимум три ставки, а затем выбрать самую низкую. Это настолько укоренилось, что даже федеральное правительство следует этому требованию при выставлении проектов на торги.

Некоторые говорят, что чем больше ставок, тем лучше. На самом деле я читал, что один человек получил более 30 предложений только для того, чтобы получить самую низкую цену на водонагреватель. У кого есть на это время, чтобы сэкономить несколько долларов?

Многие люди признают недостаток в этой системе, и теперь принято говорить «она построена по самой низкой цене», пренебрегая такими вещами, как бронежилеты или другое защитное снаряжение.

Связано: Полное руководство инвестора по найму надежного зарубежного подрядчика

Проблема в том, что люди верят, что заключение контрактов — это продукт, а не услуга. Такой продукт, как книга или электронное устройство, стандартизирован — как только вы выясните, какую модель или предмет вы хотите, вы можете просто найти самую дешевую цену. Вы получаете одно и то же независимо от того, сколько вы платите.

Заключение контрактов — это услуга, и вы получаете то, за что платите.

Прекратить брать самую низкую ставку.

Итак, давайте просто перестанем брать самую низкую ставку. В большинстве случаев самая дешевая ставка приводит к самому низкому качеству работы.

Очевидно, что вы не хотите переплачивать за работу, так как же нам получить самую низкую цену за нужную вам услугу?

Ключ: сравните цену с услугой .

Начните с работы, которую вы проделали в № 1, и оцените каждого подрядчика в каждой категории. Некоторые подрядчики могут обладать отличными качествами сверх того, что указано в вашем списке, но помните, что вам не нужны .Сосредоточьтесь на том, что вам нужно, и пока просто держите в уме те функции, которые «приятно иметь».

Избавьтесь от любого подрядчика, который не набирает высоких баллов по всем вашим категориям «обязательно иметь». Тогда начните получать цитаты от остальных.

Когда вы получите предложения от подрядчиков, расположите их в том же порядке, что и услуги, которые они вам предоставляют.

Если одна цена значительно больше или меньше других, немедленно отбросьте ее. Стоимость работы не снижается внезапно, поэтому низкие ставки вызывают подозрение.Действительно высокие ставки могут означать завышение цены, оплату более качественного обслуживания или оплату дополнительных накладных расходов. Тем не менее, нам тоже не нужно платить за это.

Теперь у вас отличный список, и будет довольно легко выбрать лучший по лучшей цене.

3. Вы получаете подробные расценки или настаиваете на расценках, рассчитанных только на рабочую силу, даже при выполнении сложных работ.

Я знаю, что это вызовет споры, но мне нужно опубликовать его. Я могу говорить об этом как с точки зрения инвестора, так и с точки зрения подрядчика (у меня есть лицензия генерального директора в моем штате, и я владел ремонтной компанией).

По сути, большинство действительно хороших подрядчиков никогда не будут давать подробные расценки и будут давать расценки на рабочую силу только в том случае, если они получают почасовую оплату.

Люди просят об этом, а я говорю нет. Если они будут настаивать на этом, я откажусь участвовать в торгах или уйду.

Причина проста — подавляющее большинство людей в США не понимают основ бизнеса, таких как накладные расходы. Кроме того, существует массовая ложь о том, что «справедливая» наценка подрядчика составляет 15-20%.Позволь мне объяснить.

Таким образом подрядчики обычно учитывают накладные расходы.

Во-первых, у подрядчиков много накладных расходов. Майкл Стоун управляет отличным веб-сайтом, который очень помог мне, когда я заключал контракт. Он лучше всего объясняет накладные расходы подрядчиков:

«Реклама, комиссионные с продаж, надзор за работой (который обычно не входит в стоимость работы), офисные расходы (даже если они работают вне дома), страхование, бухгалтерские и юридические сборы, лицензии, налоги, расходы на сотрудников и их собственные зарплата — это лишь некоторые из их накладных расходов.Типичный подрядчик по перестройке будет иметь накладные расходы в размере от 25% до 54% ​​от его дохода — это означает, что на каждое задание стоимостью 15 000 долларов накладные расходы могут составлять от 3750 до 8 100 долларов ». — Наценка и прибыль

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Кроме того, каждая компания должна иметь возможность получать справедливую прибыль в размере 5-8%, то есть деньги, которые можно реинвестировать для будущего роста.Я могу засвидетельствовать это, поскольку у моей компании была ставка накладных расходов 25% и цель прибыли 8%, а общая наценка на каждую работу составляла 33%.

Таким образом, работа, требующая около 5000 долларов в рабочей силе и 4000 долларов в материалах, требует дополнительных 3000 долларов для покрытия моих накладных расходов и прибыли.

«Только рабочая сила» цитаты убивают подрядчиков.

Допустим, подрядчика обманули, и он дал ценовое предложение только на оплату труда. Сумма, которую они должны взимать, составляет 8000 долларов, поскольку их накладные расходы не меняются только потому, что вы заплатили за материалы.

К сожалению, слишком просто посмотреть на продолжительность проекта и быстро рассчитать почасовую ставку подрядчика. Вы бы воздержались от оплаты труда на 60% выше, чем «справедливая» заработная плата подрядчика.

Связано: 10 советов экспертов по поиску идеального подрядчика для вашего последнего проекта

Итак, вы присматриваетесь и находите подрядчика, который не так хорошо разбирается в деловой стороне дела, и он берет с вас 5000 долларов. Что ж, его накладные расходы по-прежнему составляют около 3000 долларов, что означает, что он забирает домой 2000 долларов.

Допустим, подрядчик изначально указал ставку 30 долларов за час (166 часов при 30 долларах примерно 5000 долларов). Он забирает домой примерно 12 долларов в час после вычета его накладных расходов (2000 долларов за 166 часов).

Вы все еще задаетесь вопросом, почему эти парни исчезают и уходят из бизнеса?

Исключение составляют действительно трудоемкие работы с неизвестной продолжительностью.

Подрядчики ненавидят перечислять цитаты.

Это действительно очень просто, если задуматься.

Каждый подрядчик неизбежно занижает цену одной части проекта и завышает цену другой — слишком много неизвестных и переменных, которые необходимо учитывать при проведении торгов.

Инвесторы любят получать подробные списки, потому что они могут побить подрядчика по ценам. Проблема в том, что подрядчик должен будет снизить цены, которые завышены, но у него нет возможности повысить цены, которые занижены.

Результат: весь проект получает заниженную ставку, и подрядчик гарантированно теряет деньги.

Исключением является то, что подрядчик может детализировать крупный предмет. Принято предлагать цену с 2 или 3 сценариями, например «с добавлением или без него.”

Хорошим подрядчикам ваш бизнес не нужен.

Название этого раздела говорит само за себя. Хорошие подрядчики действительно заняты и не нуждаются в вашем бизнесе. Если у вас появятся признаки «кошмарного» клиента, он просто уйдет из проекта.

У меня был один клиент, который, как я знал, будет кошмаром, поэтому я сказал им, что собираюсь добавить гонорар за работу на их условиях. Они согласились, и я добавил к стоимости проекта почти 30 000 долларов.

Я все равно потерял деньги.

Кому-то нужно всего один или два раза потерять деньги, прежде чем он научится на своих ошибках.

Вот почему настойчивое стремление к этому может отпугнуть лучших подрядчиков и оставить вас с группой людей, которые, вероятно, обанкротятся.

4. Ваши цели не совпадают.

Еще одна причина, по которой вам может быть трудно найти надежных подрядчиков, заключается в том, что ваши интересы не совпадают.

Большинство подрядчиков хотят предоставлять качественную работу, которой они могут гордиться, наряду с справедливой заработной платой, чтобы содержать себя, свою семью и своих сотрудников.

Качество и хорошая заработная плата субъективны, поэтому ваши интересы легко не совпадают. Дома за 100 000 долларов хорошего качества, а дома за 1 миллион долларов — хорошего качества. Кроме того, экономный подрядчик может подумать, что более низкая заработная плата будет справедливой, в то время как подрядчик с большой семьей и новым грузовиком может подумать, что более высокая заработная плата будет справедливой.

Многие инвесторы просто имеют другие интересы или цели, чем у подрядчиков, от которых они получают котировки. Если вам нужна некачественная работа по низким ценам, вам нужен совершенно другой подрядчик, чем тот, которого вы наняли бы для домов среднего и высокого класса.

Убедитесь, что ваши интересы совпадают.

Просто возьмите интервью у подрядчика и получите хороший список прошлых проектов. Вы можете увидеть, над какими проектами они работают, какие категории выглядят лучше всего и в каких районах они работают.

Если они в основном занимаются уборкой ванных комнат и кухонь в элитных районах, а вам нужен подвал в районе среднего уровня, не тратьте зря свое или их время на получение сметы.

Связано: 3 способа убедиться, что лучшие подрядчики захотят работать на вас

Кроме того, вам необходимо убедиться, что ваши потребности соответствуют их бизнес-модели.

• Если вы хотите первоклассное обслуживание клиентов и последующие действия, вам может понадобиться компания-подрядчик, у которой есть бэк-офис и один или два специалиста службы поддержки.
• Вы можете найти компанию, в которой есть продавцы или команда дизайнеров, если вам нужен дизайн или инженерия.
• Если вы просто шоу с одним актером, пытающимся сделать флип в обычном районе, вам может понадобиться небольшая команда без какой-либо другой поддержки.

Смените фокус

Важно понимать, что найти хороших подрядчиков — это не то же самое, что найти дешевых подрядчиков.Если вам сложно найти и удержать хороших подрядчиков, вероятно, это связано с неправильным фокусом.

Если вы ориентируетесь в основном на цену, вы всегда найдете некачественных подрядчиков. Вместо этого вам нужно сосредоточиться на услугах, которые они предоставляют, а затем найти подрядчика с самой справедливой ценой в рамках этого подмножества.

[Примечание редактора: мы переиздаем эту статью, чтобы помочь нашим новым читателям.]

Что бы вы добавили в этот список? Если вы работаете с отличным подрядчиком, как вы их нашли?

Сообщите мне свои мысли с комментарием.

8 советов профессионалов о том, как нанять подрядчика

Том Сильва, генеральный подрядчик This Old House, рассказывает, как домовладельцы должны оценить потенциального подрядчика, прежде чем нанять его или ее для работы над домом. Вот его 8 лучших профессиональных советов, которые помогут вам найти подрядчика от начала до конца.

1. Получить рекомендации

Начните с друзьями и семьей, а затем обратитесь в Национальную ассоциацию индустрии ремоделирования, чтобы получить список членов в вашем районе. Вы также можете поговорить со строительным инспектором, который будет знать, какие подрядчики по ремонту дома обычно соответствуют требованиям кодекса, говорит генеральный подрядчик This Old House Том Сильва, или посетить местный лесной склад, который регулярно видит подрядчиков и знает, какие из них. покупать качественные материалы и вовремя оплачивать счета.

2. Собеседование по телефону

После того, как вы составили список, Том рекомендует быстро позвонить каждому из ваших потенциальных клиентов и ответить на следующие вопросы, чтобы задать подрядчику:

• Берутся за проекты вашего размера?
• Готовы ли они предоставить финансовые рекомендации от поставщиков или банков?
• Могут ли они дать вам список предыдущих клиентов?
• Сколько еще проектов у них было бы одновременно?
• Как долго они работали со своими субподрядчиками?

Ответы на эти вопросы покажут доступность компании, надежность, сколько внимания они смогут уделить вашему проекту и насколько гладко пойдет работа.

3. Встреча лицом к лицу

На основе телефонных интервью выберите трех или четырех подрядчиков, чтобы встретиться для оценки и дальнейшего обсуждения. Подрядчик должен быть в состоянии ответить на ваши вопросы удовлетворительно и в удобной для вас манере. Том говорит, что очень важно, чтобы вы двое хорошо общались, потому что этот человек будет находиться у вас дома часами.С другой стороны, не позволяйте личности вводить вас в заблуждение. Прежде чем нанимать подрядчика, проконсультируйтесь с агентством по защите прав потребителей вашего штата и вашим местным бюро Better Business Bureau, чтобы убедиться, что у него нет истории споров с клиентами или субподрядчиками.

4. Изучите факты

Теперь, когда вы сузили свой список, примените свое исследование.Позвоните бывшим клиентам, чтобы узнать, как прошел их проект, и попросите показать готовый продукт. Но Том говорит, что не стоит полагаться только на результаты. Что еще более важно, посетите место, где вы работаете, и убедитесь сами, как работает подрядчик. Насколько аккуратна и безопасна рабочая площадка? Вежливы ли рабочие и осторожны с имуществом домовладельца?

5. Планируйте, получайте ставки

У вас есть краткий список подрядчиков, чьи послужные списки кажутся чистыми и чья рабочая этика выглядит ответственной.Теперь пора перестать оглядываться на прошлую работу и начать с нетерпением ждать своего проекта. Добросовестному подрядчику понадобится не только полный набор чертежей, но и понимание того, чего домовладельцы хотят от проекта и что они планируют потратить. Чтобы сравнить предложения, попросите всех разбить затраты на материалы, рабочую силу, размер прибыли и другие расходы. Обычно материалы составляют 40 процентов от общей стоимости; остальное покрывает накладные расходы и типичную норму прибыли, которая составляет от 15 до 20 процентов.

6. Установите график платежей

Еще один важный совет при найме подрядчика — заранее составить график платежей. Графики платежей могут говорить о финансовом состоянии и трудовой этике подрядчика. Если они хотят получить половину ставки вперед, они могут иметь финансовые проблемы или опасаться, что вы не заплатите остальную сумму после того, как увидите работу. Для крупных проектов график обычно начинается с 10 процентов при подписании контракта, трех платежей по 25 процентов, равномерно распределенных по продолжительности проекта, и проверки последних 15 процентов, когда вы чувствуете, что все пункты в списке завершены.

7. Не позволяйте цене быть вашим проводником

«Выбросьте низкую ставку», — говорит Том. «Этот подрядчик, вероятно, срежет углы или, что еще хуже, отчаянно нуждается в работе» — вряд ли обнадеживающий признак для здоровой экономики. Помимо технической компетенции, комфорт должен играть равную или большую роль в вашем решении. Самый важный фактор при выборе подрядчика — насколько хорошо вы и он общаетесь.При прочих равных, при найме подрядчика лучше потратить больше и найти того, с кем вам комфортно.

8. Записать

Составьте договор, детализирующий каждый этап проекта: график платежей; подтверждение наличия страховки ответственности и компенсационных выплат работнику; дату начала и предполагаемую дату завершения; конкретные материалы и продукты, которые будут использоваться; и требование, чтобы подрядчик получил освобождение от удержания (которое защитит вас, если он не оплачивает свои счета) от всех субподрядчиков и поставщиков.Том уверяет нас, что настаивание на четком контракте не означает недоверия. Речь идет об обеспечении удачного ремонта.

Наконец, помните, что как только вносятся изменения или обнаруживается проблема, цена просто увеличивается, а проект просто удлиняется. Четыре самых дорогих слова в английском языке? «Пока ты здесь…»

Ищете дополнительную помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом может помочь. Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

Как найти хорошего подрядчика для ремонта дома

Вы, вероятно, видели эту историю в местных новостях: подрядчик-однодневка налетает в город и обманывает десятки домовладельцев на тысячи долларов, прежде чем исчезнуть без след.

Никто не хочет пройти через такие испытания. И все же это происходит постоянно, особенно летом, когда все больше домовладельцев начинают проекты по благоустройству дома.

Подавляющее большинство подрядчиков честны и заслуживают доверия, но всегда найдутся те, кто готов и желает устроить мошенничество и сбежать с вашими деньгами. Так как же убедиться, что вы найдете надежного и уважаемого подрядчика, который сдерживает свои обещания? И как убедиться, что вы нанимаете на работу подходящего профессионала? Давайте взглянем.

Вам нужен подрядчик или разнорабочий?

Взгляните на список дел по вашему проекту. Возможно, вам нужно заменить крышу, устранить утечку под раковиной, заново выложить плитку на полу в коридоре и установить потолочный вентилятор в спальне вашего сына. Вы также хотели бы собрать небольшую площадку для летних кулинарных шедевров.

Некоторые из этих проектов относительно легко выполнить, в то время как другие намного сложнее. Возникает вопрос: нужно ли вам нанять подрядчика или будет достаточно разнорабочего?

Некоторые проекты требуют глубоких знаний и даже местных или государственных сертификатов; для этих проектов вам понадобится подрядчик.Другими проектами может заняться кто-то, кто знает, как пользоваться ленточной пилой или у кого есть время, чтобы починить протекающую трубу; для этих проектов вы можете вызвать разнорабочего, который обычно будет брать меньше за час или проект, чем лицензированный подрядчик.

Вот как определить, какого специалиста нанять для вашего проекта.

Разнорабочий

Разнорабочий, как правило, выполняет проекты по общему ремонту дома и текущему обслуживанию, например:

• Замена раковины
• Установка нового туалета
• Живопись
• Очистка желобов
• Ремонт гипсокартона
• Устройство патио
• Сезонное техобслуживание
• Мелкий ремонт ОВК
• Ремонт или замена полов
• Завод двор
• Ремонт забора
• Устранение плесени на открытом воздухе

Хотя эти проекты несложны и не требуют особых знаний, важно, чтобы они выполнялись правильно. Например, некачественный ремонт гипсокартона может вызвать больше проблем, чем решить. Убедитесь, что ваш мастер или подрядчик знает, как правильно выполнить ремонт гипсокартона; это руководство от Omega Industries содержит гораздо больше подробностей о процессе.

Подрядчик

Подрядчики лучше подходят для больших работ, требующих разрешения, специальных знаний или того и другого. Эти профессионалы делятся на две категории: генеральные подрядчики и подрядчики.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик (ГК) выполняет функции менеджера по крупным проектам.Они нанимают подрядчиков, известных как субподрядчики, для выполнения специализированных задач, таких как установка новой сантехники, установка новых столешниц или ремонт дома. Генеральные подрядчики следят за тем, чтобы все разрешения были поданы, все сроки соблюдены, а расходы не выходили за рамки бюджета.

Вам следует нанять генерального подрядчика для таких проектов, как:

Подрядчики

Подрядчики — это квалифицированные и лицензированные торговцы, которые работают независимо с несколькими генеральными подрядчиками или с более крупным агентством.Вы бы наняли подрядчика для таких проектов, как:

• Построение колоды
• Ремонт дома
• Установка генератора на весь дом
• Замена сантехники или установка водонагревателя
• Установка новых окон или дверей
• Восстановление камина или установка дровяной печи
• Укладка плитки или кирпичной кладки
• Установка блока HVAC

Если вы все еще не уверены, нужен ли вам генеральный подрядчик, постоянный подрядчик или разнорабочий, следуйте этим правилам от HomeAdvisor:

• Если работа займет больше недели, наймите GC.
• Если для выполнения работы требуется несколько разных профессионалов, наймите GC.
• Если для работы требуется несколько разрешений, наймите GC.
• Если эти правила неприменимы к вашему проекту, вам может подойти обычный подрядчик или даже разнорабочий.

Сколько это будет вам стоить?

Вы можете спросить, стоит ли делать это самостоятельно (сделай сам) или нанять подрядчика. А если вы нанимаете кого-то, сколько это будет вам стоить?

Ценовое предложение подрядчика зависит от ряда факторов: типа проекта, стоимости материалов и места вашего проживания.Невозможно назвать среднюю цену, потому что проекты очень сильно различаются.

Например, если вы думаете о модернизации своей кухни, вам, вероятно, придется нанять генерального подрядчика, который также привлечет субподрядчиков, таких как сантехники и электрики. Стоимость такого проекта зависит от масштаба проекта и средней почасовой ставки для каждого субподрядчика, которая может сильно различаться в зависимости от того, где вы живете.

По данным HomeAdvisor, средние ставки для подрядчиков включают:

• Электрик : от 50 до 100 долларов в час
• Сантехник : от 45 до 200 долларов в час
• Профессиональная установка плитки или камня : от 863 до 2681 долларов за задание
• Кровельщик : 7524 долл. США за работу
• HVAC : 284 доллара (ремонт) или 4274 доллара (установка) за одно задание
• Установка окна : 5 274 долл. США за задание
• Роспись дома (экстерьер) : 2 803 доллара за работу

Прикинуть, сколько вы заплатите за небольшой проект, для которого требуется разнорабочий, немного проще.Эти профессионалы обычно берут меньше, чем подрядчик; по данным HomeAdvisor, типичная стоимость проекта разнорабочего по всей стране составляет от 178 до 650 долларов.

Как найти хорошего подрядчика

Быстрого онлайн-поиска достаточно, чтобы отпугнуть вас от найма подрядчика. В Интернете полно ужасных историй от семей, которые наняли подрядчика, который:

• Сбежали на свои деньги, так и не выполнив работы
• Выполнил работу настолько плохо, что им пришлось нанять кого-то другого, чтобы исправить работу за двойную или тройную стоимость
• Потребовались месяцы или даже годы, чтобы завершить проект, на десятки тысяч или даже сотни тысяч долларов сверх бюджета

Если в вашем районе недавно случился сильный шторм, такой как ураган, торнадо, град или наводнение, вам также необходимо остерегаться «преследователей штормов». «Это подрядчики, которые приезжают из другого города, чтобы починить дома, поврежденные в результате недавнего стихийного бедствия. Хотя некоторые из этих подрядчиков являются законными, многие просто хотят быстро заработать, а затем отправиться в путь, прежде чем домовладельцы обнаружат их некачественную работу.

Тем не менее, есть много честных и заслуживающих доверия подрядчиков. Как вы его нашли? Это требует времени, работы и терпения, но ваши усилия окупятся.

1. Делайте домашнее задание

, такие как Angie’s List и HomeAdvisor, помогают избавиться от догадок при найме кого-то невидимого; это отличные места для начала поиска.Каждый сайт имеет обширную базу данных подрядчиков по ремонту дома, проверенных проверенными участниками. Другой вариант — Handy.com. Они помогут вам найти мастера для простой задачи, например, полностью подвесить телевизор до подрядчика для капитального ремонта.

Попробуйте обратиться в местную торговую палату или строительную торговую ассоциацию и попросите их рекомендаций.

Вы также можете обратиться в свою страховую компанию, даже если они не оплачивают работу. Большинство страховых компаний имеют соглашения с местными подрядчиками с хорошей репутацией.Вы можете не только воспользоваться процессом обзора, который ваша страховая компания провела в отношении этих компаний, но вы можете даже получить ценовую скидку на основе отношений между подрядчиком и вашей страховой компанией.

После того, как вы изучите свои варианты, составьте список как минимум из трех подрядчиков с высоким рейтингом, от которых вы хотите получить ставку, и свяжитесь с ними напрямую.

2. Получите номера лицензий подрядчиков

После того, как вы составите короткий список подрядчиков, сузьте список, позвонив и спросив подрядчиков об их номерах лицензий и страховых сертификатах.Все подрядчики, независимо от штата, в котором они работают, должны иметь лицензию на ведение бизнеса и страховое покрытие.

Наличие номера бизнес-лицензии позволит вам связаться с местным муниципалитетом и определить, занимается ли подрядчик законным бизнесом, а свидетельство о страховании гарантирует, что подрядчик будет застрахован в случае, если что-то пойдет не так. Хорошие подрядчики должны нести в своем бизнесе как компенсацию работникам, так и страхование ответственности. Попросите показать их страховой полис, чтобы вы могли проверить их покрытие.

Имейте в виду, что бизнес-лицензия — это не то же самое, что лицензия подрядчика. В каждом штате, городе и муниципалитете существуют разные требования к лицензированию подрядчиков. Посетите страницу лицензирования штата HomeAdvisor, чтобы узнать об уникальных требованиях вашего штата, чтобы знать, какие лицензии искать у надежного подрядчика.

3. Задавайте вопросы

Когда приходит время встретиться с каждым подрядчиком, полезно составить список вопросов, чтобы не забыть что-то важное.Вы можете задать им некоторые или все из следующих вопросов:

К каким местным торговым ассоциациям вы принадлежите?

После собеседования позвоните в эти организации и убедитесь, что этот подрядчик действительно является членом с хорошей репутацией.

Как давно вы в бизнесе?

Попросите доказательства их пребывания в должности, поскольку некоторые подрядчики-однодневки заявляют о «20-летнем опыте» в этом районе, хотя фактически они приехали в город только в прошлом месяце.

Можете ли вы дать мне хотя бы 3 недавних отзыва?

Ключевое слово здесь «недавний.«Хорошие подрядчики должны быть готовы поделиться контактной информацией как минимум трех домовладельцев, с которыми они работали за последний год. Если все, что у них есть, — это старые рекомендации, это может быть признаком того, что качество их работы упало.

Когда вы разговариваете с этими домовладельцами, спросите их:

• Как быстро этот подрядчик ответил на ваши телефонные звонки?
• Был ли проект завершен в рамках бюджета? Если нет, что случилось?
• Подрядчик сдержал данные вам обещания?
• Отреагировал ли подрядчик на изменения в проекте? Если возникли разногласия, что произошло?
• Вы бы порекомендовали этого подрядчика кому-нибудь из членов своей семьи?

Какие сроки у вас есть для этого проекта? Вы участвуете в каких-либо других проектах, которые могут повлиять на этот график?

Также спросите их о любых недавних предложениях, которые они делали с другими домовладельцами. У них может не быть никаких проектов прямо сейчас, но что произойдет, если два других домовладельца наймут их позже на неделе?

Какой график платежей вам требуется?

Помните, честный подрядчик никогда не будет запрашивать полную сумму проекта сразу, но большинство будет требовать залог и регулярные платежи на протяжении всего проекта. Убедитесь, что вы знаете, когда должны быть выплаты и сколько они будут.

Будут ли одни и те же люди работать над этим проектом каждый день?

Если вы проводите собеседование с генеральным подрядчиком, спросите его, кто будет приходить к вам каждый день.Какой процесс проверки они используют при найме субподрядчиков? Будет ли это одна и та же команда субподрядчиков каждый день или разные команды будут появляться в разные дни? Узнайте подробности, чтобы знать, чего ожидать.

Что мне делать, чтобы подготовить дом или рабочее место?

Вам нужно переместить мебель? Снимать стены в соседних комнатах? Свернуть коврики?

Это также шанс спросить, есть ли что-нибудь, что вы можете сделать для подготовки участка, что могло бы снизить стоимость проекта.

Как в действительности будет выглядеть проект?

Этим вопросом вы спрашиваете, как проект повлияет на вашу жизнь и вашу семью. Дополнительные вопросы могут включать:

• Насколько громкой будет работа?
• Сколько пыли разлетится?
• Сколько мусора будет образовываться и будет ли его убирать каждый день?
• Придется ли кому-то из нас быть дома, пока работа будет завершена?
• Будете ли вы использовать брезент для защиты мебели и других предметов?
• Будут ли ваши подрядчики носить защитную обувь, когда они приходят извне?
• Где вам нужно будет хранить инструменты и материалы во время проекта?

Если это крупный проект, спросите, привезет ли подрядчик горшок или субподрядчики будут использовать один из ваших туалетов в течение дня.

Некоторые из этих вопросов могут показаться немного придирчивыми, но не стоит недооценивать, насколько сильно это может раздражать вас, когда подрядчик покрывает грязью ваше ковровое покрытие, потому что он не снял ботинки. Узнайте об этом до начала проекта, чтобы вы могли сообщить о своих ожиданиях и избавить себя от головной боли.

4. Получите детализированную ставку

Каждый подрядчик, с которым вы проводите собеседование, должен предоставить вам подробное предложение. Это ставка, в которой перечислено все, за что вы будете платить.Он должен включать:

• Все затраты на рабочую силу (включая предполагаемые затраты на субподрядчиков, если они требуются для вашего проекта)
• Все материалы (включая такие особенности, как краска, гипсокартон и осветительные приборы)
• Все разрешительные сборы
• Любые другие расходы, такие как дорожные сборы, которые подрядчик предполагает выставить счет на
.

Подробный счет дает вам четкую и предварительную информацию о том, сколько будет стоить проект. Это также дает вам возможность оставаться в рамках бюджета.Если первоначальная ставка подрядчика больше, чем вы можете себе позволить, вы можете легко изменить масштаб проекта, чтобы он лучше соответствовал вашему бюджету. Например, вы можете выбрать менее дорогую плитку или заняться покраской самостоятельно.

Если необходимы изменения исходного предложения, внесите их в исходное предложение и убедитесь, что его подписали и вы, и подрядчик. Ваше ценовое предложение также должно содержать применимую информацию о гарантиях или гарантиях на выполненную работу и использованные материалы.

Храните это соглашение в надежном месте до истечения срока гарантии на случай, если вам когда-либо придется подать иск против подрядчика.

Также необходимо уточнить, является ли ставка подрядчика ориентировочной или фиксированной ценой. Смета может обойтись вам гораздо дороже, поэтому узнайте, какие факторы могут повлиять на окончательную цену.

Если ваш подрядчик не хочет предлагать вам конкретную ставку, не нанимайте его.

Красные флажки, на которые следует обратить внимание

Подрядчик с сомнительной репутацией может появиться в любое время и в любом месте.Но они часто демонстрируют некоторые красные флаги, за которыми можно следить.

1. Они ходят от двери к двери

У хороших подрядчиков обычно больше работы, чем они могут выполнить, и им не нужно стучать в двери или складывать листовки в почтовые ящики, чтобы найти работу.

Некоторые подрядчики с сомнительной репутацией прибегают к вымогательству от двери до двери, чтобы прямо обмануть своих клиентов. Например, в одном из моих старых районов подрядчик по герметизации асфальта периодически катился по улице, предлагая свои услуги всем, кто оказывался снаружи.Один сосед неразумно нанял его, они договорились о цене и обменялись рукопожатием. Никакого контракта не было.

Подрядчик закончил работу в тот же день и потребовал двойную цену, которую он первоначально указал. Поскольку контракт не был подписан, это был случай «он сказал, она сказала». Моему соседу пришлось подать на подрядчика в суд мелких тяжб, чтобы разрешить этот вопрос; он выиграл свое дело, но не без значительного количества времени и стресса.

Еще одна распространенная афера связана с ландшафтным дизайном.Грузовик с деревьями, кустами и цветами будет разъезжать по окрестностям, спрашивая домовладельцев, не хотят ли они купить эти сверхдешевые «лишние растения» и попросить ландшафтного профессионала высадить их у себя во дворе. Обычно эти растения находятся на пороге смерти, и домовладелец платит хорошие деньги только для того, чтобы выкапывать их через неделю или две.

Остерегайтесь тех, кто идет от двери к двери в поисках бизнеса. Чаще всего это признак того, что кто-то отчаянно нуждается в работе.

2.Просят разрешения

Подрядчики с хорошей репутацией берут на себя ответственность за получение всех необходимых разрешений для проекта, потому что именно они будут разговаривать со строительным инспектором, когда они прибудут для проверки работ. Они подают разрешение под своим номером лицензии подрядчика.

Мошенник попросит вас получить разрешение на строительство, а это значит, что вам придется солгать о том, кто на самом деле выполняет эту работу. Как домовладелец, вы можете получить собственное разрешение на проекты DIY, но если работу выполняет кто-то другой, он должен получить разрешение — и, таким образом, они несут ответственность перед инспектором.Слишком часто подрядчики, которые требуют, чтобы домовладельцы получали свои собственные разрешения, не имеют лицензии или имеют плохую репутацию у местных инспекторов. В любом случае, беги.

3. Они хотят все деньги вперед

Подрядчики обычно запрашивают определенную сумму авансом, обычно это единовременная сумма или процент от того, что они указали в своем предложении — обычно не более 10%. Если подрядчик хочет получить все деньги вперед, покажите ему дверь.

4. Их ставка слишком низкая

Вы должны получить как минимум три предложения, прежде чем нанять кого-либо, и эти предложения должны быть относительно схожими по цене.

Остерегайтесь любого подрядчика, который предлагает очень низкую ставку. Есть большая вероятность, что они занижены ценой, чтобы залезть в дверь, чтобы впоследствии неожиданно нанести вам плату за материалы или труд.

Другая распространенная афера с низкими ставками заключается в том, что подрядчик заявляет, что хочет использовать ваш проект в «рекламных целях» или в качестве демонстрации своего портфолио. Просто скажи «нет» и уходи. Чрезвычайно низкая ставка — признак неопытности, срезания углов или чего-то еще чего-то худшего.

Получите общее представление о том, сколько должен стоить ваш проект, прежде чем вы начнете рассматривать заявки. Ознакомьтесь с отчетом «Стоимость и стоимость ремоделирования», в котором перечислены типичные затраты на 30 распространенных проектов по благоустройству дома по районам.

Последнее слово

Достаточно страшно выложить тысячи долларов или больше на проект по благоустройству дома, и еще страшнее, когда вы не полностью доверяете человеку, ответственному за выполнение работы.

Поиск хорошего подрядчика требует времени и исследований, но это того стоит.Работа с профессиональным, опытным и заслуживающим доверия человеком снимет стресс в и без того стрессовой ситуации и гарантирует, что вы получите то, за что платите.

Каким был ваш опыт работы с подрядчиками? У вас есть какие-нибудь советы по поиску хорошего подрядчика (или какие-нибудь страшные истории, которыми можно поделиться)?

Как найти хорошего подрядчика

При строительстве нового дома или крупномасштабном ремонте дома услуги подрядчика неоценимы.Подрядчики координируют движущиеся части в сложных процессах строительства и реконструкции. Они находят субподрядчиков и управляют ими, осуществляют платежи поставщикам, при необходимости работают с архитектором, закупают материалы и в целом действуют как столь необходимые проводники в сложном процессе строительства или реконструкции дома.

Хотя подрядчиков найти легко, вам нужен хороший подрядчик — тот, который не только законный, честный и честный, но и тот, с которым легко работать и который будет реализовывать ваше творческое видение до конца.Поиск подрядчика, который подходит как вам, так и вашему проекту, является ключом к успешному завершению работы.

Признаки хорошего и плохого подрядчика

Хороший подрядчик

• Чистый отчет, в пределах разумного
• Отзывчивый и пунктуальный
• Прислушивается к вашим идеям
• Вся работа по найму сопровождается письменными контрактами
• Предоставляет письменные сметы

Плохой подрядчик

• Нарушения лицензирования подрядчика
• Обычно опаздывает или не отвечает на звонки
• Избегает разрешений, зонирования и строительных норм
• Плохо говорит о клиентах или партнерах
• Множество судебных исков против подрядчика

Процесс поиска подрядчика

Определите свой проект

Прежде чем связываться с любым подрядчиком, начните с точного определения проекта. Например, если вы хотите построить пристройку к дому, углубитесь в детали, которые помогут подобрать идеального подрядчика для этой работы. Это должно быть маленькое дополнение, такое как выпуклость комнаты? Или вы планируете полномасштабное строительство со спальнями, ванными комнатами и жилыми зонами?

У генеральных подрядчиков есть области специальных знаний или интересов, которые часто становятся очевидными, когда вы исследуете портфолио, фотогалереи и изображения до и после. Подрядчик может иметь веб-сайт с этой информацией, или сторонние сайты также могут содержать подрядчика.

Услуги по подбору онлайн-подрядчиков

Онлайн-услуги по подбору подрядчиков могут быть надежным источником подрядчиков для домовладельцев с алгоритмами, которые точно сопоставляют подрядчиков с потенциальными проектами. Службы сопоставления часто содержат обширную информацию о подрядчиках, в том числе информацию о проверке судимости, проверку лицензии, отзывы клиентов и фотографии.

Рекомендации соседей и друзей

Устные рекомендации из надежного источника — отличный способ найти хорошего подрядчика.Начните с семьи, друзей или соседей, которые недавно обращались к подрядчику за советом о подрядчике, которого они наняли.

Признаки хорошего подрядчика

Как минимум, хороший подрядчик будет иметь достаточно чистую репутацию в государственных и местных комитетах по лицензированию. Если есть запись, отрицательные вопросы не являются обширными или вызывающими беспокойство, и все вопросы закрыты.

Проверяя онлайн, вы видите, что подрядчик вовлечен в необычно большое количество судебных процессов? В силу характера своей деятельности подрядчики часто становятся объектом судебных исков.Таким образом, тот факт, что подрядчик участвовал в судебных процессах, не следует рассматривать как красный флаг. Неурегулированные требования по залогу подрядчика обычно доступны на государственных и местных лицензионных участках.

На ваших встречах исполнитель должен быть внимательным и выслушивать, когда вы описываете свои цели. Встреча — это диалог, в котором каждая сторона свободно и одинаково торгует идеями. Подрядчик не обязан соглашаться со всем, что вы говорите; Фактически, одна из ценностей найма подрядчика заключается в том, что вы платите за его опыт.

Хороший подрядчик будет откровенен по всем нормативным вопросам, связанным с вашим проектом: строительные нормы, разрешения, проверки и зонирование. Эти проблемы являются важной частью любой масштабной сборки или реконструкции.

Несмотря на то, что подрядчик может устно дать вам необязательную смету затрат, любую твердую смету всегда следует составлять в письменном виде и подписывать.

Красные флажки подрядчика

Комитеты по лицензированию штата ведут общедоступные списки лицензий подрядчиков и сообщают вам, находятся ли они в хорошем состоянии.Выкл., И вы можете увидеть подробную информацию об административных мерах, принятых против подрядчиков.

В онлайн-сервисах по подбору подрядчиков обычно есть служба проверки биографических данных, которую подрядчики должны пройти, чтобы быть принятыми в систему. Если подрядчик является частью службы согласования и имеет хорошую репутацию, вы можете быть уверены в этом. Подрядчик прошел этот минимальный уровень проверки.

Подрядчики часто бывают занятыми людьми, жонглирующими множеством мячей одновременно. Так что опоздание на встречу или даже ее пропуск — не самая большая черта против этого человека.Однако, если подрядчик обычно опаздывает на предварительные встречи или не отвечает на телефонные звонки, вы можете быть уверены, что подрядчик сохранит те же привычки после того, как вы наняли этого человека.

Следует избегать подрядчиков, которые ругают клиентов, поставщиков, субподрядчиков или сотрудников, особенно во время ваших ранних разговоров.

Слово контракт является частью подрядчика . Так что, если у вас есть подрядчик, который хочет действовать без письменных соглашений между вами обоими, это серьезный красный флаг.