До того, как соглашения о внесении изменений стали обычным явлением, ремонтные работы иногда отрицательно влияли на инфраструктуру здания, особенно если подрядчики перемещали стояки — трубы или трубопроводы, по которым электричество, водопровод и газ доставляются всем жителям.Сегодня большинство соглашений запрещают перемещение этих конструкций во время ремонта, что может наложить некоторые ограничения на размещение новой техники и оборудования.

Типичным источником задержек по проектам, например, является установка центрального кондиционирования воздуха.

«Это хорошее развлечение, но многие здания сопротивляются», — говорит Алекс. «Некоторым не хватает электроэнергии, и им необходимо модернизировать все здание, проложив трубопроводы от подвала до любого этажа вашей квартиры.Другая проблема заключается в том, что здания нервничают из-за того, что конденсаторные блоки вызывают вибрации, проходящие через здание »

По его словам, это маловероятно, если агрегаты установлены правильно с вибрационными прокладками, но иногда это требует некоторого убеждения со стороны руководства здания.

«Центральная вентиляция обычно не запрещена в соглашении о перестройке, но здание может быть не готово принять ее, что иногда вызывает задержки», — говорит Алекс.

Многие соглашения о внесении изменений содержат ограничения на строительство, которое ставит «мокрый поверх сухого», то есть ремонт кухни или ванной комнаты таким образом, чтобы она простиралась на спальню, гостиную или столовую. ваш сосед внизу.

Учитывая тенденцию к увеличению размеров ванных комнат и кухонь, многие домовладельцы Нью-Йорка, особенно проживающие в довоенных квартирах, где эти комнаты, как правило, были небольшими, стремятся расширить эти пространства. Тем не менее, многие соглашения об изменении включают положения, ограничивающие это из-за опасений по поводу утечки воды. (Каким бы ни было ваше соглашение о внесении изменений, поэтому рекомендуется убедиться, что ваш подрядчик проводит надлежащую гидроизоляцию этих помещений.)

Шум также создает проблему: «Если вы идете по выложенной плиткой ванной комнате или полу на кухне, или если спустить воду из туалета в спальню, это может разбудить соседа », — отмечает Алекс.

В зависимости от соглашения о перестройке вашего здания вы можете столкнуться с ограничениями на расширение или перемещение кухни и ванной комнаты, а также на размещение стиральных машин, сушилок и других приборов или установку джакузи.

«Подрядчики с лучшими намерениями иногда причиняют непреднамеренный ущерб», — говорит Алекс, поэтому в соглашениях об изменении обычно содержатся формулировки о страховом покрытии.

Для этого примера соглашения об изменении требуется полис страхования общей ответственности на сумму не менее 1 миллиона долларов; Помимо полиса подрядчика, вы должны иметь страховку домовладельца в качестве подстраховки.

Соглашения о внесении изменений могут также определять дни и часы, в которые подрядчики могут работать в вашей квартире, а также сроки всего проекта.

Если строительство продлится дольше, чем было запланировано, вам может грозить штраф за каждый дополнительный рабочий день. «Но если вы в конце проекта просто красите, кладете плитку, не выполняя громкую работу, большую часть времени здания будут понимать», — говорит Алекс.

Обратите внимание, что в некоторых соглашениях о перестройке зданий особенно строго указаны сроки ремонта и разрешены работы только летом, оставляя домовладельцам небольшое окно для реализации своих проектов. В таких случаях вам нужно будет подготовиться к тому, чтобы сразу после окончания учебного года приступить к сносу и строительству.

Соглашения о внесении изменений могут варьироваться от здания к зданию; По словам Алекс, у более дорогих разработок обычно более строгие правила.

В меньших по размеру зданиях, напротив, может вообще не быть. И если вы просматриваете квартиру в таком здании и планируете ее купить и отремонтировать, имейте в виду, что ваш брокер может не знать о правилах строительства.

«Некоторые брокеры советуют клиентам просто показать свои планы ремонта супервизору», — говорит Алекс. «Хороший суперкар определенно может быть полезен, но у него нет полномочий, чтобы позволить вам отремонтировать так, как вы хотите».

Вместо этого Алекс говорит: «Проконсультируйтесь с президентом правления и выясните, что в здании можно, а что нельзя во время ремонта.Я думаю, что лучший способ сделать это — по электронной почте, чтобы у вас было что-то в письменной форме от президента совета директоров, прежде чем вы потратите слишком много времени и денег на проектирование своего пространства ».

Конкретные вопросы, которые следует задать в своем электронном письме, могут касаться правил строительства для влажного строительства по сравнению с сухим, правил, касающихся продолжительности вашего проекта и часов, в течение которых может проводиться строительство, а также существуют ли правила для установки системы кондиционирования.

Также неплохо сообщить другим семьям в вашем доме о ваших планах, чтобы у них была возможность высказать свои собственные вопросы и опасения.

И как только у вас появится видение вашего ремонта, поговорите с архитектором, который знаком с соглашениями о внесении изменений. Как правило, Алекс говорит, что после консультации с клиентами он отправляет планы и чертежи в здание и оттуда разрабатывает согласования.

О нас

Bolster — это команда экспертов, работающая на основе данных, цель которой — исключить риски при капитальном ремонте дома за счет полной прозрачности во всем, что мы делаем. Мы нанимаем лучших специалистов отрасли и используем процесс постоянного улучшения, чтобы финансово гарантировать, что ваш крупный ремонт дома будет спроектирован и построен красиво, вовремя и в рамках бюджета.От первого наброска до последнего рукопожатия наши домовладельцы знают стоимость каждой позиции и имеют полное представление о вехах проекта.

Как читать и что нужно знать

Для совместной жизни и проживания в кондоминиуме внимательно изучите договор, в том числе, почему он существует

Скорее всего, если вы ремонтируете многоквартирный дом, будь то это кооператив или квартира — вы знаете, что такое соглашение об изменении. А если нет, читайте дальше! Это один из многих факторов, от которых зависит, воплотится ли в жизнь ваше видение обновления.

Соглашения о внесении изменений признают реальность городской жизни: ваши соседи находятся на расстоянии стены, потолка или пола. То, что вы решите сделать при ремонте, повлияет на их квартиры и их жизнь в течение всего срока реализации вашего проекта. Этот документ ставит во главу угла большую пользу здания, чем ваше желание новой конфигурации кухни, но это не означает, что вы не можете получить эту новую планировку — это просто означает, что вы должны быть внимательны к своим согражданам. Sweeten, бесплатная служба, которая помогает домовладельцам и проверенным генеральным подрядчикам, предлагает этот документ в качестве отправной точки для процесса утверждения вашего здания на ремонт.

Что обычно включается в соглашение об изменении?

ОБЪЕМ РАБОТ: ​​В документе будет запрашиваться объем работ у вашего архитектора или генерального подрядчика. Это вместе с представленными планами будет рассмотрено правлением и его архитектором. У них могут быть к вам вопросы.

СТРАХОВАНИЕ: Соглашение требует от вас предоставить надлежащие документы от вашего подрядчика и любых субподрядчиков, работающих над проектом. Обратите внимание на необходимый уровень страховки. В Нью-Йорке для покрытия зданий обычно требуется от 1 до 2 миллионов долларов.Однако для некоторых зданий требуется более 5 миллионов долларов. Сладкий архитектор Джиу отмечает: «Если ваше здание требует такого уровня страхования, пул доступных вам генеральных подрядчиков автоматически сокращается. Большинство подрядчиков не имеют такого уровня страхования, поэтому вам действительно нужны эксперты, специализирующиеся на строительстве роскошных зданий «.

СРОК ВРЕМЕНИ: Советам нравится поддерживать качество жизни других жителей здания в ходе вашего ремонта. Один из способов — ограничить часы дня — а иногда даже месяцы в году — разрешить ремонт.Обычно не может быть громких шумов до 10 часов утра или после 16 часов. Кроме того, Джиу сообщает нам, что, например, в некоторых квартирах на Западном Центральном парке домовладельцам разрешается проводить ремонтные работы только летом.

Соглашения об изменении могут включать информацию о том, сколько времени может занять ваш проект, и требовать штрафных санкций, если вы превысите этот срок. Подсластный генеральный подрядчик Сантьяго разделяет, что, хотя многие соглашения об изменении включают этот штраф, советы директоров часто готовы продлить дату или предоставить льготный период.

Другие соглашения могут предписывать, что в любой момент времени может проводиться только определенное количество ремонтных работ, поэтому вам, возможно, придется спланировать дату и дождаться, пока ваши соседи завершат свои проекты, прежде чем вы сможете начать свой.

ПРАВИЛО ВЛАЖНО-ПЕРЕСЕЧЕНИЯ: Это еще один ключевой элемент, на который следует обратить внимание в соглашении об изменении. Если вы надеетесь переместить или расширить кухню или ванную комнату, превратив ее в помещения, ранее обозначенные как спальни или гостиные, вы можете столкнуться с трудностями. В зданиях часто требуется хранить все «влажные» помещения в вертикальной штабеле из-за возможности протекания.Ваш архитектор может работать с доской, чтобы объяснить, какие меры предосторожности будут приняты, чтобы ограничить возможность утечек или шума из этих комнат, которые могут мешать соседям.

Стоит ли отправлять планы, требующие чего-то, что прямо запрещено соглашением об изменении?

В документе изложены основные правила вашего ремонта. Тем не менее, в зависимости от характера вашего совета директоров и управляющей компании, возможно, стоит начать обсуждение по разумному вопросу, если вы считаете, что соглашение устарело или не отражает текущую практику.Примерами могут служить соблюдение правила «мокрый по сухому» или запрет новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Первый, кто спрашивает, — это управляющий недвижимостью. Если этот человек говорит «нет», не стоит тратить время зря.

Что делать, если нет соглашения об изменении?

Если в вашем здании нет соглашения о перестройке, это не означает, что вы можете беспрепятственно подходить к своему ремонту. Это означает, что процесс утверждения будет полностью определяться составом совета и его предпочтениями.В небольших зданиях этот документ может не быть, и эти процессы утверждения, как правило, очень практичны. Однако этот сценарий может сыграть в пользу ремонтника, учитывая, что эти небольшие здания также могут быть более открытыми для вашего видения.

Важно помнить

Подрядчик Sweeten Сантьяго напоминает нам о цели соглашений об изменении: «Главное, чтобы совет директоров хотел защитить себя. Во-вторых, он хочет защитить других акционеров ».

Но вы должны отнестись к этому документу с недоверием.«Это только дает вам столько понимания. Это формальный документ, но истина раскрывается только тогда, когда вы начинаете процесс », — объясняет архитектор Sweeten Джиу. «В конечном счете, соглашение об изменении очень мало говорит вам о том, на что похож процесс проверки. Только когда вы получите комментарии от инженера или архитектора вашей платы, вы действительно узнаете, что запрещено, а что разрешено ».

Используйте свое соглашение об изменении в качестве руководства, но работайте со своим архитектором и генеральным подрядчиком, чтобы помочь вам ориентироваться как в соглашении, так и в совете директоров.Найдите экспертов с нужным опытом, и вы будете на пути к сносу и обновлению пространства.

—

Вот как найти генерального подрядчика и что искать.

Sweeten вручную отбирает лучших генеральных подрядчиков, которые соответствуют местоположению, бюджету, масштабу и стилю каждого проекта. Подпишитесь на блог, чтобы найти идеи и вдохновение для обновления, а когда вы будете готовы к ремонту, начните ремонт на Sweeten.

STONE ENGINEERING & ARCHITECTURE, DPC — Обзоры изменений

Правления, акционеры и владельцы ячеек должны знать правила ремонта до начала процесса.Управляющая компания, осуществляющая надзор за зданием, должна предоставить информацию, регулирующую запланированные работы, включая соглашение о внесении изменений, в котором изложены конкретные правила. Эти правила направляют весь процесс, от изменений, которые запрещают требовать проверки лицензированным архитектором или инженером кооператива или кондоминиума. Некоторые предложения по ремонту могут считаться косметическими и не требуют такой же тщательной проверки. Соглашение также будет включать разрешенные часы работы, необходимую защиту для общих частей, а также время, отведенное для завершения ремонта.Хотя акционеры или владельцы квартир должны иметь возможность улучшать свои дома, также важно иметь правила для защиты здания и даже прав соседей. Помните, что во время строительных работ любой шум может побеспокоить соседей.

Недавно в одном из управляемых нами зданий поступил запрос от акционера с планами ограждать ее балкон. Правила этих ограждений от Департамента строительства (DOB) со временем изменились, что усложнило процесс.Ограждение балкона требует тщательной проверки со стороны архитектора или инженера здания с тщательным учетом требований DOB к вентиляции, освещению и пригодности для проживания.

Руководство действует как связующее звено между жителем, планирующим работы, и архитектором или инженером, рассматривающим планы, при этом также информируя совет. Правление должно быть вовлечено в процесс, особенно если предполагается создание прецедентного объема работы. Процесс проверки и утверждения требует времени — обычно недель — и перед руководством стоит задача пообщаться с обеспокоенным акционером или владельцем единицы, обеспечивая при этом защиту здания.

После утверждения планов руководство должно убедиться, что все детали соблюдены. Страховые сертификаты должны быть получены, и они должны соответствовать строительным нормам. Необходимо взимать соответствующую плату за ремонт здания. Правление должно предпринять шаги, чтобы архитектор или инженер следили за утвержденными планами. Правление должно знать даты начала и завершения работ. Во многих соглашениях об изменении указывается количество рабочих дней, разрешенных для завершения ремонта, и предусматриваются штрафы за перерасход.Это правило действует только в том случае, если руководство следит за датой завершения.

В конце концов, соглашения об изменении имеют решающее значение. Но они полезны, только если правление требует их соблюдения. STONE помогает в процессе внесения изменений от начала до завершения, обеспечивая беспрепятственный процесс внесения любых изменений, если в рамках руководящих принципов, с подрядчиком, руководством и советом директоров.

Что нужно знать, прежде чем менять планировку в кооперативе или кондоминиуме Нью-Йорка

Примите во внимание утверждения совета, разрешения и затраты, связанные с изменением планировки

Одна из целей Суитена — преобразовать информацию, полученную от ремонтников и подрядчиков Нью-Йорка в информацию для вас. можно использовать, чтобы принимать более обоснованные решения об улучшении вашего дома.Жители Нью-Йорка знакомы с небольшими помещениями и близкими соседями, но когда вы владеете своим домом, вы можете рассчитывать на некоторый контроль над тем, как интерьер выглядит и работает. А ты… вроде как.

Если вы живете в кондоминиуме или кооперативе, вы, вероятно, можете попробовать переделать кухню и ванную комнату, но есть несколько серьезных препятствий для внесения изменений в планировку. Даже для владельцев таунхаусов и домов из коричневого камня, где замена стен, окон и крыши — это честная игра, перемещение вещей сопряжено с реальными затратами.Sweeten предлагает схему, которая поможет вам решить, является ли изменение макета возможной отправной точкой для вашего проекта.

Sweeten сочетает проекты ремонта дома с проверенными генеральными подрядчиками, предлагая консультации, поддержку и финансовую защиту ремонта до 50 000 долларов — бесплатно.

Нью-Йорк группирует изменения в макете разрешений на работу по двум категориям. Первая группа включает в себя серьезные структурные изменения здания.Вторая группа указывает на изменения, которые не меняют использования здания или условий проживания, но требуют работы над жизненно важными системами, скрытыми за стенами (изменение маршрута водопровода, газопровода, электропроводки, вертикальных трубопроводов или вентиляционных каналов). Департамент строительства Нью-Йорка классифицирует первую группу как « Изменение типа I », а вторую группу — « изменение типа II ».

Если вы живете в кооперативе или кондоминиуме в Нью-Йорке, вы мало что можете сделать, чтобы внести структурные изменения в здание, поэтому вы, вероятно, не имеете дела с изменениями первого типа.Но если вы планируете расширить или переместить кухню или ванную комнату, переместить светильники на кухне или в ванной, добавить новую ванную комнату или снести несущую стену, все эти обновления требуют открытия стен и могут повлиять на существующую водопровод, газ. , и электрические линии — хлеб с маслом переделок Типа II. Итог: если ваш ремонт выходит за рамки прямой замены поверхностных компонентов комнаты, то вы, вероятно, имеете дело с изменением планировки.

Итак, почему изменение компоновки так важно и почему ваши планы могут быть отклонены? Поскольку люди живут в непосредственной близости друг от друга, городские власти должны проявлять чрезвычайную осторожность в вопросах безопасности водопровода и газопровода.Точно так же многие советы кооперативов и кондоминиумов хотят свести к минимуму ситуации, когда жители могут пострадать от потерь или повреждений в результате ремонта в соседних квартирах. Это часто означает, что строительные плиты не позволяют жильцам перемещать «влажные» помещения, такие как кухни и ванны, по «сухим» помещениям, например гостиной или спальне соседа внизу. Трубы в здании проходят вертикально вверх и вниз по высоте конструкции, поэтому перемещение кухонных и ванных линий может увеличить опасность затопления и расширить зоны, уязвимые для утечек и затопления.

Если вы находитесь в кооперативе или кондоминиуме, вы должны играть по правилам дома, а строительный совет имеет законное право устанавливать правила и нормы для грузов вещей, включая планы ремонта. Итак, первым делом необходимо проконсультироваться с руководством вашего здания, чтобы узнать, возможно ли изменение планировки. В вашем здании, вероятно, есть документ, называемый «соглашением о внесении изменений» (в котором подробно описаны действия и документы, необходимые для внесения любых изменений в вашу квартиру), и этот документ, вероятно, потребует от вас подачи заявки на изменение для утверждения.Они различаются в зависимости от здания, но обычно подробно описывают разрешенный объем работ, способ выполнения работ, юридические последствия и компенсацию, а также требования к страховому покрытию для предлагаемого плана.

Правление также может потребовать от вас предоставить архитектурные планы, чертежи и спецификации, подготовленные лицензированным архитектором или инженером, которых вы нанимаете, и они могут нанять своего архитектора или инженера для рассмотрения заявки и внесения изменений, необходимых для минимизации сбоев.

Городские власти требуют, чтобы вы подали свои планы в Департамент строительства (и, возможно, в Комиссию по сохранению достопримечательностей, в зависимости от того, где находится ваша квартира) до начала каких-либо работ.Для большинства изменений планировки вам потребуется нанять зарегистрированного архитектора или профессионального инженера, чтобы подать заявку на разрешение, подтверждающую, что план соответствует применимым кодексам и законам. После утверждения плана ваш подрядчик также должен подать заявку на разрешение на работу, чтобы санкционировать конкретные изменения, указанные в вашем плане. График процесса выдачи разрешений может быть полезен.

Получение разрешений от строительных советов и Департамента строительства Нью-Йорка требует терпения и настойчивости.Вы можете ожидать, что этот процесс займет от двух до шести месяцев (дольше, в зависимости от количества переменных для проверки правлением).

Документация и услуги, необходимые для получения разрешения городских властей, стоят дорого, как и физические (и более специализированные) трудозатраты, которые могут потребоваться для изменения конфигурации макета. Вместо того, чтобы думать о стоимости комнаты, вы можете подумать о стоимости квадратного фута. Крупные ремонтные работы, связанные с изменением планировки, обычно начинаются в диапазоне от 150 до 250 долларов за квадратный фут и включают дополнительные ~ 20-35% на плату за дизайн, услуги по подаче разрешений, а также сборы за разрешение и инспекцию, которые взимают архитектор, инженер и экспедитор. .Вы должны быть готовы к этим платежам за проектирование и административные расходы сверх вашего бюджета на строительные материалы и рабочую силу.

Требуются лицензированные сантехники и электрики

Вам может потребоваться нанять лицензированных специалистов для более специализированных механических, электрических и сантехнических работ, которые берут более высокую почасовую плату, чем обычный разнорабочий. Например, большинство электромонтажных работ должно выполняться лицензированным электриком, любые работы на газопроводах должны выполняться лицензированным мастером-сантехником Нью-Йорка, а любые сантехнические работы, помимо прямой замены приспособления или простого ремонта, требуют наличия лицензированного сантехника.Эти квалифицированные специалисты предоставляют все необходимое обучение и лицензирование, что приводит к увеличению затрат на рабочую силу в проектах, где происходят изменения макета.

Так, например, если вы планируете создать открытую кухню на своем пространстве площадью 150 квадратных футов, отправной точкой для типичного ремонта кухни в Нью-Йорке является 20 тысяч долларов, но это только отправная точка — если вы хотите снести стену или переместить сантехнику, ваш начальный бюджет составляет 22,5 тыс. долларов (150 квадратных футов x 150 долларов) плюс дополнительные ~ 20-35% (4 доллара.5 тыс. — 7,8 тыс. Долларов), чтобы учесть сборы за проектирование и получение разрешений, что приближает ваш общий расчетный бюджет как минимум к 27-30 тыс. Долларов.

—

В зависимости от вашего ремонта есть профессионалы, которых вы захотите рассмотреть от начала до завершения.

Sweeten вручную отбирает лучших генеральных подрядчиков в соответствии с местоположением, бюджетом и объемом каждого проекта, помогая до его завершения. Следите за новостями в блоге Sweeten Stories, где вы найдете идеи и вдохновение, а когда будете готовы к ремонту, начните ремонт на Sweeten.

Ремонт интерьера | RAND Engineering Architecture, ЦОД

Я живу в шестиэтажном кооперативе на 46 квартир в Верхнем Ист-Сайде, и я хотел бы снять стену между моей кухней и гостиной, чтобы я мог расширить и перепланировать кухню.

Изменения в квартире, которые могут повлиять на работу основных систем здания, должны быть сначала проверены инженером.

Первый шаг, который должен сделать житель при планировании переоборудования своей квартиры, — это проконсультироваться с соглашением о ремонте кооператива или кондоминиума. В этом соглашении, отдельном от соглашения акционера или собственника квартиры, указывается, какие изменения отдельные собственники квартир могут и не могут вносить. Хотя большинство кооперативных и кондоминиумов среднего и большого размера имеют стандартное соглашение о ремонте, в некоторых его нет. В любом случае вы должны получить благословение доски, прежде чем начинать изменения.

Как показывает практика, советы кооперативов и кондоминиумов не допускают ремонт квартир, который отрицательно повлияет на системы в целом, включая отопление, кондиционирование, вентиляцию, электричество, водопровод, газ, пар или основную структурную систему здания. Это не означает, что перемещение раковины или плиты будет запрещено, или что вы не можете добавить электрическую цепь в свою квартиру. Но ваша плата, как и большинство, вероятно, не позволит вам вносить изменения, которые потребуют изменения какой-либо основной системы или компонента, таких как перекрытие или изменение маршрута водопровода или газового стояка.

Риски для строительных систем

Серьезные изменения в водопроводных или электрических стояках, газопроводах, каналах отопления и охлаждения, дренажных трубах, паропроводах или несущих стенах и других конструктивных элементах могут быть проблематичными по нескольким причинам. Если система старая, серьезные изменения могут ее ослабить или повредить. Например, стареющие газовые линии могут иметь утечки и потери давления, если секции будут удалены и повторно присоединены. Удары или перемещение по давно установленным трубам из оцинкованной стали могут ослабить ржавчину, окалину и другие отложения, накопившиеся внутри и загрязняющие воду в здании.Изменение элементов конструкции, даже с использованием временной опоры, может привести к появлению трещин, поскольку здания со временем оседают. И, конечно же, снятие несущей стены нарушит структурную целостность здания независимо от его возраста.

Правления также неохотно разрешают изменения в системах всего здания, потому что такие изменения нарушают работу других жителей. Например, для работы на стояке необходимо отключить воду или газ для всех квартир в этой линии. Чтобы проделать новое отверстие в полу или потолке, чтобы могла пройти новая труба, часто требуется вырезать отверстие в потолке или полу вашего соседа.

Для внесения изменений в вашу квартиру может потребоваться одобрение совета директоров.

В дополнение к рискам, представляемым для собственности в целом, разрешение владельцам квартир проводить ремонтные работы, затрагивающие основные системы, может поставить правление в неудобное положение. Если некоторым владельцам квартир будет предоставлено разрешение на такие изменения, правление создаст прецедент, что затруднит отказ другим жильцам, когда они позже запросят одобрение на аналогичные изменения.Кроме того, многочисленные модификации, сделанные для размещения отдельных жителей, в конечном итоге приведут к появлению шведского стола индивидуальных конфигураций. Затем, когда придет время для ремонта или модернизации всего здания, это, вероятно, займет больше времени и будет стоить дороже, потому что система больше не будет стандартизирована.

Соглашения о внесении изменений обычно требуют, чтобы владельцы квартир предоставили совету директоров планы и спецификации архитектора или инженера с подробным описанием работы, которую необходимо выполнить. Правление может поручить своему инженеру или архитектору рассмотреть предлагаемые изменения (за счет жильца), чтобы удостовериться, что изменения не повлияют отрицательно на пропускную способность каких-либо конструкций здания, инженерных сетей, оборудования, механических систем, водонепроницаемости или изоляции. от потери тепла, и что ремонт не будет нарушать строительные нормы и правила.

Кроме того, дизайн и качество изменений должны соответствовать общему характеру и внешнему виду здания. Например, большинство соглашений о ремонте запрещают владельцам квартир добавлять новые окна, огораживать террасу или расширять балкон.

Разрешения

После того, как правление даст разрешение на продолжение, вам необходимо будет получить разрешение в Департаменте строительства города Нью-Йорка. Требуется разрешение DOB для перемещения существующих сантехнических приборов (включая раковины) или добавления новых; добавить новые водопроводные линии или перекрыть существующие; снять или переставить трубопровод; добавлять или изменять электрические схемы; разрезать стену, пол или потолок; или модифицировать балку или конструктивную опору.Кроме того, сантехнические и электромонтажные работы необходимо подавать отдельно в соответствующие городские органы. Работы, не требующие разрешения, включают замену (но не перемещение) туалетов, раковин или других приспособлений; покраска или оклейка обоями; добавление или изменение оконных покрытий; или аналогичные косметические изменения.

Крупные проекты реконструкции могут быть реализованы постепенно, в соответствии с вашим бюджетом и графиком.

Поскольку внутренние изменения обычно не видны другим жильцам или людям за пределами здания, может показаться заманчивым обойти процесс получения разрешения DOB и сборы.Однако, если будет сообщено о несанкционированной работе, DOB может оштрафовать здание на сумму до 2500 долларов и объявить нарушение в отношении собственности, что может повлиять на способность корпорации искать финансирование или страхование. Если нарушение не будет устранено, Департамент экологического контроля вынесет собственное нарушение, которое должно быть рассмотрено в административном суде. Правления могут и будут взимать с резидентов плату за юридические и технические консультации и заставлять их изменять любую неприемлемую работу, чтобы она соответствовала кодексу или была восстановлена ​​до прежнего состояния.В дополнение к штрафам DOB потребует, чтобы планы архитектора или инженера были представлены для легализации уже выполненных работ, и в таких случаях взимаемый сбор за разрешение может быть в 10 раз больше, чем стоило бы подать до начала строительства.

Если ваше здание является достопримечательностью города Нью-Йорка или расположено в определенном историческом районе, вам также потребуется разрешение Комиссии по сохранению достопримечательностей. Утверждение LPC обычно несложно для ремонта интерьера, за исключением тех, которые влияют на внешний вид здания с улицы, например, замена окон или изменение размера существующих проемов.Кроме того, некоторые типы чердаков требуют одобрения Совета по лофтам города Нью-Йорка, прежде чем вы сможете приступить к изменениям.

В дополнение к указанным выше разрешениям вам потребуется нанять специалиста по исследованию асбеста, сертифицированного Департаментом охраны окружающей среды штата Нью-Йорк, чтобы взять образцы материалов и подать форму ACP-5 в DOB, подтверждающую отсутствие хрупкости (т. Е. Легко переносимых по воздуху). ) асбест будет нарушен во время сноса. Если ваше здание было построено до 1970 года, вам также следует нанять консультанта по охране окружающей среды для устранения рисков, связанных с свинцовыми красками.Если свинец или асбест присутствуют на территориях, намеченных к сносу, лицензированная фирма по борьбе с выбросами должна будет удалить потенциально опасные материалы до начала строительства.

В соглашениях о ремонте обычно оговаривается, что сантехники, электрики и другие подрядчики, выполняющие работы, должны иметь лицензию и иметь необходимые страховые сертификаты для ответственности, имущественного ущерба, компенсации рабочим и субподрядчиков. В соглашениях часто указываются часы, в течение которых могут выполняться работы, и от подрядчиков требуется принимать разумные меры предосторожности для минимизации загрязнения, пыли, влаги, ядовитых паров и запахов.

оставляет за собой право контролировать строительные работы и приостанавливать ремонтные работы, которые чрезмерно ухудшают качество жизни других жителей. Прежде чем работа будет разрешена, совет директоров может также потребовать небольшой процент (два или три процента) от затрат на ремонт или фиксированную плату в размере от 500 до нескольких тысяч долларов в качестве удержания для покрытия возможных непреднамеренных повреждений.

Рекомендации по проектированию

Чтобы работа не вышла из-под контроля, рекомендуется поручить архитектору или инженеру вместе спланировать все ремонтные работы.Таким образом можно сэкономить на расходах на проектирование и избежать повторной настройки предыдущих изменений. Имея под рукой общий план ремонта, вы можете поэтапно проводить строительные работы в соответствии со своим бюджетом и графиком.

Если ваши планы переделки натолкнутся на препятствие, креативный дизайнер может найти способ его обойти. Например, вы не сможете снести несущую стену или ту, в которой проходит электрический или водопроводный стояк. Но ваш архитектор или инженер может предложить удалить части стены, оставив структурную секцию или загон для стояка внутри колонны.Для эстетического баланса можно даже добавить искусственную или декоративную колонну.

По поводу специализированных изменений вы можете проконсультироваться с дизайнером интерьера или дизайнером. Хотя эти профессионалы обычно не занимаются строительством, они могут помочь вам с окончательным выбором таких предметов, как мебель, столешницы, бытовая техника, мебель, приспособления, краска, обои, ковровые покрытия и аксессуары. Ищите лицензию профессиональной ассоциации, такой как Американское общество дизайнеров интерьера, Международная ассоциация дизайна интерьера или Национальная ассоциация кухонь и ванных комнат.